Vendere casa con inquilini: disdire o mantenere il contratto?
È spesso più difficile vendere un immobile affittato. Cosa può fare il venditore? Comparis spiega le varie soluzioni a disposizione.
07.03.2023
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1. Vendita di un immobile con inquilini: quali opzioni ci sono?
Volete vendere un immobile che avete affittato? In caso di vendita, tutti i contratti di locazione rimangono invariati. In base alla legge (art. 261 cpv. 1 CO), il rapporto di locazione esistente passa automaticamente al nuovo proprietario.
Avete a disposizione due opzioni:
Variante A: disdetta del contratto di locazione prima della vendita.
Variante B: vendita dell’immobile con un rapporto di locazione esistente.
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2. Variante A: disdetta del contratto di locazione prima della vendita
Quali sono i pro e i contro della vendita di una casa o di un appartamento senza un rapporto di locazione in essere? Panoramica dei vantaggi e degli svantaggi:
| Vantaggi | Svantaggi |
|---|---|
| L’attrattiva dell’immobile aumenta. Di solito potete ottenere un prezzo di vendita più alto. Ciò vale in particolare per le case unifamiliari o bifamiliari. | Gli inquilini possono opporsi legalmente a una disdetta. Non si ha la certezza di poter disdire il contratto di locazione come previsto. |
| Si creano condizioni chiare per se stessi e per l’acquirente. Ciò rende il successivo processo di vendita più semplice e rilassato. | Al termine del rapporto di locazione non riceverete più redditi da locazione. Questo può creare una lacuna di reddito. |
Disdetta prima della vendita della casa: come procedere?
Prima di una vendita di una casa, di solito vale la pena di disdire i contratti di locazione, soprattutto per le case unifamiliari e bifamiliari, che vengono acquistate principalmente da privati per uso proprio.
In linea di principio, i contratti di locazione si possono disdire rispettando le date e i termini di disdetta stabiliti nel contratto.
Secondo la legge (art. 266 CO), il locatore deve osservare i seguenti punti:
La disdetta deve avvenire per iscritto.
Bisogna utilizzare il modulo di disdetta ufficiale del cantone. Il modulo viene solitamente chiamato «modulo per la notifica della disdetta». Il locatore deve firmare il modulo.
Se non si rispettano le indicazioni, la disdetta non è valida.
Disdetta di coniugi
Gli inquilini sono sposati? Allora bisogna inviare la disdetta a entrambi i coniugi. Ciò vale anche se solo uno dei partner ha firmato il contratto di locazione.
Gli inquilini non sono in balia di una disdetta. È possibile ritardare la disdetta o, nel peggiore dei casi, annullarla.
Contestazione di una disdetta abusiva: i locatari hanno il diritto di conoscere il motivo della disdetta. Inoltre, possono contestare la disdetta entro 30 giorni e chiederne la revoca. Una disdetta abusiva si verifica, ad esempio, se si vuole convincere gli inquilini ad acquistare l’appartamento tramite una disdetta del contratto.
Estensione del rapporto di locazione: nonostante una disdetta legittima, è possibile prolungare il rapporto di locazione. Il locatario può estendere il rapporto di locazione al massimo di 4 anni. I motivi per un prolungamento sono, ad esempio, una situazione finanziaria difficile o un’età avanzata.
Buono a sapersi: in caso di violazione del contratto di affitto o di mancato pagamento puntuale della pigione, non si può richiedere un’estensione.
In alcuni casi può capitare che uno o più inquilini non vogliano andarsene e che si oppongano con successo alla disdetta. In tal caso conviene giungere a un accordo extragiudiziale.
Bisogna discuterne e scendere a compromessi. Ad esempio, è possibile offrire un’estensione dell’affitto di un anno o un’indennità.
Vendere casa: la situazione vi stressa?
Può valere la pena di farsi aiutare da agenti immobiliari professionisti. Soprattutto in caso di controversie con gli inquilini, un aiuto esterno può essere utile.
