Tasso di riferimento in Svizzera: quando posso richiedere una riduzione dell’affitto?

1. Cosa significa per gli inquilini il tasso ipotecario di riferimento?

Il tasso ipotecario di riferimento per i contratti di locazione si basa sul tasso ipotecario medio delle banche svizzere. Viene comunicato a scadenza trimestrale dall’Ufficio federale delle abitazioni. Dal 2 dicembre 2023, il tasso ipotecario di riferimento è dell’1,75%. 

Il tasso di riferimento serve come base per il calcolo degli affitti. Il tasso di riferimento attuale è riportato nel contratto di affitto o nell’ultima comunicazione di aumento.

Se il tasso di riferimento diminuisce dello 0,25%, in linea di principio il locatario ha diritto a una riduzione del canone d’affitto. Al contrario, se il tasso di riferimento sale dello 0,25%, si rischia un aumento del canone di locazione.

Tuttavia, un tasso di riferimento più basso non obbliga automaticamente gli affittuari ad adattare gli affitti. Sono infatti gli inquilini a dover prendere l’iniziativa e presentare al locatore una richiesta di riduzione.

2. A partire da quando si ha diritto alla riduzione dell’affitto?

Una riduzione del canone di affitto ha effetto solo a partire dal prossimo termine di disdetta ufficiale, quindi attendere troppo non conviene. Bisogna ricordarsi che tutti gli inquilini che figurano nel contratto di affitto devono firmare la lettera di riduzione dell’affitto.

3. E per quanto riguarda l’affitto del parcheggio?

In linea di massima è possibile richiedere una riduzione dell’affitto di beni secondari come parcheggi o locali hobby a condizione che sia soddisfatto il cosiddetto «rapporto interno» tra abitazione in affitto (= oggetto primario) e oggetto secondario. Ciò è possibile se entrambi gli oggetti in affitto sottostanno allo stesso contratto.

Un «rapporto interno» esiste anche in presenza di due contratti d’affitto separati se

• L’oggetto principale e quello secondario vengono dati in affitto dalla stessa amministrazione ed  

• È chiaro che l’oggetto secondario è stato preso in affitto solo perché l’oggetto locato principale si trova nello stesso immobile.

4. Cosa fare se il locatore respinge la richiesta?

Il locatore è tenuto a rispondere alla richiesta entro 30 giorni. Può rifiutarsi di ridurre l’affitto per i seguenti motivi:

• Nel frattempo sono stati investimenti volti a incrementare il valore .

• Nel frattempo c’è stato un aumento dei costi o un rincaro. 

• L’amministrazione può dimostrare che, anche senza la riduzione del canone di affitto, non ottiene alcun provente aggiuntivo dall’oggetto in locazione. 

• L’amministrazione dimostra che - anche senza riduzione - il canone di affitto rientra nella media dei prezzi del quartiere o della località . A tal fine, il locatore deve di norma segnalare esempi di immobili comparabili.

In caso di rifiuto della riduzione del canone di affitto, gli inquilini dovrebbero verificare quanto segue:

• Per i costi di gestione e di manutenzione il locatore può addebitare una cifra forfettaria massima dello 0,5% dell’affitto netto. 

• Rincaro: secondo la legge, dall’ultimo adattamento del canone di affitto, l’affittuario può trasferire sull’ importo un rincaro del 40% al massimo .

Se non si è d’accordo con la risposta del locatore, si hanno 30 giorni di tempo per rivolgersi all’ufficio di conciliazione.

Attenzione: non tutti gli inquilini traggono vantaggio dal tasso di riferimento basso. I contratti di locazione con affitti indicizzati o ridotti per via statale (spesso tramite le cooperative) non sono correlati al tasso di riferimento. Chi ha un contratto di questo tipo non ha diritto ad alcuna riduzione.