Trasloco

Riconsegna dell’appartamento: quali danni sono a carico dell’inquilino?

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Foto: iStock / hanohiki

Per evitare spiacevoli sorprese quando si esce o si entra in un’abitazione in affitto è necessario tenere presente alcuni aspetti. Chi è responsabile per i vari tipi di danni?

Pavimento del corridoio graffiato, piastrelle danneggiate, finestra bloccata: ecco come comportarsi se, al momento del trasloco, si riscontrano danni.

Il verbale di constatazione danni come prova

Al momento della presa in consegna dell’abitazione, è consigliabile mettere per iscritto i danni esistenti insieme al locatore. In un verbale di constatazione danni viene preso nota in modo preciso di tutti i danni presenti nell’abitazione (preferibilmente con tanto di foto). E al momento della riconsegna dell’appartamento il verbale funge da prova, indicando chi dovrà rispondere di un determinato danno. Laddove non fosse disponibile un verbale di constatazione danni, è comunque indispensabile prendere nota di eventuali carenze o difetti e farsi confermare questi ultimi per iscritto.

Spesso danni e difetti non sono riconoscibili al primo sguardo. Ecco perché dopo aver preso in consegna l’appartamento è consigliabile stilare un elenco dettagliato dei danni. L’elenco aggiornato deve essere inoltrato al locatore tramite raccomandata al più tardi entro 10 giorni dopo il trasloco. È inoltre fondamentale conservarne una copia.

L’onere della prova spetta al locatore

Grazie al verbale di riconsegna, al momento dell’uscita dall’appartamento si è in grado di dimostrare quali danni non sono stati provocati durante il periodo di affitto. Secondo il diritto di locazione, generalmente l’onere della prova spetta al locatore. Ciò significa che, in presenza di un eventuale danno, sarà quest’ultimo a dover dimostrare che il danno in questione si è verificato durante il periodo di affitto e che a doverne rispondere è il locatario. Al momento del trasloco, inoltre, verrà predisposto un verbale di riconsegna dell’appartamento.

Ma attenzione: che si entri o si esca da un appartamento, bisogna sempre ricordare che con la firma del verbale di riconsegna ci si dichiara d’accordo con il rispettivo contenuto. In altre parole, l’inquilino sarà ritenuto responsabile dei danni che, secondo il verbale, egli avrebbe causato. D’altro canto il locatore, in occasione della riconsegna dell’appartamento, non potrà contestare difetti chiaramente visibili che però non sono stati annotati nel verbale. A meno che non ne dia comunicazione scritta al locatario entro i due o tre giorni lavorativi successivi. Il locatore ha il diritto di segnalare in un secondo tempo solo i difetti nascosti, ma solo immediatamente dopo averli riscontrati. In caso contrario questo suo diritto viene meno.

Sul sito dell’Associazione Svizzera Inquilini sono disponibili maggiori informazioni sulla riconsegna dell’appartamento e sul verbale di constatazione danni.

Come vengono valutati i danni?

Generalmente viene fatta la distinzione tra un’usura normale e un’usura eccessiva. La differenziazione talvolta è difficile e va verificata caso per caso. L’inquilino è tenuto a rispondere solo dei danni riconducibili a un’usura eccessiva. Se le parti non sono d’accordo sul tipo di usura, ordinaria o straordinaria, questa riserva va messa a verbale. Laddove non si dovesse giungere a un accordo, si consiglia di non firmare il verbale.

Usura normale e usura eccessiva

Rientrano nel concetto di usura normale i danni di entità minore causati dall’utilizzo quotidiano degli ambienti. Questi danni non devono essere eliminati dall’inquilino, bensì dal locatore.

Ecco alcuni esempi di usura normale:

  • fori per tasselli nelle pareti, a condizione che siano stati chiusi a regola d’arte e non siano troppo numerosi
  • tracce di quadri e mobili alle pareti oppure tappezzerie ingiallite
  • normale usura della moquette

Esempi di usura eccessiva:

  • graffi profondi nel parquet
  • macchie vistose sulla moquette
  • pareti di legno graffiate dagli animali domestici
  • tappezzeria strappata

Il locatario è responsabile del valore temporale

Se si è verificato un danno a causa di un’usura eccessiva, il locatario deve risponderne solo in termini di valore temporale e non di valore a nuovo. Per esempio, se l’ultima levigazione del parquet risale a 12 anni prima, l’inquilino non è tenuto a partecipare a nessuna spesa. L’Associazione Svizzera Inquilini mette a disposizione una tabella della durata di vita dei singoli elementi, indicandone il rispettivo ammortamento. Tuttavia, la durata dell’ammortamento non può essere applicata a un caso di usura eccessiva che ha a sua volta causato un altro danno. In questi casi la riparazione del danno aggiuntivo è a spese del locatario, come ad esempio le pareti ingiallite a causa del fumo.

Assicurazione responsabilità civile: copertura per danni improvvisi

Se un danno si è verificato in modo imprevisto o in seguito a una disattenzione del locatario, i costi sono coperti dall’assicurazione responsabilità civile. Ad esempio le macchie di vino rosso sulla moquette oppure i graffi sul parquet. Se quindi il ferro da stiro cade accidentalmente a terra, il danno causato al parquet è assicurato.  

È importante contattare l’assicuratore immediatamente dopo aver causato il danno.

Tuttavia, l’assicurazione non copre danni imprevisti che si verificano gradualmente. Se ad esempio non si ha premura di aerare regolarmente l’abitazione, causando così la formazione di muffe, l’assicurazione non copre il danno. Il rimborso da parte dell’assicurazione non è contemplato neanche per danni chiaramente prevedibili, come ad esempio le pareti ingiallite a causa del fumo di sigarette.

Modifiche apportate personalmente

A volte si discute se l’inquilino debba provvedere a rimuovere le modifiche apportate da lui stesso all’abitazione. Il proprietario ha il diritto al ripristino dello stato originario a condizione che non abbia dato il proprio consenso scritto per la modifica. Se ad esempio una parete bianca è stata dipinta di verde, il proprietario può addebitare all’inquilino i costi per il ripristino del colore originale. Ciò vale anche se la durata di vita della tinteggiatura pari a otto anni è ormai superata.