Comprare casa: contratto di prenotazione o contratto preliminare?
Al momento dell’acquisto di un immobile, spesso le parti contraenti stipulano un contratto di prenotazione. Comparis spiega a cosa fare attenzione, con tanto di modello da scaricare.
28.12.2023
1. Acquisto di una casa con contratto di prenotazione e contratto preliminare: di cosa si tratta?
Un contratto preliminare per l’acquisto di una casa serve come garanzia prima della stipula dell’effettivo contratto di acquisto. Il contratto preliminare assicura che la vendita avvenga alle condizioni concordate.
Questo contratto è spesso chiamato anche contratto di prenotazione ed è utile soprattutto quando determinati aspetti non sono ancora stati chiariti. Tra questi ci sono ad esempio l’autorizzazione da parte delle autorità oppure l’approvazione di un credito immobiliare.
Contratto di prenotazione senza atto pubblico?
Di norma il contratto preliminare contiene già tutte le informazioni del contratto di acquisto definitivo. Per essere valido deve essere stato autenticato da un notaio.
Di fatto spesso le parti contraenti rinunciano all’atto notarile per ragioni economiche. Se il contratto di prenotazione non è concluso per atto pubblico, non è vincolante (art. 126 CO).
Accordo di prenotazione senza prezzo di acquisto
Fanno eccezione gli accordi che non riportano il prezzo di acquisto. Un accordo di prenotazione senza menzione del prezzo di acquisto non necessita di atto notarile. In questo caso, però, l’accordo non è giuridicamente vincolante.
2. È possibile recedere da un contratto di prenotazione immobiliare?
Se il contratto preliminare non è stato autenticato, è possibile recedere in qualsiasi momento.
In caso di un contratto preliminare autenticato, invece, di norma il recesso dall’acquisto dell’immobile non è possibile e generalmente comporta costi elevati.
3. Comprare casa con un contratto di prenotazione: acconto
Spesso nel contesto di un contratto di prenotazione i venditori richiedono un acconto. L’importo varia in base all’accordo.
A seconda delle dimensioni dell’immobile, può oscillare da alcune migliaia a diverse decine di migliaia di franchi. Nella maggior parte dei casi, le parti contraenti concordano una percentuale del prezzo di acquisto.
Acconto in caso di recesso del venditore
In questo caso, alla parte interessata all’acquisto viene restituito l’intero importo versato.
Acconto in caso di recesso dell’acquirente
In determinate circostanze, il venditore può trattenere una parte dell’acconto. Può per esempio rivendicare i costi seguenti:
spese notarili per la stesura del contratto d’acquisto;
spese ricorrenti per gli annunci;
modifiche al progetto di costruzione richieste dall’acquirente.
Alcuni agenti immobiliari richiedono un importo forfettario per oneri e costi di opportunità non documentati. Tuttavia, numerose sentenze giudiziarie sono contrarie a questa pratica. I venditori e gli agenti immobiliari possono addebitare soltanto gli oneri diretti che sono in grado di provare.
Consigli:
Annotare l’importo di un eventuale rimborso nel contratto di prenotazione.
Versare un eventuale acconto su un conto vincolato.
Mai versare il denaro direttamente alla parte venditrice.
Evitare i pagamenti in contanti.
4. Quanto tempo si ha a disposizione per firmare?
Per la firma di una prenotazione immobiliare è importante non farsi mettere sotto pressione. Gli agenti immobiliari e i venditori seri concedono sempre tempo a sufficienza per poter esaminare con attenzione sia l’immobile che i contratti.
Se necessario, è possibile richiedere assistenza a esperti indipendenti. Per chi non se ne intende, infatti, la terminologia potrebbe causare qualche problema di comprensibilità.
Consiglio di Comparis sui tassi ipotecari
Oltre a leggere attentamente il contratto di acquisto, conviene anche dare un’occhiata ai tassi ipotecari. Si consiglia di confrontare diversi offerenti. In questo modo è possibile risparmiare migliaia di franchi nel corso degli anni. HypoPlus, il partner ipotecario di Comparis, offre la giusta assistenza.
5. Contratto di prenotazione: scaricare il modello
Chi intende acquistare o vendere un immobile in Svizzera può scaricare gratuitamente il modello di contratto di prenotazione.
Articolo pubblicato per la prima volta in data 02.10.2018
