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Gli interessi sono bassi e il momento sembra propizio per acquistare un immobile. Ma non ci sono solo l’ipoteca e gli ammortamenti a dover essere finanziati. I proprietari devono essere in grado anche di affrontare i costi fissi e le ristrutturazioni. Comparis offre una panoramica generale.
Se si abita in una casa in affitto e si sta pensando di acquistare un edificio, è bene riflettere attentamente. Finora, infatti, la maggior parte dei costi accessori era inclusa nel canone di affitto, ma in quanto proprietari dell’abitazione i costi accessori e di manutenzione devono essere calcolati separatamente. E non sono né da sottovalutare né da dimenticare già al momento dell’acquisto dell’abitazione.
Posso permettermelo?
I costi accessori, insieme agli interessi ipotecari e all’ammortamento, non dovrebbero superare il 35 per cento del reddito. Anche se attualmente gli interessi sono bassi, le banche, nei loro calcoli, considerano un tasso del 5 per cento. In fin dei conti si deve essere in grado di poter ripagare la propria ipoteca anche in una fase di interessi alti. Desidera sapere quale immobile può permettersi? Può trovare le informazioni sul calcolatore ipotecario di Comparis.
Spese accessorie e di manutenzione: dove sta la differenza?
In quanto proprietari ci si deve occupare di molte cose che finora, in quanto affittuari, non ci incombevano e a ciò sono legati costi supplementari. Tra le spese accessorie rientrano spese regolari per acqua, corrente elettrica, riscaldamento, ma anche assicurazione, pulizie, servizi di portineria ecc. Tra le spese di manutenzione invece rientrano quelle per la ristrutturazione, come ad esempio imbiancatura delle pareti o rinnovo della pavimentazione. Anche costi più onerosi, come il risanamento e il rinnovo di cucina, bagno, impianto di riscaldamento o facciata rientrano in questa categoria di spese.
Acqua, spazzatura, internet e TV: spese accessorie nel dettaglio
- Premi assicurativi: assicurazione edificio, rottura vetri, danni dovuti all’acqua, responsabilità civile per edifici, mobilia domestica (vedere confronto premi assicurazione mobilia domestica e responsabilità civile).
- Utenze: acqua, acque reflue, spazzatura, scarti vegetali
- Costi d’esercizio: gas, gasolio, corrente
- Imposte: collegamento TV via cavo (vedere confronto prezzi provider internet e TV)
- Costi di manutenzione: piccole riparazioni e giardinaggio
- Abbonamenti a servizi: riscaldamento, serbatoio gasolio, lavatrice, ecc.
Consiglio dell'esperta di immobili di comparis.ch Nina Spielhofer - «Per tutelarsi da brutte sorprese, i proprietari di un’abitazione dovrebbero mettere da parte ogni anno circa l’1 per cento del prezzo di acquisto per le spese accessorie e i costi di manutenzione della casa. Ciò vale però solo per un edificio nuovo. Quanto più è vecchio l’edificio, tanto maggiore è la necessità di ristrutturazione e manutenzione.»
Esempio di calcolo
| CHF* | |
|---|---|
| Prezzo di acquisto casa unifamiliare | 1’000’000 |
| Premi assicurativi | 1’000 |
| Utenze | 1'250 |
| Costi d’esercizio | 3’500 |
| Piccole riparazioni/manutenzione | 2'750 |
| Giardino e dintorni | 1'500 |
| Totale costi accessori | 10’000 |
(* Valori medi all’anno)
E non è tutto....
Chi vuole stare sul sicuro, può mettere da parte un’ulteriore percentuale del prezzo di acquisto per averla di riserva. Infatti, a seconda di quanti anni ha un edificio, prima o poi, è necessario intervenire con le ristrutturazioni necessarie o la sostituzione di elettrodomestici danneggiati, lavatrice rotta o sanitari invecchiati. Per chi è profano in materia non è sempre facile stimare i costi da mettere in conto. Prima di firmare il contratto di acquisto è quindi necessario consultare uno specialista. In linea di massima però è bene tenere a mente che quanto più vecchio è l’edificio, più c’è da ristrutturare.
Quando si deve calcolare una ristrutturazione?
| Parte dell’edificio | Durata media dell’utilizzo (in anni) |
|---|---|
| Tetto spiovente | 40 – 50 |
| Tetto piano | 25 – 30 |
| Facciata | 40 – 55 |
| Bagno | 35 – 50 |
| Cucina | 25 – 35 |
| Interni (struttura) | 35 – 50 |
| Interni (superfici) | 15 – 30 |
| Radiatori/riscaldamento a pavimento | 55 – 70 |
| Riscaldamento | 20 – 30 |
| Elettrodomestici | 45 – 55 |
| Finestre/porte esterne | 30 – 40 |
(Fonte: UBS, 2014)
I proprietari di immobili devono quindi pianificare con lungimiranza e costituire riserve ogni anno. Chi dispone di un cuscinetto finanziario sufficiente è ben tutelato anche per ristrutturazioni inattese ed evita un aumento d’emergenza dell’ipoteca. Affinché non si finisca per dimenticare di accantonare delle riserve, la cosa migliore sarebbe versarle su un conto separato, impostando un ordine di pagamento.
Appartamento di proprietà: spese di condominio
Anche nel caso di un appartamento di proprietà, a seconda dell’età e delle condizioni dell’immobile, è necessario calcolare costi accessori e di manutenzione pari a circa l’1 per cento del prezzo di acquisto. Le spese di condominio, ad esempio per il portiere, la pulizia delle scale, o anche riparazioni al tetto, riscaldamento e facciata sono finanziate in genere tramite un fondo di manutenzione e ristrutturazione, in cui i condomini versano in base al valore della propria abitazione.
La buona notizia è che i costi per la manutenzione sono detraibili dal reddito imponibile
Che si tratti della proprietà di una casa o di un appartamento, le spese che servono alla manutenzione dell’immobile possono essere detratte dal reddito imponibile. Ciò avviene o tramite una detrazione forfettaria del 10 per cento del valore locativo oppure con la detrazione dei costi effettivi. Conviene quindi controllare esattamente con le fatture quale sia la variante più vantaggiosa nel caso specifico. È importante tuttavia ricordare che fatta eccezione per le ristrutturazioni a fini energetici e ambientali, non è consentito detrarre a fini fiscali i costi di quegli investimenti che aumentano il valore dell’immobile. Ulteriori informazioni sulla detrazione di costi di manutenzione sono disponibili cliccando sul link seguente: consigli di Comparis per il risparmio fiscale.