Airbnb: serve il consenso del locatore?
State pensando di offrire il vostro appartamento in affitto su Airbnb? Dal punto di vista giuridico si tratta di una sublocazione. Ecco le informazioni più importanti sul diritto di locazione, sull’obbligo di notifica e altro ancora.
11.05.2023
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1. Che cos’è Airbnb?
Airbnb è un portale online internazionale per l’affitto e la prenotazione di alloggi. Se il vostro appartamento in affitto è vuoto per un periodo di tempo limitato, il subaffitto tramite Airbnb è un’opzione interessante. Il vantaggio è che gli utenti contribuiscono a coprire i costi e che lo spazio abitativo viene utilizzato nonostante la vostra assenza.
Siete ancora alla ricerca di un appartamento in affitto adatto alle vostre esigenze? Nel mercato immobiliare di Comparis potete selezionare l’immobile che desiderate tra migliaia di abitazioni.
2. Come posso mettere in affitto il mio appartamento su Airbnb?
Si può fare online su airbnb.ch/host/homes o tramite le app per iPhone e dispositivi Android. Dopo aver inserito le informazioni richieste, è possibile pubblicare l’offerta e diventare un host Airbnb.
3. Airbnb: serve il permesso del proprietario?
In Svizzera, per offrire il vostro appartamento in affitto su Airbnb è necessario il consenso del vostro locatore.
Tuttavia, il locatore può negare il permesso solo se:
Vi rifiutate di comunicare le condizioni del subaffitto.
Le condizioni del subaffitto sono abusive. È considerato abusivo soprattutto un canone di locazione eccessivo.
Il locatore subisce notevoli svantaggi a causa del subaffitto.
In linea di principio, è necessario ottenere un’autorizzazione separata per ogni singola intermediazione tramite Airbnb. Con un permesso generale per la condivisione dell’appartamento o della camera su Airbnb, non è necessario chiedere di nuovo ogni volta. Richiedete un permesso scritto per evitare problemi successivi.
Come è regolamentato Airbnb nel diritto di locazione?
Per un affitto tramite Airbnb si applicano le stesse regole di un normale subaffitto di un appartamento. La sublocazione è regolata dal Codice delle obbligazioni (art. 262 CO). Secondo il CO, dovete comunicare al vostro locatore le condizioni di locazione.
Quanto posso chiedere per l’affitto?
È consentito un canone di locazione adeguato. Ciò significa che, in linea di principio, non è possibile ottenere un profitto dal subaffitto. Il prezzo deve essere proporzionale al canone di locazione che si paga per l’affitto.
I costi aggiuntivi possono essere inclusi nel prezzo:
spese accessorie (riscaldamento, acqua ecc.)
costi dell’energia elettrica
utilizzo di internet
canone per la radio e la TV (Serafe)
costi per la pulizia
Buono a sapersi: per un appartamento ammobiliato potete chiedere fino al 20% in più sul canone d’affitto.
4. Come sono regolati l’obbligo di registrazione, la tassa di soggiorno e le imposte sul reddito?
In qualità di locatori dovete rispettare tutte le disposizioni di legge vigenti nel vostro cantone.
Nella maggior parte dei comuni, gli ospiti devono pagare una tassa di soggiorno. Airbnb ha stipulato accordi con diversi cantoni in modo che gli ospiti paghino automaticamente le tasse di soggiorno come parte della prenotazione. In caso di dubbio, si prega di informarsi presso il comune in cui si trova l’alloggio.
Se i vostri ospiti risiedono all’estero, vige l’obbligo di notifica cantonale. Ciò significa che è necessario notificare gli ospiti con domicilio all’estero all’autorità competente.
Le modalità di notifica variano a seconda del cantone. Prima di mettere in affitto un’abitazione è importante informarsi presso il cantone competente sulle formalità da espletare. In questo modo si va sul sicuro e si evitano multe. Airbnb fornisce maggiori informazioni sulle responsabilità dell’host.
In linea di principio, i ricavi derivanti dall’affitto devono essere tassati come reddito. Tuttavia, è possibile detrarre i costi, tra cui l’affitto per il periodo corrispondente.
Poiché l’host Airbnb non può generare profitti e i prezzi possono coprire al massimo i costi, un affitto su Airbnb conforme alla legge non genera entrate imponibili.
5. Responsabilità con Airbnb: chi paga i danni?
Un ospite che ha soggiornato tramite Airbnb ha causato danni all’appartamento in affitto? Secondo il Codice delle obbligazioni (art. 97 CO), sta a voi risarcire il danno.
Tuttavia, in qualità di host, è possibile richiedere un risarcimento all’ospite Airbnb e, se necessario, presentare un reclamo presso il luogo in cui si trova l’alloggio. Ciò vale anche per gli ospiti che risiedono all’estero.
L’assicurazione responsabilità civile è obbligatoria
Siete in grado di coprire i costi legati agli eventuali danni causati da un ospite alla vostra mobilia o all’appartamento in affitto? La buona notizia è che, nell’ambito di una prenotazione Airbnb, è già garantita una copertura di base. Questa assicurazione comprende la copertura per gli host in caso di danni materiali e l’assicurazione di responsabilità civile per gli host.
Airbnb sottolinea che la copertura di base non sostituisce l’assicurazione privata. Per non rimanere a corto di soldi, conviene stipulare un’assicurazione mobilia domestica e un’assicurazione di responsabilità civile.
6. Mettere in affitto un appartamento tramite Airbnb: riepilogo
Per non fare errori nella vostra avventura come host su Airbnb, fate attenzione a questi punti:
Chiedete per tempo il permesso al vostro locatore e comunicategli le condizioni del subaffitto.
Informatevi presso l’amministrazione cantonale e il proprio comune sugli oneri e le tasse previste.
Se le condizioni di affitto sono ragionevoli, il locatore non può rifiutare il subaffitto tramite Airbnb.
Airbnb offre già una copertura di base in caso di danni materiali e di responsabilità civile.
Con un’assicurazione mobilia domestica e un’assicurazione responsabilità civile potete assicurarvi a 360 gradi.
Articolo pubblicato per la prima volta in data 27.04.2018
