Spese accessorie in Svizzera: ecco quanto costa comprare casa
Chi vuole comprare casa in Svizzera non deve solo pagare il prezzo d’acquisto dell’immobile: a questo si aggiungono anche spese accessorie d’acquisto, che spesso ammontano a diverse migliaia di franchi. Comparis spiega.
30.03.2022
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1. Che cosa sono le spese accessorie d’acquisto?
Quando si acquista un immobile in Svizzera sono previste delle spese accessorie – le cosiddette spese accessorie d’acquisto. Tra le spese accessorie d’acquisto rientrano:
l’imposta sul trasferimento immobiliare
le tasse notarili
le spese per il registro fondiario
le spese per la cartella ipotecaria
Di solito la metà dei costi è a carico dell’acquirente, l’altra invece è a carico del venditore (ad eccezione della cartella ipotecaria e, a seconda del cantone, anche dell’imposta sul trasferimento immobiliare).
Importante: in ogni caso le parti dovrebbero specificare nel contratto di acquisto chi sostiene quali costi.
2. Imposta sul trasferimento immobiliare in caso di passaggio di proprietà
L’imposta sul trasferimento immobiliare si applica al momento del passaggio di proprietà di una casa. Non è prescritta dalla Confederazione e viene gestita in modo diverso dai cantoni. La maggior parte dei cantoni tassano la transazione.
Esempio: il canton Neuchâtel riscuote fino a 33’000 franchi per un passaggio di proprietà con un valore venale di un milione di franchi. Altri cantoni invece, come Zurigo, non tassano la transazione.
I cantoni decidono anche chi è soggetto all’imposta: l’acquirente, il venditore o entrambe le parti.
3. Spese notarili se si acquista casa in Svizzera
Agli eventuali costi per il passaggio di proprietà si aggiungono le spese notarili per l’atto pubblico del contratto di acquisto. Anche i costi per il notaio se si acquista casa in Svizzera variano da cantone a cantone, e sono nell’ordine dell’uno per mille del prezzo di vendita.
Le spese notarili a Zurigo ammontano ad esempio allo 0,1% del prezzo d’acquisto. Le spese notarili a Berna variano a seconda del prezzo di acquisto. Per un immobile con un prezzo di CHF 1’000’000, le spese notarili per l’acquisto di una casa a Berna ammontano a poco meno dello 0,4%.
Nei cantoni con notariato statale, come ad esempio a Zurigo, questi costi sono fissi. I cantoni che dispongono di notariati liberi possono determinare autonomamente l’importo delle tasse. Vale dunque la pena di richiedere per tempo delle offerte. Nella maggior parte dei cantoni le spese notarili sono ripartite tra acquirente e venditore.
4. Le spese per il registro fondiario
I costi del registro fondiario sono previsti con l’iscrizione nel registro fondiario e sono anch’essi nell’ordine dell’uno per mille del prezzo di vendita. A seconda del cantone, questi costi si calcolano in base al tempo impiegato (ad es. Zugo) o con un tasso che dipende dal prezzo di acquisto (ad es. Zurigo: 1 per mille del prezzo d’acquisto). Di solito le spese notarili sono ripartite tra acquirente e venditore.
5. Le spese per la cartella ipotecaria
Possono aggiungersi anche le spese per l’emissione di una cartella ipotecaria, basata sull’importo del finanziamento esterno (ad es. ipoteca superiore a CHF 500’000). Anche in questo caso le differenze tra i cantoni sono notevoli: i costi vanno da poche centinaia a diverse migliaia di franchi. La costituzione della cartella ipotecaria è di solito gravata da una tassa per mille del debito ipotecario.
Se l’acquirente accetta una cartella ipotecaria già esistente, è esonerato da queste spese.
Tasse aggiuntive
Possono verificarsi costi aggiuntivi per l'annotazione del prelievo anticipato dei fondi di cassa pensione. È il caso, ad esempio, del canton Zurigo.
6. Le spese accessorie ammontano fino al 5% del prezzo di acquisto
Nel complesso, le spese accessorie per acquistare casa in Svizzera possono ammontare, a seconda del cantone, fino al 5% del prezzo d’acquisto. Questo importo deve essere a disposizione dell’acquirente e non si può finanziare con i fondi del credito ipotecario. A proposito: le spese accessorie d’acquisto non si possono detrarre dalle imposte.
7. In quali casi sono previste le spese accessorie d’acquisto?
Di solito le spese accessorie d’acquisto sono per metà a carico dell’acquirente, per l’altra a carico del venditore (ad eccezione della cartella ipotecaria). Per sicurezza conviene specificare in modo dettagliato nel contratto di acquisto chi sostiene quali costi.
I costi relativi al processo di acquisto vengono addebitati direttamente all’acquirente o al venditore. Il notaio o l’ufficio del registro fondiario invia la fattura fattura dopo l’appuntamento col notaio.
L’imposta sul trasferimento immobiliare, invece, è prevista solo con l’iscrizione nel registro fondiario e va pagata prima che avvenga il passaggio di proprietà.
8. Quali spese accessorie d’acquisto si posso detrarre dalle imposte?
I proprietari di immobili possono dedurre diverse spese nella dichiarazione d’imposta. Tra queste rientrano interventi volti alla conservazione del valore o determinate spese di manutenzione.
Le misure variano in base al cantone. In ogni caso, le spese accessorie d’acquisto di un immobile non si possono detrarre dalle imposte.
9. Checklist
Chiarire per tempo le spese accessorie d’acquisto previste nel proprio cantone. Così non si avranno brutte sorprese in caso di tasse e commissioni elevate. Leggere bene tutte le informazioni sul del proprio cantone (sito disponibile solo in tedesco e inglese).
Pianificare bene le riserve finanziarie per coprire le spese accessorie d’acquisto (circa il 5% del prezzo d’acquisto).
Dopo l’acquisto dell’immobile possono esserci costi aggiuntivi per eventuali finiture interne o addirittura per lavori di ristrutturazione. Anche in questo caso conviene avere liquidità a sufficienza, qualora queste spese non fossero coperte dall’ipoteca.
Oltre alle spese accessorie si può anche risparmiare sull’ipoteca – ecco perché conviene confrontare diverse offerte.
Articolo pubblicato per la prima volta in data 05.09.2018