Comprare casa: ecco quali costi aspettarsi
Chi vuole acquistare un appartamento di proprietà o una casa unifamiliare pensa ai fondi propri per finanziare il prezzo di acquisto e agli interessi per l’ipoteca. Spesso però ci si dimentica di altri costi durante la prima pianificazione. Ecco quali costi bisogna mettere in conto al momento dell’acquisto di un immobile e quali bisogna aspettarsi in seguito.
iStock.com / courtneyk
Chi vuole acquistare un appartamento di proprietà o una casa unifamiliare pensa ai fondi propri per finanziare il prezzo di acquisto e agli interessi per l’ipoteca. Spesso però ci si dimentica di altri costi durante la prima pianificazione. Ecco quali altre tasse, imposte, commissioni e costi di finanziamento bisogna mettere in conto.
Per la maggior parte delle persone, l’acquisto di una casa è il più grande investimento della vita. I prezzi di acquisto per appartamenti e case unifamiliari sono alti. E chi non acquista una nuova costruzione, spesso deve anche pianificare una ristrutturazione.
Il prezzo degli immobili supera ciò che la maggior parte delle persone può permettersi con i propri fondi. Per quasi tutti, quindi, ci sono costi di finanziamento. Tutti pensano quindi agli interessi ipotecari. Ma anche l’acquisizione di capitale proprio può comportare dei costi, cosa che molti dimenticano.
Al prezzo di acquisto dell’immobile stesso si aggiungono anche altri costi, tra cui tasse pubbliche come imposte e commissioni. La maggior parte di questi costi non è così alta come il valore dell’immobile. Nella somma e per la durata degli anni, però, anche loro entrano in gioco.
Pertanto, conviene calcolare tutti i costi prima di acquistare un’abitazione di proprietà. Qui spieghiamo nel dettaglio quali sono i costi da sostenere.
Costi una tantum
A seconda del comune e del cantone, il cambio di proprietario comporta costi compresi tra l’uno e il due per cento del prezzo d’acquisto. Se un agente immobiliare è coinvolto nell’acquisto, per la mediazione si aggiunge dal due al tre per cento in più. E se per i fondi propri si riceve il 20% del prezzo d’acquisto dalla previdenza per la vecchiaia, allora bisogna prevedere anche le imposte per il prelievo del capitale – un altro 1-2% del prezzo d’acquisto.
A differenza del valore dell’immobile stesso, non è possibile finanziare questi costi aggiuntivi con un’ipoteca. Bisogna essere in grado di stenderli in anticipo con i mezzi propri.
Ecco come si compongono i costi una tantum nel dettaglio:
Imposte pubbliche
In alcuni cantoni le imposte le riscuote il cantone, in altri il comune. Ma ovunque si acquisti la casa, bisogna pagare per questi due servizi.
Un contratto di acquisto di un’abitazione di proprietà deve essere stipulato per iscritto e confermato pubblicamente. Questo comporta spese notarili per la certificazione del contratto di acquisto. Inoltre, il nuovo proprietario è iscritto nel registro fondiario. Anche questa iscrizione nel registro fondiario comporta delle tasse. Nei cantoni queste tasse si chiamano imposte sul trasferimento immobiliare, mentre altrove si parla di imposte sul passaggio di proprietà o spese per il registro fondiario.
Per sapere a quanto ammontano le tasse per la certificazione notarile e il registro fondiario nel proprio nuovo comune di domicilio, conviene rivolgersi al notaio del cantone.
Costi di finanziamento
Affinché la banca conceda un’ipoteca, si costituisce in pegno l’immobile a titolo di garanzia. Anche questa garanzia va iscritta nel registro fondiario – si parla di diritto di pegno immobiliare. A seconda del cantone e della banca è necessaria anche una cosiddetta cartella ipotecaria. Anche su queste tasse ci si può informare presso il notaio del proprio cantone.
La banca richiede inoltre fondi propri a titolo di acconto sul prezzo di acquisto, di norma almeno il 20% del valore dell’immobile. Pochissimi acquirenti di case hanno così tanti fondi propri nel patrimonio libero. La maggior parte ricorre quindi al denaro della cassa pensioni o del terzo pilastro.
