5 consigli in materia di ipoteche

Soffermarsi e dare un’occhiata approfondita può ripagare.

Grazie a tassi d’interesse bassi, come ormai da tempo, al momento è conveniente accendere o prolungare un’ipoteca. Osservando le regole principali è possibile evitare brutte sorprese e risparmiare denaro.

1. Dimenticare le previsioni dei tassi

È meglio non cercare di fare pronostici. Anche gli istituti e gli esperti più rinomati hanno difficoltà a prevedere in modo corretto l’evoluzione dei tassi. Per questo non è consigliabile aspettare il momento «perfetto» per accendere un’ipoteca. Chi non intende interessarsi alla situazione dei tassi oppure non può o non vuole far fronte a tassi d’interesse in aumento, dovrebbe assicurarsi già da subito le attuali condizioni estremamente vantaggiose a lungo termine.

2. Stimare correttamente l’importo dell’ipoteca

Nessuno è felice di avere debiti. Tuttavia, un’ipoteca (o meglio prestito in pegno) di importo il più basso possibile non è sempre la soluzione migliore. L’importo dell’ipoteca infatti non solo si ripercuote sul carico di interessi, ma ha anche conseguenze fiscali. Si possono infatti detrarre gli interessi debitori dalle imposte e l’importo dell’ipoteca viene scalato dal patrimonio. Chi rimborsa l’ipoteca del tutto, se da un lato non paga più i tassi d’interesse ipotecari, deve però mettere in conto imposte sul reddito più elevate a casa del valore locativo proprio.

È importante tenere inoltre presente che l’acquisto di una casa può implicare anche altri costi non preventivati. Si può trattare ad esempio di nuovi mobili, la necessità di un cambio nelle abitudini per spostarsi (seconda auto) oppure ristrutturazioni o riparazioni all’immobile. Per questi motivi, dopo aver acquistato un immobile e aver tenuto conto di tutti i costi ad esso collegati, si dovrebbe avere da parte in riserve liquide ancora almeno il 5 per cento del valore dell’immobile stesso.

3. Attenzione alle tranche

Spesso gli istituti finanziari suggeriscono ai loro clienti di suddividere l’ipoteca in più tranche. La loro motivazione è che senza le tranche, a seconda dell’evoluzione dei tassi, l’intera ipoteca deve essere rinnovata a condizioni meno favorevoli. Certo l’effetto di minimizzare il rischio è auspicabile, ma ha anche il suo prezzo.

Se si possiedono ad esempio due tranche da cinque e dieci anni, è necessario effettuare un rifinanziamento dopo cinque anni. In quel momento il proprio istituto finanziario farà naturalmente la sua offerta. Nel caso in cui però non si resti soddisfatti, si dovrà comunque convivere con l’offerta proposta anche se di gran lunga peggiore rispetto a quelle disponibili sul mercato. Il motivo risiede nel fatto che dal punto di vista economico non è sensato dividere un’ipoteca su due diversi istituti finanziari o meglio in quanto le banche non garantiscono nessun credito subordinato.

Pertanto, dividere in tranche è consigliabile soltanto se si è in grado di ammortizzare la tranche in scadenza. Ciò rafforza la sua posizione di trattativa favorevole con l’istituto finanziario.

4. Non dimenticarsi di disdire l’ipoteca (a tasso fisso!)

Nonostante un termine di scadenza stabilito, è necessario dare la disdetta anche a un’ipoteca a tasso fisso. Se non ci si interessa in modo attivo, nella maggior parte dei casi l’ipoteca a tasso fisso in scadenza viene convertita in una ipoteca a tasso variabile (più costosa). Non è neanche possibile passare a un offerente più conveniente in modo immediato. È quindi importante controllare subito il proprio contratto (termine di disdetta) e segnarsi un promemoria sull’agenda, con largo anticipo prima del termine di disdetta.

5. Nessun contratto senza prima aver confrontato

Quando si tratta di acquistare prodotti e servizi, in genere il confronto di prezzi e prestazioni rientra nella procedura standard. A maggior ragione in ambito di ipoteche, visti gli alti importi in gioco, è particolarmente conveniente confrontare le condizioni; eppure molti clienti sembrano spesso essere soddisfatti della prima offerta che capita. Non esiste altro ambito finanziario in cui meriti di più confrontare le condizioni di quello delle operazioni ipotecarie. L’esperienza insegna che alla stipula di un’ipoteca, grazie a un confronto e a buone capacità di trattativa (o facendo trattare qualcuno al posto suo), un cliente svizzero può risparmiare circa tra 5’000 e 20’000 franchi!