Contratto d’acquisto immobiliare: a cosa fare attenzione?

1. Assicurarsi i diritti di garanzia con la norma Sia 118

La norma Sia 118 prevede un periodo di accertamento di 2 anni e va oltre le prescrizioni minime del Codice delle obbligazioni. È possibile segnalare i difetti di costruzione entro il periodo di accertamento. In molti casi, nei contratti di vendita o nelle CG si fa riferimento alla norma Sia 118. Questo la rende dal punto di vista giuridico parte integrante del contratto.

A volte le imprese generali cercano di cedere agli acquirenti i diritti di garanzia nei confronti degli artigiani già il giorno della consegna delle chiavi. Pertanto, prima di firmare il contratto, conviene far controllare l’immobile da un esperto edile.

2. Inserire i piani di costruzione e la descrizione nel contratto di acquisto

Se si costruisce un nuovo immobile in Svizzera, è fondamentale includere nel contratto di acquisto una descrizione dettagliata dell’oggetto, tra cui anche i piani di costruzione. In questo modo, in caso di controversie le parti contraenti si appellano alla stessa base legale.

Materiali, componenti e prodotti vanno descritti nel dettaglio indicando i singoli prezzi. I piani di costruzione e la descrizione della costruzione devono essere corretti.

3. Richiedere un estratto del registro fondiario

Quando si acquista un immobile, si assumono oneri e obblighi associati al terreno. Nel registro fondiario questi figurano come onere fondiario e servitù. Il registro fondiario è un elenco pubblico di tutte le proprietà immobiliari. Bisogna assolutamente chiedere al venditore l’estratto del registro fondiario.

4. In caso di proprietà per piani, controllare l’intero edificio

Quando si acquista una proprietà per piani, è bene controllare sempre l’intero edificio. Così non si avranno brutte sorprese in caso di lavori di ristrutturazione costosi (ad es. alla facciata).

I lavori di questo tipo di solito sono finanziati tramite un fondo di rinnovamento. Se non si hanno da parte mezzi finanziari a sufficienza, bisogna tenere conto che si dovranno pagare di tasca propria i costi che il vecchio proprietario avrebbe dovuto sostenere.

5. Pensare a imposte e commissioni per il contratto di acquisto immobiliare

Quando si acquista un immobile o un terreno bisogna pagare diverse imposte e commissioni. Se sommate, le spese accessorie d’acquisto possono raggiungere un importo considerevole – a seconda del cantone ammontano fino al 5% del prezzo d’acquisto. Pertanto, nel contratto di acquisto conviene definire la ripartizione dei costi.

6. Verificare la solvibilità del venditore

Spesso i venditori richiedono un acconto maggiore già prima di iniziare con i lavori di costruzione. Senza copertura, si rischia di perdere questo denaro, ad esempio in caso di fallimento del venditore. Conviene quindi chiedere delle referenze e un estratto del registro delle esecuzioni.

Consiglio: vale la pena richiedere una dichiarazione dell’appaltatore generale. In questo documento la banca conferma al venditore che il finanziamento dell’intero immobile è garantito.

7. Stabilire per contratto la data di consegna

Di norma nel contratto di vendita si stabilisce la data in cui ci si può trasferire nella proprietà. In caso di nuova costruzione, come prima data è necessario concordare quella in cui la polizia edilizia verifica il progetto. Senza una regolamentazione specifica nel contratto di acquisto, si viene già iscritti nel registro fondiario e si è quindi responsabili di rischi e benefici.

Buono a sapersi: se non si fissa una data di consegna, in caso di ritardi nel progetto di costruzione non si può più recedere dal contratto.