Calcolare il valore venale di un immobile: come funziona la stima del valore venale?

Come si calcola il valore venale di un immobile? E di cosa si tratta esattamente? Comparis fa chiarezza.

07.03.2023

Cosa si intende per valore venale di un immobile?

iStock / Michael Derrer Fuchs

1.	Che cos’è il valore venale di un immobile?
2.	A cosa serve la stima del valore venale?
3.	Che metodi di valutazione si utilizzano?
4.	Come si calcola il valore venale?
5.	Il valore venale è uguale al prezzo di vendita?
6.	Quali fattori influiscono sul valore venale?

Far valutare l’immobile

1. Che cos’è il valore venale di un immobile?

Il valore venale rappresenta il prezzo offerto sul mercato per un immobile, ed è il risultato di una valutazione immobiliare.

Il prezzo è composto innanzitutto dal valore fondiario sommato a quello dell’edificio. La componente decisiva è il prezzo del terreno, che nelle regioni più convenienti dal punto di vista fiscale e in zone con una forte domanda di immobili è di solito più alto che in aree con meno attrattiva.

2. A cosa serve la stima del valore venale?

Il valore venale serve a determinare il prezzo di vendita di un immobile. Se si vuole vendere casa, è importante calcolare il valore venale: in questo modo non si rischia di offrire un prezzo sul mercato né troppo alto né troppo basso. Il valore venale è fondamentale per determinare il grado di anticipo quando si stipula un’ipoteca.

Quanto costa una stima del valore venale?

I costi per la determinazione del valore venale variano a seconda del metodo di valutazione, dell’offerente, delle dimensioni dell’immobile e della complessità. Un esempio: il metodo di stima edonico prevede costi compresi tra 300 e 2’000 franchi.

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3. Che metodi di valutazione si utilizzano?

Fondamentalmente ci sono tre metodi di valutazione per gli immobili:

Metodo del valore intrinseco: mette al centro il valore fondiario e il valore attuale dell’edificio. Questo metodo si impiega di norma per immobili di lusso o da amatori.
Valutazione edonica: il modello è adatto soprattutto per immobili standard abitati autonomamente. Il modello dei prezzi edonici determina il valore dell’immobile in base ai prezzi di vendita effettivamente conseguiti da proprietà simili nella regione. Di solito, banche e agenti immobiliari utilizzano metodi edonici perché consentono di ottenere valutazioni più vicine al mercato.
Metodo del valore di reddito: si applica per gli immobili a reddito. Per calcolare il valore di un immobile si fa la somma delle entrate costanti provenienti dagli affitti.

4. Come si calcola il valore venale?

Calcolare il valore venale con i tool online

I proprietari possono determinare gratuitamente il valore del proprio immobile tramite tool online come la valutazione immobiliare di Comparis. Queste valutazioni tengono conto di aspetti come la posizione, la superficie abitabile, l’anno di costruzione e le condizioni dell’immobile.

Tool del genere offrono una prima stima, che può essere poi la base di quella che sarà poi la stima più dettagliata effettuatadall’esperto immobiliare.

Determinare il valore venale con le stime degli esperti

Talvolta i proprietari danno una valutazione esagerata dei loro immobili. I valutatori immobiliari professionisti dispongono del know-how necessario per dare il giusto peso a fattori come posizione e condizioni dell’immobile nonché a ulteriori peculiarità della singola casa.

Determinare il valore venale con le stime degli agenti immobiliari

Gli agenti immobiliari professionisti conoscono il mercato e, mediante una valutazione edonica, sono in grado di fornire una stima vicina al mercato del valore venale.

5. Il valore venale è uguale al prezzo di vendita?

L’effettivo prezzo di vendita di una casa o di un appartamento non deve necessariamente coincidere con il valore venale. Il prezzo dipende soprattutto dalla domanda e dall’offerta.

Se l’offerta di immobili è superiore alla domanda, bisogna tenere in conto prezzi al di sotto del valore venale. In situazioni in cui, invece, la domanda di immobili è superiore all’offerta, si possono ottenere prezzi oltre il valore venale.