Che cosa significa «normale usura» in un appartamento in affitto?
In quali casi l’usura dell’appartamento è normale e quando è eccessiva? E quali danni sono a carico dell’inquilino? La distinzione non è sempre facile e spesso porta a litigi. Comparis spiega a cosa fare attenzione.
18.08.2022
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1. Diritto di locazione in Svizzera: quali sono i danni causati dagli inquilini?
Per i danni all’appartamento causati in prima persona, gli inquilini devono assumersi i costi di tasca propria. In linea di massima si distingue tra usura normale e usura eccessiva. La distinzione spesso non è così semplice e può portare a conflitti. Il piano cottura ha davvero troppi graffi? Quali segni sul parquet rientrano nella norma? In che stato sono le pareti e le porte?
2. Che cosa rientra nella normale usura dell’appartamento?
Per normale usura si intende l’uso diligente e conforme al contratto di un’abitazione. Ciò che è rientra nella normale usura dipende da diversi fattori, ad esempio il tempo in cui la persona ha vissuto nell’appartamento.
Dopo 20 anni, il bagno può sembrare più usato alla consegna dell’appartamento rispetto a quando si lascia l’abitazione solo dopo un anno. Se quattro persone vivono sotto lo stesso tetto, l’appartamento è anche più utilizzato rispetto a un nucleo familiare composto da una sola persona. Sul pavimento di un ristorante, poi, ci camminano più persone rispetto a un pavimento del soggiorno. Tutto ciò deve essere preso in considerazione.
Alcuni esempi di usura normale
Per normale usura si intendono ad esempio:
fori per tasselli nelle pareti, a condizione che siano stati chiusi a regola d’arte e non siano troppo numerosi
tracce di quadri e mobili alle pareti oppure tappezzerie ingiallite
normale usura della moquette
Esempi di usura eccessiva
Per usura eccessiva si intendono tra l’altro:
graffi profondi nel parquet
macchie vistose sulla moquette
pareti di legno graffiate dagli animali domestici
tappezzeria strappata
Quando è necessario rinnovare il bagno di casa? Cosa succede se il nuovo piano cottura è stato utilizzato in modo eccessivo già dopo soli cinque anni? A tal fine, l’Associazione dei proprietari immobiliari e l’Associazione Svizzera Inquilini hanno pubblicato insieme una tabella della durata di vita, che mostra per quanto tempo ogni singolo componente di un appartamento può essere utilizzato.
3. Quali danni si possono riparare da sé?
Il locatario può effettuare lui stesso piccoli lavori di riparazione, ad esempio chiudere i fori per tasselli nelle pareti, sostituire le guarnizioni oppure cambiare alcuni oggetti che fanno parte dell’appartamento. Tuttavia, c’è sempre il rischio che il locatore non accetti i lavori fatti dall’inquilino. Se il lavoro non è stato fatto a regola d’arte, il locatore può addebitare al locatario eventuali costi aggiuntivi per il lavoro svolto da un professionista. In questo modo i costi raddoppiano.
Attenzione: i lavori di manutenzione devono essere svolti prima che il nuovo inquilino si trasferisca nell’abitazione. Se il nuovo inquilino non può trasferirsi per i lavori di ristrutturazione ancora in corso oppure può trasferirsi solo in parte, il vecchio locatario potrebbe essere ritenuto responsabile per la perdita di affitto o altre spese.
È inoltre possibile rinnovare l’appartamento con il consenso del padrone di casa e dipingere le pareti. In caso di modifiche importanti dell’oggetto in locazione vale quanto segue: se non concordato diversamente, è necessario riportare l’abitazione nel suo stato originale. In caso di ristrutturazioni importanti, bisogna annotare per iscritto cosa si fa e cosa succede alla riconsegna dell’appartamento. Questi contratti stabiliscono per lo più che i lavori sono fatti in modo professionale.
Consiglio: meglio si pulisce l’appartamento, prima si vedono i danni e si possono riparare i piccoli graffi. Con l’aiuto di un’azienda di pulizie esperta, è anche possibile delegare i lavori più importanti.
