Immobile di proprietà

Spese accessorie e di manutenzione: costi da considerare

CONSIGLIO
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Sempre più giovani comprano casa, ma i costi di ristrutturazione e di manutenzione continuano ad essere trascurati. Foto: iStock.com/skynesher

Gli interessi sono bassi e il momento sembra propizio per acquistare un immobile. Ma non ci sono solo l’ipoteca e gli ammortamenti a dover essere finanziati. I proprietari devono anche essere in grado di affrontare i costi fissi e le ristrutturazioni. Comparis offre una panoramica generale.

Se si abita in una casa in affitto e si sta pensando di acquistare un edificio, è bene riflettere attentamente. Infatti, la maggior parte dei costi accessori era inclusa nel canone di affitto, ma in quanto proprietari di un’abitazione i costi accessori e di manutenzione devono essere calcolati separatamente. E non sono né da sottovalutare né da dimenticare già al momento dell’acquisto dell’abitazione.

Considerare i costi accessori all’acquisto di un immobile

I costi accessori, insieme agli interessi ipotecari e all’ammortamento, non dovrebbero superare il 33% del reddito. Anche se attualmente gli interessi sono bassi, nei propri calcoli le banche partono da un tasso di interesse del 5%. In fin dei conti si deve essere in grado di ripagare la propria ipoteca anche in una fase di interessi elevati. Desidera sapere quale immobile può permettersi? Il calcolatore ipotecario di Comparis fornisce maggiori informazioni.

Spese accessorie e di manutenzione: qual è la differenza?

In quanto proprietari ci si deve occupare di molte cose che in una casa in affitto erano incombenza del locatore e che prevedono costi supplementari. Tra le spese accessorie rientrano spese regolari per acqua, corrente elettrica, riscaldamento, ma anche assicurazione, pulizie, servizi di portineria ecc. Le spese di manutenzione invece comprendono quelle per la ristrutturazione, come ad esempio l’imbiancatura delle pareti o il rinnovo della pavimentazione. Anche i costi più onerosi come per il risanamento e il rinnovo di cucina, bagno, impianto di riscaldamento o della facciata rientrano in questa categoria di spese. 

Acqua, spazzatura, internet e TV: spese accessorie nel dettaglio

  • Premi assicurativi: assicurazione edificio, rottura vetri, danni dovuti all’acqua, responsabilità civile per edifici, mobilia domestica (vedere confronto premi assicurazione mobilia domestica e responsabilità civile).
  • Contributi: acqua, acque reflue, smaltimento spazzatura e scarti vegetali
  • Costi di gestione: gas, gasolio, corrente elettrica
  • Tasse: collegamento TV via cavo (vedere confronto prezzi provider internet e TV)
  • Costi di manutenzione: piccole riparazioni e giardinaggio
  • Abbonamenti a servizi: riscaldamento, serbatoio gasolio, lavatrice ecc.

Consiglio dell’esperta di immobili di comparis.ch Nina Spielhofer:  «Per evitare brutte sorprese, i proprietari di un’abitazione dovrebbero mettere da parte ogni anno circa l’1% del prezzo di acquisto per le spese accessorie e i costi di manutenzione della casa. Ciò vale però solo per un edificio di nuova costruzione. Quanto più è vecchio l’edificio, tanto maggiore è la necessità di ristrutturazione e manutenzione.»

Esempio di calcolo

Costi Franchi
Prezzo di acquisto casa unifamiliare 1’000’000
Premi assicurativi 1’000
Contributi 1’250
Costi di gestione 3’500
Piccole riparazioni/manutenzione 2’750
Manutenzione giardino e dintorni 1’500
Totale costi accessori 10’000

(* Valori medi all’anno per edifici di nuova costruzione)

A seconda dell’età della casa sono necessarie più riserve

Chi vuole andare sul sicuro, può aggiungere alla riserva un’ulteriore percentuale del prezzo di acquisto. Infatti, a seconda dell’età di un edificio, prima o poi saranno necessarie alcune ristrutturazioni o la sostituzione di elettrodomestici danneggiati e impianti sanitari invecchiati. Per i profani non è sempre facile stimare i costi da mettere in conto. Prima di firmare il contratto di acquisto è quindi necessario consultare uno specialista. Una cosa però è certa: più vecchio è l’edificio, prima lo si dovrà ristrutturare.

Quando si devono prendere in considerazione le ristrutturazioni?

Un immobile necessita di cure, altrimenti perde valore. Una pianificazione a lungo termine dei costi di ristrutturazione presuppone conoscenze in merito alla durata di vita delle singole parti dell’edificio. Il lasso di tempo varia dai 10 ai 150 anni.

Parti dell’edificio Durata media di vita
Costruzione grezza in cemento/mattoni 80–150 anni
Finestre in legno 20–40 anni
Rivestimento della facciata 30–50 anni
Sigillatura di giunti 10–20 anni
Tappezzeria 10–15 anni
Cucina 25–40 anni
Elettrodomestici da cucina 10–20 anni
Parquet 25–50 anni
Porte esterne 20–40 anni
Impianto di riscaldamento 15–30 anni
Sanitari 20–50 anni

(Fonte: hausinfo, 2018) 

Trova maggiori informazioni sulla durata media e sugli intervalli di mantenimento degli elementi di costruzione nella nostra tabella della durata di vita.

Pianifichi con lungimiranza e metta da parte riserve ogni anno. Chi dispone di un cuscinetto finanziario sufficiente è ben tutelato anche in caso di ristrutturazioni impreviste ed evita un aumento d’emergenza dell’ipoteca. Per non dimenticare di accantonare delle riserve, la cosa migliore sarebbe versarle su un conto separato, impostando un ordine di pagamento.

Appartamento di proprietà: spese di mantenimento condivise 

Anche nel caso di un appartamento di proprietà, a seconda dell’età e delle condizioni dell’immobile, è necessario calcolare costi accessori e di manutenzione pari a circa l’1% del prezzo di acquisto. Le spese di condominio, ad esempio per il portinaio, la pulizia delle scale, o anche le riparazioni al tetto, il riscaldamento e la facciata sono in genere finanziate con un fondo di manutenzione e ristrutturazione, in cui i condomini versano la propria quota in base al valore della rispettiva abitazione. Per i proprietari il versamento di questa quota è obbligatorio. Nel prezzo di acquisto dell’appartamento è quindi importante tenere conto di un eventuale fondo non sufficientemente coperto.

I costi per la manutenzione sono detraibili dal reddito imponibile

Che si tratti della proprietà di una casa o di un appartamento, le spese che servono alla manutenzione dell’immobile possono essere detratte dal reddito imponibile. Ciò avviene tramite una detrazione forfettaria del 10% del valore locativo oppure con la detrazione dei costi effettivi. Conviene quindi controllare esattamente, fatture alla mano, quale variante è la più vantaggiosa nel caso specifico. È importante ricordare che, fatta eccezione per le ristrutturazioni volte alla sostenibilità energetica e ambientale, non è consentito detrarre a fini fiscali i costi di quegli investimenti che aumentano il valore dell’immobile. Ulteriori informazioni sulla detrazione dei costi di manutenzione sono disponibili al link seguente: consigli di Comparis per il risparmio fiscale.