Una nuova ipoteca in 9 semplici passi

Si avvicina il sogno di una casa di proprietà? Allora è il momento di pensare a un’ipoteca. Qual è la strategia migliore? Con Comparis la nuova ipoteca si trova in 9 semplici passi.

12.11.2021

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Ecco a cosa fare attenzione quando si stipula una nuova ipoteca

iStock / andresr

1.1º passo: definire per tempo le esigenze abitative
2.2º passo: seguire l’andamento dei tassi
3.3º passo: informarsi sulle strategie per finanziare l’abitazione di proprietà
4.4º passo: confrontare le ipoteche
5.5º passo: guadagnare punti con un dossier impeccabile
6.6º passo: contrattare
7.7º passo: cercare un nuovo partner finanziario
8.8º passo: stipulare la nuova ipoteca
9.9º passo: dopo l’acquisto viene il rifinanziamento

L’attuale contesto di tassi bassi alimenta il desiderio di una casa di proprietà. Per l’immobile dei sogni, però, serve un finanziamento solido. Scegliendo un’ipoteca si prende un impegno tendenzialmente pluriennale con la banca. Per questo, prima di firmare conviene fare attenzione ai seguenti punti.

1º passo: definire per tempo le esigenze abitative

Una casa nuova immersa nel verde? O basta un appartamento di tre locali in città? Per prima cosa bisogna definire le proprie esigenze abitative. Si può iniziare con il test «Affitto o acquisto: cosa è meglio per me?». Comparis aiuta a orientarsi. Chi ha già acceso un’ipoteca deve porsi altre domande.

2º passo: seguire l’andamento dei tassi

Più bassi sono i tassi ipotecari, minori sono le spese abitative. Ecco perché è bene seguire regolarmente l’andamento dei tassi offerti sul mercato. Una cosa si nota subito: il movimento dei tassi ipotecari non è semplicemente lineare verso l’alto o verso il basso. Alcuni istituti, poi, offrono condizioni molto interessanti.

3º passo: informarsi sulle strategie per finanziare l’abitazione di proprietà

Il calcolatore ipotecario offre un primo calcolo della sostenibilità e del grado di anticipo. La domanda principale è: quanto capitale proprio e che livello di reddito servono per finanziare l’immobile dei sogni? In genere il capitale proprio dev’essere almeno il 20% del prezzo d’acquisto, ma comunque può venire da fonti diverse. Almeno il 10% però dev’essere un capitale non legato alla previdenza professionale. I costi d’abitazione annui non possono superare il 33% del reddito lordo disponibile.

Nessuno è felice di avere debiti. Tuttavia, un’ipoteca (o meglio prestito in pegno) di importo il più basso possibile non è sempre la soluzione migliore. L’importo dell’ipoteca infatti non solo si ripercuote sul carico di interessi, ma ha anche conseguenze fiscali. Si possono infatti detrarre gli interessi debitori dalle imposte e l’importo dell’ipoteca viene scalato dal patrimonio. Chi rimborsa l’ipoteca del tutto, se da un lato non paga più i tassi d’interesse ipotecari, deve però mettere in conto imposte sul reddito più elevate a casa del valore locativo proprio.

È importante tenere inoltre presente che l’acquisto di una casa può implicare anche altri costi non preventivati. Si può trattare ad esempio di nuovi mobili, la necessità di un cambio nelle abitudini per spostarsi (seconda auto) oppure ristrutturazioni o riparazioni all’immobile. Per questi motivi, dopo aver acquistato un immobile e aver tenuto conto di tutti i costi ad esso collegati, si dovrebbe avere da parte in riserve liquide ancora almeno il 5 per cento del valore dell’immobile stesso.

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4º passo: confrontare le ipoteche

Ora si tratta di scegliere il modello ipotecario giusto. In generale si può scegliere tra un’ipoteca con durata fissa e tasso fisso, un’ipoteca Libor/Saron o un’ipoteca a tasso variabile. Ma è possibile anche optare per una combinazione tra questi modelli. Ciascuno deve trovare la strategia più adatta alla sua situazione personale e alla sua propensione al rischio.

5º passo: guadagnare punti con un dossier impeccabile

Anche un dossier completo e curato può influire non poco sulla trattativa con la banca. Il consulente ve ne sarà grato e potrà concentrarsi meglio sulle poche questioni davvero importanti. Quando ci si presenta bene, inoltre, la banca constata da subito di avere a che fare con un partner di trattativa serio e ben preparato. Nella nostra lista di controllo dei documenti sono riportati i documenti da tenere pronti all’interno del dossier.

6º passo: contrattare

La contrattazione è parte integrante degli affari ipotecari: infatti, come dice il nome stesso «tassi indicativi», i tassi d’interesse ipotecari pubblicizzati non sono fissi, bensì vi è un ampio margine di manovra. È importante non accontentarsi della prima offerta ricevuta e non avere fretta nella stipula di un’ipoteca. Anche solo una differenza di tassi dello 0,1 per cento per una durata di dieci anni e un volume ipotecario di 500’000 franchi porta un risparmio di 5’000 franchi.

7º passo: cercare un nuovo partner finanziario

Nonostante il chiaro potenziale di risparmio, il 70 per cento dei titolari di un’ipoteca sceglie la propria banca per finanziare l’immobile e soltanto uno su dieci stipulare l’ipoteca non presso una banca, anche se gli istituti alternativi offrono spesso condizioni più vantaggiose. Questi sono i dati che emergono da un sondaggio rappresentativo di comparis.ch. A offrire ipoteche non sono solo le banche, ma anche casse pensioni, compagnie assicurative e fondazioni d’investimento. Le condizioni di finanziamento offerte possono essere anche molto differenti. Conviene quindi analizzare le offerte di vari istituti e consultare uno specialista indipendente in intermediazione ipotecaria. Un professionista del settore infatti conosce i tassi offerti per ogni prodotto e spesso è in grado di ottenere condizioni migliori. Importante: la ricerca del partner per il finanziamento va iniziata per tempo.

8º passo: stipulare la nuova ipoteca

Trovato l’immobile dei sogni? Definito la strategia giusta per il finanziamento? Individuato il possibile partner per l’ipoteca? Allora è tutto pronto per la stipula del contratto. Solitamente i contratti ipotecari sono formulati a favore della banca. Prima di accendere un’ipoteca, quindi, è importante leggere anche le clausole scritte in piccolo. Anche per questo si può contare sull’aiuto di uno specialista indipendente in intermediazione ipotecaria. Per essere valido, il contratto di compravendita dev’essere autenticato da un notaio. Il comune o il cantone di residenza offrono informazioni sull’organizzazione del notariato.

9º passo: dopo l’acquisto viene il rifinanziamento

Circa un anno e mezzo prima della scadenza è bene occuparsi del rifinanziamento: può infatti essere conveniente cambiare istituto. Nonostante un termine di scadenza stabilito, è necessario dare la disdetta anche a un’ipoteca a tasso fisso. Se non ci si interessa in modo attivo, nella maggior parte dei casi l’ipoteca a tasso fisso in scadenza viene convertita in una ipoteca a tasso variabile (più costosa). Non è neanche possibile passare a un offerente più conveniente in modo immediato. È quindi importante controllare subito il proprio contratto (termine di disdetta) e segnarsi un promemoria sull’agenda, con largo anticipo prima del termine di disdetta.

Articolo pubblicato per la prima volta in data 09.01.2021

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