I locatari sono tenuti a provvedere autonomamente ai «lavori di piccola manutenzione». Spesso nei contratti di locazione è incluso un elenco di tali riparazioni e un importo massimo stabilito nel caso in cui qualcosa debba essere sostituito. Questi lavori includono la sostituzione di fusibili, il fissaggio di viti allentate o la sostituzione del sifone. In linea generale, la riparazione non deve costare più di 150 franchi.
4. Il verbale di constatazione danni come prova
Il verbale di constatazione danni è importante per entrambe le parti. Serve come prova al momento della consegna delle chiavi. Pertanto, sia al momento del trasloco che del cambio di appartamento bisogna assicurarsi di redigere un verbale
in cui vengono messi per iscritto e ed eventualmente fotografati i danni presenti nell’abitazione. L’elenco deve essere inoltrato al locatore tramite raccomandata al più tardi entro 10 giorni dopo il trasloco. È importante fissare un termine entro il quale il difetto deve essere risolto e conservare una copia del documento.
5. Cosa fare se inquilini e amministrazione non sono d’accordo?
Al momento della consegna dell'appartamento si verificano spesso malintesi: il locatore, ad esempio, può pretendere che gli inquilini riparino danni che non hanno causato. A volte i locatori tentano anche di addebitare agli inquilini costi inammissibili per i danni causati.
Per prevenire tali conflitti, è necessario documentare con precisione lo stato dell’appartamento prima del trasloco e al momento della consegna. È importante informarsi in anticipo per quali danni si è responsabili.Se le parti non sono d’accordo, la questione può arrivare fino in tribunale di locazione.
Inserire una riserva nel verbale
Se le due parti non sono d’accordo sul fatto che l’usura sia normale o eccessiva, possono inserire una riserva nel verbale. Importante: se non si giungea un accordo, si consiglia di non firmare il verbale.
Molti moduli contengono formulazioni che esprimono la volontà di assumersi i costi. Firmando il contratto, quindi, si è responsabile dei danni. In questo caso, bisogna aggiungere alla firma la nota «non vale come riconoscimento di debito». In questo modo si revoca la disponibilità ad assumersi i costi.
6. Quali danni si assume l’assicurazione responsabilità civile?
L’usura normale è compresa nell’affitto. Ciò che va oltre questa usura è in parte coperto dall’assicurazione responsabilità civile. Sono inclusi i danni non prevedibili o dovuti a disattenzione come:
macchie di vino rosso sulla moquette
crepe nel lavandino
graffi profondi nel parquet
piccole bruciature sul tappeto
scarabocchi dei bambini sulla carta da parati
Anche se l’assicurazione si fa carico dei danni, bisogna pagare la franchigia. L’ammontare della franchigia può essere definito contrattualmente.
Quali danni copre l’assicurazione responsabilità civile?
Tuttavia, di solito l’assicurazione non copre danni imprevisti che si verificano gradualmente. Se ad esempio non si ha premura di aerare regolarmente l’abitazione, causando così la formazione di muffe, l’assicurazione non copre il danno.
Il rimborso da parte dell’assicurazione non è contemplato neanche per danni chiaramente prevedibili, come ad esempio le pareti ingiallite a causa del fumo di sigarette. Non sono coperti anche i danni causati per negligenza grave, nonché i danni causati intenzionalmente dall’inquilino.
Importante: contattare l’assicuratore immediatamente dopo aver causato il danno. Così si verifica se i danni sono coperti.
7. Esempi di consegna di un’abitazione in Svizzera dopo 10 o 20 anni
Chi rimane a lungo in un appartamento dovrebbe controllare attentamente la tabella della durata di vita. Infatti, se la durata di vita è superata, i locatari non devono più farsi carico dei costi.
Se si esce dal proprio appartamento dopo circa 10 anni, la durata di vita per il frigorifero o i mobili del bagno è superata. Ciò significa che anche se il frigorifero è difettoso, non è necessario sostituirlo a proprie spese.
Se si esce dall’appartamento solo dopo 20 anni, anche la durata di vita per il laminato, la lavastoviglie, il piano cottura e il forno è superata.
Articolo pubblicato per la prima volta in data 31.08.2016