3. Variante B: vendita dell’immobile con un rapporto di locazione esistente
Quali sono i pro e i contro di una vendita di una casa o di un appartamento con un rapporto di locazione in essere? Panoramica dei vantaggi e degli svantaggi:
| Vantaggi | Svantaggi |
|---|---|
| Non è necessario preoccuparsi della disdetta del contratto di locazione. | Spesso è più difficile vendere una casa con inquilini. La presenza di un inquilino può abbassare il prezzo di vendita. |
| Ricevete redditi da locazione fino a quando il nuovo proprietario non è iscritto nel registro fondiario. | Dopo l’acquisto, il nuovo proprietario può far valere il bisogno proprio e disdire anticipatamente il contratto di locazione. Ai sensi della legge (art. 261 cpv. 3 CO), i locatari possono chiedere il risarcimento dei danni. |
Vendita di una casa con inquilini: come procedere?
Avete deciso di vendere la casa con un contratto di locazione in corso? In tal caso è opportuno comunicare la decisione in modo trasparente agli affittuari e alle persone interessate all’acquisto.
Devo informare i potenziali acquirenti dei contratti di locazione?
È meglio informare per tempo i potenziali acquirenti dei contratti di locazione esistenti. In questo modo si evitano spiacevoli discussioni poco prima della chiusura della vendita.
Al più tardi al momento della stesura del contratto di acquisto, è necessario fornire informazioni sui contratti di locazione esistenti. Se si omettono i contratti di locazione esistenti, si viola l’obbligo di garanzia ai sensi della legge (art. 192 cpv. 1 CO).
Devo informare gli inquilini della vendita della casa?
In Svizzera, non è necessario comunicare agli inquilini l’intenzione di vendere la casa. Soprattutto per i proprietari privati, tuttavia, vale la pena ed è corretto fornire informazioni trasparenti per tempo.
Solitamente i potenziali acquirenti vogliono poter visitare l’immobile prima di acquistarlo. Di conseguenza, gli inquilini verranno comunque a sapere della vendita della casa al più tardi al momento della visita.
Diritti degli inquilini
Avete concesso agli inquilini il diritto di prelazione nel contratto di locazione? In tal caso bisogna necessariamente informarli della vendita. Potrebbe infatti esserci qualcuno interessato all’acquisto.
Fissare per tempo gli appuntamenti per le visite
In qualità di locatore, se avete intenzione di vendere avete il diritto (art. 257h cpv. 2 CO) di effettuare visite nel vostro immobile.
Bisogna però chiedere agli inquilini quali sono gli orari e i giorni migliori per effettuare una visita. Gli appuntamenti vanno fissati in anticipo.
Importante: i locatari hanno il diritto di essere presenti durante la visita. Inoltre, a seconda dell’onere, ai sensi della legge (art. 257h cpv. 3 CO) possono richiedere il risarcimento dei danni e una riduzione del canone di locazione.
4. Comunicazione del bisogno proprio: ecco cosa dice il diritto di locazione
State vendendo una casa con un contratto di locazione in corso? Una volta iscritto nel registro fondiario, il nuovo proprietario può chiedere di trasferirsi nell’immobile il prima possibile.
Definizione del bisogno proprio: in che modo il diritto di locazione disciplina il bisogno proprio?
La legge (art. 261 cpv. 2) stabilisce che il nuovo proprietario può far valere «un urgente bisogno personale, suo proprio o dei suoi stretti parenti od affini». I contratti di locazione in essere si possono disdire con un preavviso di tre mesi rispetto al successivo termine di disdetta previsto per legge.
Gli inquilini possono opporsi a questo tipo di disdetta. In questo caso i termini di disdetta concordati contrattualmente non hanno alcuna importanza.
Il venditore è responsabile in caso di disdetta anticipata
Per il venditore, questo scenario è rischioso. Infatti, ai sensi della legge (art. 261 cpv. 3), in qualità di precedente locatore, si è responsabili per i danni che si arrecano ai locatari in seguito alla disdetta anticipata.
In qualità di venditore, tuttavia, è possibile tutelarsi preventivamente: si hanno due possibilità per escludere in anticipo una disdetta a causa del bisogno proprio dell’acquirente:
Nel contratto di acquisto si stabilisce che l’acquirente rinuncia al diritto straordinario di disdetta per bisogno proprio.
I contratti di locazione esistenti vengono annotati nel registro fondiario. In questo modo gli acquirenti devono rispettare i termini di disdetta contrattuali e non possono far valere il bisogno proprio.
Articolo pubblicato per la prima volta in data 08.05.2019