Da un lato si tratta di un cosiddetto prelievo anticipato. Ma questo comporta delle tasse. Se da un parte i versamenti nella previdenza per la vecchiaia sono esentasse, dall’altra in caso di prelievo anticipato si deve pagare l’imposta sul capitale. Per sapere a quanto ammonta, conviene rivolgersi all’ufficio delle imposte del cantone o del comune.
Un’altra possibilità sarebbe la costituzione in pegno dell’avere di vecchiaia. Con una garanzia aggiuntiva, la banca concede più credito rispetto all’80%. In questo modo la previdenza rimane intatta, e l’ipoteca è più alta. E per questo la vostra banca vuole naturalmente anche interessi aggiuntivi. Quindi, conviene confrontare attentamente entrambe le opzioni prima di sceglierne una.
Altri costi
Se non si acquista la proprietà direttamente da un privato o da un’impresa di costruzione generale, bisogna spesso pagare le provvigioni di intermediazione per un agente immobiliare. Di solito ammontano al 2-3% del prezzo di acquisto.
Costi ricorrenti
Con i costi una tantum per l’acquisto non è ancora finita. Successivamente, anno dopo anno, mese dopo mese, vengono addebitati ulteriori costi. Per i costi ricorrenti bisogna calcolare una somma annua compresa tra il tre e il cinque per cento del valore dell’immobile.
Su comparis.ch si possono calcolare rapidamente questi costi per l’oggetto desiderato ai tassi d’interesse attuali.
Se i tassi dovessero aumentare di nuovo, i costi complessivi potrebbero salire all’8%. Bisogna essere in grado di sostenere questi costi. Anche in questo caso, non devono superare un terzo del proprio reddito.
Ecco come si compongono i costi una tantum nel dettaglio:
Tassi d’interesse ipotecari
Per la somma che la banca presta, bisogna pagare gli interessi. A seconda della durata e delle capacità contrattazione, questi tassi di interesse sono ancora bassi. A volte ammontano solo all’1%. Per quanto riguarda la sostenibilità, le banche prevedono comunque il 5%. In questo modo si assicurano che il proprietario di un immobile sia in grado di pagare gli interessi anche nel caso in cui dovessero aumentare.
Ammortamento
Rimborsare ogni anno l’1% della somma ipotecaria – questa è la raccomandazione generale. Ed è un bene, perché con ognuno di questi pagamenti, si diventa sempre un po’ più proprietari della casa. Se si è già rimborsato così tanto da aver ridotto il prestito al 65%, allora si può rinunciare all’ulteriore ammortamento – le rate di ammortamento aggiuntive rimangono comunque ragionevoli.
Spese accessorie e di manutenzione
Ogni anno bisogna anche contare un’altra percentuale del prezzo di acquisto per le spese di manutenzione e accessorie. Ciò include imposte pubbliche come l’imposta immobiliare o l’imposta sui terreni. Inoltre, si aggiungono anche i costi per le assicurazioni e le riparazioni. Solo con lavori di manutenzione regolari si mantiene il valore dell’edificio. Qui spieghiamo nel dettaglio in cosa consistono le spese di manutenzione e le spese accessorie.
Chi effettua regolarmente lavori di manutenzione, non dove avere per forza delle riserve per un’eventuale perdita di valore dell’edificio. Anche per la proprietà non è necessario pianificare un’eventuale svalutazione: nella maggior parte delle fasi del mercato immobiliare, mantiene automaticamente il valore.
Spese fiscali supplementari?
Se si diventa proprietari di una casa unifamiliare o di un appartamento di proprietà, anche la fattura fiscale annuale cambierà. I costi di manutenzione e gli interessi ipotecari si possono detrarre dal reddito nella dichiarazione d’imposta – in questo caso non bisogna pagare delle tasse. In cambio, tuttavia, l’ufficio delle imposte addebiterà il cosiddetto valore locativo. Questo è un cosiddetto reddito fittizio, e su cui bisogna pagare le tasse. Con i tassi d’interesse attualmente bassi, l’onere degli interessi è spesso nettamente inferiore al valore locativo. Quindi, in qualità di proprietario, si rischia pagare più tasse.
Gli acquirenti non devono invece preoccuparsi dell’imposta sugli utili da sostanza. Questa tassa la paga sempre solo il venditore. Fino a quando non si rivenderà la casa, non bisogna pensare a questi costi.