Riduzione dell’affitto in caso di difetti: tabella e consigli
Riduzione dell’affitto in caso di difetti: quando e come richiederla? Comparis spiega – con tanto di esempi.
04.04.2023
iStock / Andrei310
1. Che cos’è un difetto?
Per difetto si intende, in parole povere, tutto ciò che impedisce l’«uso conforme al contratto» del vostro appartamento in affitto – quindi quando ci andate a vivere.
Esempi possono essere una lampadina difettosa, una lavatrice rotta o un cantiere rumoroso nelle vicinanze. In Svizzera i «difetti durante il periodo di locazione» sono regolati nel Codice delle obbligazioni.
2. Riduzione dell’affitto in caso di difetti: quali sono i requisiti?
Per una riduzione del canone d’affitto a causa di un difetto si applicano le seguenti condizioni:
Il difetto dell’abitazione in affitto è dovuto alla normale usura o non è stato causato da voi.
Il difetto non rientra nella piccola manutenzione. Ad esempio, se la lampadina è difettosa dovete sostituirla voi.
Avete informato il locatore del difetto.
Avete diritto alla riduzione del canone di locazione non appena il locatore ne è a conoscenza e fino alla risoluzione del difetto. Per avere delle prove, in determinate circostanze conviene informare il locatore tramite lettera raccomandata.
Buono a sapersi: la tabella della durata di vita mostra quanto tempo dovrebbero durare gli elettrodomestici durante il normale utilizzo.
Altri motivi per una riduzione dell’affitto
Avete diritto a una riduzione del canone di locazione non solo in caso di difetti. Potete anche richiedere una riduzione dell’affitto se il tasso di riferimento diminuisce di 0,25 punti percentuali o il canone di locazione iniziale è impropriamente troppo alto.
3. Quale importo di riduzione dell’affitto posso richiedere?
La riduzione del canone di locazione adeguata dipende dal difetto concreto. Se non siete d’accordo con l’amministrazione sulla riduzione, potete contattare l’autorità di conciliazione.
Esempio: riduzione dell’affitto per lavori di costruzione
Nelle immediate vicinanze si sta costruendo un nuovo edificio con uffici. I lavori durano tre anni. Vengono utilizzati trapani pneumatici, montacarichi e altre macchine edili pesanti. Il rumore supera nettamente il limite tollerabile.
In tal caso, le probabilità di ottenere una riduzione dell’affitto sono buone. Tuttavia, la possibilità di ottenere una riduzione e l’importo di tale riduzione dipendono dal singolo caso. Per i lavori di costruzione, la riduzione del canone di locazione secondo l’associazione degli inquilini di solito non supera il 10%.
Buono a sapersi: raccogliete tutte le informazioni importanti sul difetto (foto). Prendete giornalmente nota dei rumori, così è più facile dimostrare i livelli di rumore davanti al tribunale di conciliazione.
Tabella di riduzione degli affitti in Svizzera: panoramica delle sentenze giudiziarie
La tabella mostra, sulla base di sentenze di tribunali svizzeri, alcuni esempi di richieste di riduzione dell’affitto.
| Descrizione dei difetti | Riduzione dell’affitto | ||
|---|---|---|---|
| Lavori di ristrutturazione | Ristrutturazione dell’intero edificio | 35% | |
| Eccessiva umidità e infiltrazione d’acqua | Finestre non ermetiche | 10%. | |
| Rumori | Rumore dalla macelleria accanto | 20% | |
| Odori sgradevoli | Odori sgradevoli provenienti da un ristorante, il sistema di ventilazione è insufficiente | 20% | |
| Temperatura dell’ambiente troppo bassa | Temperatura dell’ambiente tra i 15 e i 20 gradi, riduzione durante i mesi invernali | 20% | |
| Lavori di costruzione nel quartiere | Cantiere di grandi dimensioni a 40-50 metri dalle abitazioni in affitto con rumore e vibrazioni considerevoli | 16% | |
| Rimozione di elettrodomestici | Ascensore non funzionante (appartamento in affitto al 4º piano) | 10%. | |
| Difetto quantitativo | Rimozione di una piccola stanza adiacente con finestre da un appartamento di 6 locali | 6,5% | |
| Difetti estetici | Episodi di vomito ripetuti nelle aree comuni | 5% |
(Fonte: promemoria della Mieterinnen- und Mieterverband)
Ulteriori esempi di riduzioni del canone di locazione a causa di difetti sono disponibili sul sito dell’Associazione Svizzera Inquilini.
4. Richiedere una riduzione dell’affitto: come procedere?
Avete riscontrato un difetto? Ecco come dovete procedere per richiedere una riduzione del canone di locazione:
Informate il locatore per telefono o per iscritto. Descrivete il danno nel modo più preciso possibile.
Importante: segnalate sempre i difetti gravi al locatore. In caso contrario, rischiate di pagare in caso di danni successivi, come la muffa.
Il locatore non sistema il difetto? Allora inviate una lettera raccomandata. Stabilite un termine entro il quale i difetti devono essere sistemati.
Il locatore non risponde? Allora potete depositare il canone di locazione. Ciò significa che i canoni di locazione futuri vengono trasferiti su un conto dell’ufficio di conciliazione.
Presentate all’ufficio di conciliazione una richiesta di eliminazione dei difetti, riduzione del canone di locazione e utilizzo del canone di locazione depositato per la riparazione dei danni.
Dovete farlo entro 30 giorni dalla scadenza del primo canone di locazione depositato. In caso contrario, il locatore riceve il canone di locazione depositato. La Confederazione mette a disposizione un modulo per l’istanza di conciliazione.
Buono a sapersi: la riduzione del canone si può richiedere anche retroattivamente. Tuttavia, ciò vale solo se il difetto è stato notificato in tempo utile. Il diritto decade dopo cinque anni.
Non avete più voglia di sentire i rumori dei cantieri?
Nel vostro quartiere continuano a costruire? A volte l’unica cosa da fare contro i rumori persistenti è traslocare.
Articolo pubblicato per la prima volta in data 25.04.2016
