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Riconsegna dell’appartamento: quali danni sono a carico dell’inquilino?

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Foto: iStock / hanohiki

Per evitare spiacevoli sorprese quando si esce da un’abitazione in affitto è necessario tenere presente alcuni aspetti. Comparis spiega chi è responsabile per i vari tipi di danni.

Il verbale di constatazione danni come prova

A inizio e fine locazione viene redatto insieme al locatore il cosiddetto verbale di costatazione danni, in cui vengono messi per iscritto e ed eventualmente fotografati i danni presenti nell’abitazione. Laddove non fosse disponibile un verbale di constatazione danni, è comunque indispensabile prendere nota di eventuali carenze o difetti. È importante scrutare ogni singolo dettaglio. Spesso danni e difetti non sono riconoscibili al primo sguardo.

L’elenco deve essere inoltrato al locatore tramite raccomandata al più tardi entro 10 giorni dopo il trasloco. È importante fissare con il locatore un termine entro il quale il difetto deve essere risolto. È inoltre fondamentale conservarne una copia.

E al momento della riconsegna dell’appartamento il verbale funge da prova, indicando chi dovrà rispondere di un determinato danno.

L’onere della prova spetta al locatore

Grazie al verbale di riconsegna, al momento dell’uscita dall’appartamento si è in grado di dimostrare quali danni non sono stati provocati durante il periodo di affitto. Secondo il diritto di locazione, generalmente l’onere della prova spetta al locatore.

Attenzione: se si firma il verbale di riconsegna ci si dichiara d’accordo con il rispettivo contenuto. Molti protocolli contengono inoltre formulazioni in cui viene dichiarata la disponibilità dell’inquilino ad assumersi i costi di eventuali danni. Firmando il contratto, si è responsabile dei danni. Se alla firma si aggiunge la nota «non vale come riconoscimento di debito», si revoca la disponibilità ad assumersi i costi.

Buono a sapersi: il locatore può contestare solo i difetti che non erano chiaramente visibili quando è stato redatto il verbale. Se il locatore non segnala subito i danni visibili, il suo diritto viene meno. Il locatore ha il diritto di segnalare in un secondo tempo solo i difetti nascosti, ma solo immediatamente dopo averli riscontrati. In caso contrario il suo diritto viene meno.

Sul sito dell’Associazione Svizzera Inquilini sono disponibili maggiori informazioni sulla riconsegna dell’appartamento e sul verbale di constatazione danni.

Come vengono valutati i danni?

In linea di massima si distingue tra usura normale e usura eccessiva. L’inquilino è tenuto a rispondere solo dei danni riconducibili a un’usura eccessiva. Se le parti non sono d’accordo sul tipo di usura, ordinaria o straordinaria, questa riserva va messa a verbale. Laddove non si dovesse giungere a un accordo, si consiglia di non firmare il verbale.

Usura normale e usura eccessiva

Rientrano nel concetto di usura normale i danni di entità minore causati dall’utilizzo quotidiano degli ambienti. Questi danni non devono essere eliminati dall’inquilino, bensì dal locatore.

Ecco alcuni esempi di usura normale:

  • fori per tasselli nelle pareti, a condizione che siano stati chiusi a regola d’arte e non siano troppo numerosi
  • tracce di quadri e mobili alle pareti oppure tappezzerie ingiallite
  • normale usura della moquette

Esempi di usura eccessiva:

  • graffi profondi nel parquet
  • macchie vistose sulla moquette
  • pareti di legno graffiate dagli animali domestici
  • tappezzeria strappata

Il locatario è responsabile del valore temporale

Se si è verificato un danno a causa di un’usura eccessiva, il locatario deve risponderne solo in termini di valore temporale e non di valore a nuovo. Per esempio, se l’ultima levigazione del parquet risale a 12 anni prima, l’inquilino non è tenuto a partecipare a nessuna spesa. Grazie alla cosiddetta tabella della durata di vita è possibile determinare il rispettivo ammortamento. Tuttavia, la durata dell’ammortamento non può essere applicata a un caso di usura eccessiva che ha a sua volta causato un altro danno. In questi casi la riparazione del danno aggiuntivo è a spese del locatario, come ad esempio le pareti ingiallite a causa del fumo.

Piccoli lavori di riparazione a carico dell’inquilino

L’inquilino è responsabile dei piccoli lavori di riparazione indipendentemente dall’usura o dal valore attuale.

Esempi di piccoli lavori di riparazione:

  • sostituzione di portasaponi, tavolette del gabinetto, teglie del forno rotte o danneggiate ecc.
  • sostituzione di fusibili difettosi
  • lubrificazione delle cerniere delle porte

Ristrutturazione della casa: meglio farsi aiutare o fare tutto da se?

Prima della consegna dell’appartamento, il locatario può effettuare lui stesso piccoli lavori di riparazione, ad esempio chiudere i fori per tasselli nelle pareti, sostituire le guarnizioni oppure cambiare alcuni oggetti che fanno parte dell’appartamento. Tuttavia, c’è sempre il rischio che il locatore non accetti i lavori fatti dall’inquilino. Se il lavoro non è stato fatto a regola d’arte, il locatore può addebitare al locatario eventuali costi aggiuntivi. In questo caso l’inquilino si troverà a dover pagare il doppio del previsto. Se devono essere fatti importanti lavori di ristrutturazione, bisogna contattare il locatore e chiarire la situazione.

Attenzione: i lavori di manutenzione devono essere svolti prima che il nuovo inquilino si trasferisca nell’abitazione. Se il nuovo inquilino non può trasferirsi per i lavori di ristrutturazione ancora in corso oppure può trasferirsi solo in parte, il vecchio locatario potrebbe essere ritenuto responsabile per la perdita di affitto o altre spese.

Assicurazione responsabilità civile: copertura per danni improvvisi

Se un danno si è verificato in modo imprevisto o in seguito a una disattenzione del locatario, i costi sono coperti dall’assicurazione responsabilità civile. Ad esempio le macchie di vino rosso sulla moquette oppure i graffi sul parquet. Se quindi il ferro da stiro cade accidentalmente a terra, il danno causato al parquet è assicurato.

Attenzione: contattare l’assicuratore immediatamente dopo aver causato il danno.

Tuttavia, di solito l’assicurazione non copre danni imprevisti che si verificano gradualmente. Se ad esempio non si ha premura di aerare regolarmente l’abitazione, causando così la formazione di muffe, l’assicurazione non copre il danno. Il rimborso da parte dell’assicurazione non è contemplato neanche per danni chiaramente prevedibili, come ad esempio le pareti ingiallite a causa del fumo di sigarette.

Modifiche apportate personalmente

A volte si discute se l’inquilino debba provvedere a rimuovere le modifiche apportate da lui stesso all’abitazione. Il proprietario ha il diritto al ripristino dello stato originario, a condizione che non abbia dato il proprio consenso scritto per la modifica. Se ad esempio una parete bianca è stata dipinta di verde, il proprietario può addebitare all’inquilino i costi per il ripristino del colore originale. Ciò vale anche se la durata di vita della tinteggiatura pari a otto anni è ormai superata.