Trovare un subentrante: ecco come si fa

Posso dare la disdetta anticipata se ho trovato un subentrante?

Ogni inquilino ha sempre la possibilità di disdire il contratto di affitto rispettando il regolare termine di disdetta stabilito nel contratto stesso o i termini di disdetta in uso nel luogo in cui si trova l’appartamento (di solito fine marzo, fine giugno o fine settembre). È importante dare la disdetta nel rispetto dei termini stabiliti. Il termine di preavviso è solitamente di tre mesi.

Oltre alla disdetta ordinaria c'è anche la possibilità di lasciare l’appartamento al di fuori dei termini stabiliti. In questo caso per legge è obbligatorio proporre al locatario dei candidati validi. Se non si riesce a trovare un subentrante, bisognerà assumersi le conseguenze finanziarie della disdetta anticipata.

La disdetta fuori termine deve essere inviata per tempo al locatore tramite raccomandata. Nella lettera bisogna specificare che si provvederà a cercare un subentrante. Comparis mette a disposizione un modello di lettera. È sufficiente copiarla e conservarne una copia insieme alla ricevuta della raccomandata.

Prima di cercare un subentrante conviene chiedere maggiori informazioni al locatore: nelle regioni più gettonate, infatti, è possibile che l’amministrazione abbia già una lista di attesa di potenziali inquilini. In questo caso non è necessario cercare un subentrante e si può firmare direttamente il contratto di risoluzione. In tutti gli altri casi di disdetta fuori termine, invece, spetta all’inquilino dover cercare un nuovo subentrante, a organizzare le visite e occuparsi di tutto il resto.

Come faccio a trovare un subentrante?

Si consiglia innanzitutto di cercare un potenziale subentrante tra i propri amici e conoscenti.

Può anche essere utile postare l’annuncio sui social media e invitare i propri contatti a condividere il post. Questo permette di raggiungere il maggior numero possibile di potenziali interessati.

In alternativa, si può anche inserire un annuncio  sui portali immobiliari. Nella maggior parte dei casi, però, si tratta di siti a pagamento. È importante includere tutte le informazioni importanti (indirizzo, numero di locali, anno di costruzione, metri quadri, garage e lavatrice). Bisogna allegare foto di buona qualità scattate con luce naturale e scegliendo diverse angolazioni.

Quali requisiti deve soddisfare il nuovo inquilino?

Solvibilità e idoneità

Secondo la legge, il subentrante deve essere solvibile e idoneo.

Solvibilità: in generale l’affitto non dovrebbe ammontare a più di un terzo del reddito netto disponibile. Nell’estratto del registro delle esecuzioni non devono figurare debiti importanti, procedure di esecuzione in corso e nemmeno attestati di carenza beni.

Di solito i locatori richiedono un estratto del registro delle esecuzioni del potenziale inquilino. Conviene quindi allegarlo al modulo di dichiarazione di subingresso e inviarlo per raccomandata ai proprietari dell’appartamento. Il modulo è disponibile sul sito dell’Associazione Svizzera Inquilini o presso la propria amministrazione. Anche in questo caso è necessario conservare una copia della documentazione e della ricevuta della posta. In questo modo, in caso di controversia, sarà possibile mostrare ai proprietari tutte le informazioni e la documentazione. Al locatore deve essere comunicata anche la prevista data di subingresso del nuovo inquilino nell’appartamento.

Idoneità: il locatore ha il diritto di rifiutare gli inquilini non idonei. Non idonea è ad esempio una persona che si candida per un appartamento appositamente pensato per una famiglia, oppure una famiglia numerosa che vuole abitare in una casa troppo piccola o una persona che non dispone di un permesso di soggiorno durevole.

Inoltre, anche i subinquilini (ad esempio chi vive in un appartamento condiviso) possono disdire il contratto fuori termine e proporre nuovi inquilini. In questo caso, però, i requisiti di idoneità sono più severi: gli inquilini precedenti possono ad esempio rifiutare il candidato proposto anche per motivi interpersonali.

Quanti nuovi inquilini devo proporre?

Per legge è sufficiente indicare un solo subentrante. Questa persona deve però essere pronta ad accettare l’appartamento alle stesse condizioni. Se la persona proposta si tira indietro prima di firmare il contratto, bisogna ricominciare da capo. Per questo conviene proporre più candidati. Gli obblighi dell’inquilino attuale vengono meno solo una volta che il subentrante ha firmato il contratto.

È importante comunicare per tempo al proprietario i nuovi inquilini. Quest’ultimo avrà poi 30 giorni di tempo per esaminare le proposte. Se il proprietario non dà un riscontro entro il termine previsto, l’inquilino è esonerato dal contratto a partire dalla data in cui il subentrante sarebbe entro nell’appartamento.

Il locatore può rifiutare i candidati proposti?

Il locatore ha il diritto di rifiutare determinati inquilini. Tuttavia, se rifiuta una persona solvibile e idonea, l’inquilino attuale è esonerato dal contratto a partire dalla data in cui la persona sarebbe subentrata nell’appartamento. Lo stesso vale nel caso in cui il proprietario voglia ristrutturare l’appartamento, richiedere un canone di affitto più alto o trasferirsi lui stesso nell’appartamento. In questo caso è importante richiedere, a dieci giorni dall’effettivo scioglimento del contratto, la conferma scritta di esonero dal contratto. L’Associazione Svizzera Inquilini mette a disposizione un modello di lettera per la restituzione anticipata dell’ente locato.

Se non si riesce a trovare un nuovo inquilino o se la persona proposta viene rifiutata per motivi validi, bisogna pagare il canone di affitto fino al termine di disdetta ordinaria o al termine previsto dal contratto.

Cosa succede se non trovo un nuovo inquilino?

Se non si trova un nuovo inquilino è necessario continuare a pagare il canone di affitto e tutti i costi fino al prossimo termine di disdetta ordinaria. Si può comunque parlare con il locatore per vedere se è possibile risparmiare su una parte dei costi, ad esempio nel caso in cui siano previsti lavori di ristrutturazione e avere l’appartamento vuotopuò quindi anche essere vantaggioso per il proprietario.

Checklist: ecco come trovare un subentrante

• Informare il locatore della disdetta fuori termine il prima possibile tramite raccomandata.

• Fare una copia della lettera e conservare la ricevuta della posta.

• Cercare un subentrante con il passaparola, sui social media o tramite i portali immobiliari.

• Organizzare le visite per mostrare l’appartamento agli interessati.

• Chiedere agli interessati di compilare la dichiarazione di subingresso.

• Inviare al locatore i moduli per raccomandata e, se disponibili, gli estratti del registro delle esecuzioni.

• Fare una copia della lettera e conservare la ricevuta della posta.

• In caso di rifiuto, chiedere alla persona proposta di confermare che sarebbe subentrata nell’appartamento alle stesse condizioni contrattuali e nella data concordata. Chiedere al locatore di confermare il rifiuto.

• Chiedere al locatore una conferma scritta dell’effettiva liberazione dal vincolo contrattuale. Ecco un modello di lettera.

• A seconda dell’esito, è possibile continuare la propria ricerca o chiedere aiuto, ad esempio all’Associazione Svizzera Inquilini.

Se la ricerca del subentrante è andata a buon fine, nella guida di Comparis sul trasloco si trovano tanti altri consigli e checklist utili..