Barometro Ipoteche: come si evolve il mercato ipotecario?
Il Barometro Ipoteche di Comparis analizza gli attuali sviluppi sul mercato ipotecario. L'analisi per il 4° trimestre 2025 mostra che le ipoteche stanno tornando a essere più costose.
13.01.2026
iStock / SvetlanaSF
1. Come sono cambiati i tassi di riferimento ipotecari?
Sebbene a dicembre la Banca nazionale svizzera (BNS) abbia mantenuto il tasso di riferimento allo 0%, nel quarto trimestre le ipoteche in Svizzera sono diventate di nuovo un po' più costose.
Il tasso di riferimento per le ipoteche a tasso fisso a 10 anni è aumentato di 0,23 punti percentuali dalla fine di settembre, attestandosi al 1,91% (al 31 dicembre 2025). Gli attuali margini commerciali sono compresi tra l'1,5 e l'1,9%.
Il tasso di riferimento per le ipoteche a tasso fisso di 5 anni è attualmente pari a 1,61% (al 31 dicembre 2025). A titolo di confronto, a fine settembre il tasso di riferimento era dell'1,39%. Attualmente vengono offerte ipoteche a tasso fisso di 5 anni dall'1,2 all'1,6%.
Le ipoteche Saron rimangono più convenienti delle ipoteche a tasso fisso. Le ipoteche Saron di primo grado costano attualmente in media circa l'0,8-1,2%.
2. Quali sono le ragioni dell'aumento dei tassi ipotecari?
I tassi di interesse per le ipoteche a tasso fisso sono aumentati di nuovo rispetto a settembre. Ecco i motivi:
Tassi di interesse più elevati sul mercato dei capitali
Le condizioni per le ipoteche a tasso fisso si basano sui tassi di interesse del mercato dei capitali. Questi sono aumentati di nuovo nel quarto trimestre. Il rendimento delle obbligazioni federali a 10 anni a fine dicembre era dello 0,33%. Si tratta di 0,13 punti percentuali in più rispetto alla fine di settembre, quando era pari allo 0,2%.
Costi di rifinanziamento delle banche
Anche i costi di rifinanziamento delle banche, i cosiddetti swap, sono aumentati. I costi di rifinanziamento sono gli interessi e i costi accessori che una banca deve pagare quando raccoglie denaro. La banca utilizza questo denaro per concederlo come prestito (ad es. sotto forma di ipoteca) ai clienti. Questi costi sono quindi la base per il calcolo dei tassi ipotecari: il cliente deve pagare almeno questi costi più un margine della banca.
Il recente aumento dei tassi ipotecari è causato dall'aumento dei tassi del mercato dei capitali e dall'espansione dei margini delle banche. Anche se le banche non pubblicano i loro margini, l'aumento dei margini per le ipoteche Saron è più evidente, poiché il loro importo è determinato esclusivamente dal margine da quando la BNS ha introdotto i tassi di interesse a zero.
3. Tassi ipotecari attuali in Svizzera
I tassi ipotecari variano notevolmente a seconda di
modello
durata
offerente
cantone
Comparis ha confrontato le differenze medie tra il tasso di riferimento e il miglior tasso di interesse del partner ipotecario di Comparis. HypoPlus. Ciò dimostra un notevole potenziale di risparmio.
Potenziale di risparmio quando si stipula un'ipoteca
I tassi di interesse dei contratti effettivamente negoziati sono spesso sotto i tassi di riferimento.
Esempio: Il miglior tasso di interesse mediato da HypoPlus per una ipoteca a tasso fisso di 10 anni era dell'1,48% a fine dicembre 2025, con un tasso di riferimento dell'1,91%. Per l'intera durata, ciò significa un un risparmio di 32'250 franchi per un'ipoteca di 750'000 franchi.
I tassi di interesse ipotecari aggiornati quotidianamente sono disponibili nel Panoramica dei tassi di interesse di Comparis.
| Durata dell'ipoteca a tasso fisso | Tasso di riferimento (data di riferimento 31.12.2025) | Miglior tasso d'interesse di HypoPlus (data di riferimento 31.12.2025) | Potenziale risparmio su un'ipoteca di 750'000 franchi |
|---|---|---|---|
| 3 anni | 1,35% | 0,98% | 8'325 franchi |
| 5 anni | 1,61% | 1,15% | 17'250 franchi |
| 10 anni | 1,91% | 1,48% | 32'250 franchi |
| 15 anni | 2,12% | 1,68% | 49’500 franchi |
Fonte: Comparis, HypoPlus
I tassi di riferimento calcolati da Comparis sono tassi di interesse medi pubblicati ma non negoziabili di oltre 30 istituti ipotecari. Vengono aggiornati quotidianamente e pubblicati nella Panoramica dei tassi d'interesse.
4. Qual è il modello ipotecario più diffuso?
Per quanto riguarda le stipule del partner ipotecario di Comparis HypoPlus, nell’ultimo trimestre si è registrato un leggero spostamento nella scelta della durata.
La quota di ipoteche a tasso fisso a lungo termine (10 anni e oltre) rimane la più alta con ben 40%. Il dato interessante è che le ipoteche a tasso fisso di 10 anni vengono sempre più sostituite da ipoteche a tasso fisso di 8 o 9 anni leggermente più economiche.
Le ipoteche a medio termine (da 4 a 7 anni) hanno rappresentato circa il 28% di tutte le stipule – nell'ultimo trimestre erano ancora più popolari con circa il 33%.
La quota di ipoteche Saron è di circa 8% di tutti i contratti, leggermente superiore rispetto al trimestre precedente.
Anche se la quota di ipoteche a tasso fisso a lungo termine è ancora la più alta, è diminuita notevolmente rispetto a un anno fa. Allora la quota era quasi l’80%, ovvero il doppio. Dopo che i tassi ipotecari sono scesi in modo significativo da una media del 2,5% all'1,5%, molti mutuatari hanno preferito un elevato grado di sicurezza nella pianificazione. Con le riduzioni dei tassi di riferimento della BNS, la situazione è cambiata e i costi sono di nuovo più in primo piano nei contratti.
Sostenibilità: La situazione del reddito al momento del pensionamento viene spesso dimenticata. Se il reddito è inferiore a quello prima del pensionamento, la sostenibilità del mutuo è a rischio. Questo vale anche in caso di pensionamento anticipato. Suggerimento: verificare se un ammortamento parziale è possibile.
Rinnovo di un'ipoteca a tasso fisso in scadenza: Attenersi scrupolosamente ai termini di preavviso contrattuali. Iniziare a pianificare in anticipo e preparare un dossier per gli istituti di credito. Il tempo di esecuzione è di circa due o tre mesi.
Buono a sapersi: Con una suddivisione in due o più tranche può aumentare la flessibilità delle ipoteche a tasso fisso. Non deve non rinnovare l'intero prestito ipotecario, ma solo la tranche in scadenza. Tuttavia, la suddivisione in tranche può indebolire la posizione negoziale e rendere più difficile cambiare istituto.
5. Base di dati
HypoPlus, il partner ipoteche di Comparis, mette a disposizione i tassi d’interesse del Barometro Ipoteche di Comparis. Questi si basano sui tassi di riferimento di oltre 30 istituti ipotecari. I dati vengono aggiornati quotidianamente e visualizzati nella panoramica dei tassi d’interesse.
Il prossimo Barometro Ipotecario sarà pubblicato nel aprile 2026.
Articolo pubblicato per la prima volta in data 05.10.2013
