Mercato immobiliare svizzero: ecco cosa c’è da sapere

1. Qual è la situazione attuale del mercato immobiliare svizzero?

Negli ultimi due anni la situazione è cambiata. Per la prima volta dal 2007, la Banca nazionale svizzera (BNS) ha alzato sensibilmente i tassi d’interesse di riferimento a causa dell’aumento dell’inflazione. 

A metà giugno 2022 si è verificato un primo aumento, passando da meno 0,75 a meno 0,25%. Tra settembre 2022 e giugno 2023 si sono verificati ulteriori aumenti dei tassi guida – attualmente il tasso ammonta all’1,75%.

La domanda di abitazioni rimane stabile

Il mercato immobiliare è estremamente sensibile alle variazioni del tasso guida e dei tassi ipotecari. Dopo un picco decennale dei tassi indicativi per le ipoteche a tasso fisso nell’ottobre 2022, i tassi ipotecari sono attualmente relativamente stabili.  

Finora è rimasta stabile anche la domanda di abitazioni. «Ciò è dovuto, tra le altre cose, alla straordinaria immigrazione di quest’anno, alla crescita dei costi di costruzione e al rallentamento dell’attività edilizia degli ultimi anni», afferma l’esperto Comparis in immobili Dirk Renkert.

2. C’è il rischio di un altro crollo immobiliare?

Tra la fine degli anni ’80 e l’inizio degli anni ’90, il numero di immobili sfitti in Svizzera è aumentato a fronte di una domanda insufficiente. Lo scoppio della bolla immobiliare ha poi causato una crisi immobiliare. 

In alcuni casi, i prezzi sono scesi fino al 40% e i titolari di un’ipoteca e gli investitori si sono trovati in difficoltà. A causa della svalutazione, in media le banche hanno perso decine di miliardi di franchi.

Un tasso d’interesse calcolatorio elevato protegge dalla crisi

Tuttavia, è improbabile che questa situazione si ripresenti così velocemente. Infatti, per la concessione di ipoteche, le banche calcolano un tasso d’interesse calcolatorio del 5%. È quindi importante verificare che l’ipoteca da stipulare sia ancora sostenibile anche con questo tasso d’interesse elevato.

Secondo il Barometro Ipoteche di Comparis, i tassi d’interesse per le ipoteche a tasso fisso di dieci anni oscillano attualmente tra il 2 e il 3%. In un prossimo futuro saranno quindi ancora ben al di sotto del tasso d’interesse calcolatorio. 

Un ulteriore aumento dei tassi d’interesse ipotecari non dovrebbe comportare un problema di solvibilità su larga scala per i titolari di un’ipoteca. Tuttavia, un’eventuale crescita dei tassi potrebbe portare – a seconda della regione e della posizione dell’immobile in questione – a un calo dei prezzi delle abitazioni.

Gli immobili a reddito sono particolarmente a rischio

L’esperienza mostra che a risentire maggiormente del calo dei prezzi sono soprattutto gli immobili a reddito. Se i tassi ipotecari aumentano ma i rendimenti da locazione degli immobili non crescono allo stesso modo, non sono più attraenti come prima. Il risultato: il valore di mercato dell’immobile diminuisce.

L’aumento dei prestiti non dovrebbe diventare un problema

Se il valore dell’immobile diminuisce, aumenta automaticamente il credito ipotecario. In questo contesto si parla spesso del fatto che in questo caso gli istituti ipotecari possono esigere un pagamento supplementare da parte del titolare dell’ipoteca. 

Nella pratica, tuttavia, ciò è difficilmente applicabile, perché servirebbe una valutazione della variazione di valore dell’immobile. E non la si può ottenere fino alla vendita effettiva della proprietà.

3. Quali sono le implicazioni per i proprietari di immobili?

La stragrande maggioranza dei proprietari di case e appartamenti in Svizzera opta per un’ipoteca a tasso fisso. In questo modo sono assicurati contro ulteriori variazioni dei tassi per tutta la durata. Questa sicurezza ha però un costo: attualmente un’ipoteca di 10 anni costa tra il 2-3% all’anno. 

Ai proprietari di immobili conviene pensare per tempo al rifinanziamento della loro ipoteca. La previsione sui tassi ipotecari di Comparis contiene consigli per i titolari di un’ipoteca per affrontare al meglio la situazione attuale.

4. Quali domande devono porsi i potenziali venditori di immobili?

Anche chi considera il proprio immobile un investimento a lungo termine potrebbe volerlo vendere a un certo punto. Qual è il momento migliore per vendere un immobile e come procedere? Per prendere la giusta decisione occorre porsi le seguenti domande. 

Quando si prevede di vendere l’immobile e quali sono le aspettative relative all’andamento dei prezzi fino a quel momento?

Nessuno può prevedere con precisione l’andamento del mercato. Chi ha intenzione di vendere il proprio immobile in futuro dovrebbe riflettere per tempo sui possibili scenari del mercato immobiliare e sulle loro conseguenze per i propri piani di vendita. 

In passato, spesso le diverse fasi dell’andamento dei prezzi degli immobili sono durate molti anni. Pertanto, durante una fase può essere difficile «stare a guardare». 

Indipendentemente dalla situazione di mercato, conviene agire con prudenza e lungimiranza. Se si ha troppa fretta si rischia di dover vendere il proprio immobile al di sotto del prezzo di mercato o del valore venale.

5. Quali domande devono porsi i potenziali acquirenti?

L’aumento dei tassi di interesse ipotecari potrebbe aver spinto molti futuri proprietari di case a riconsiderare i loro piani. 

Tuttavia, il tasso di interesse non è l’unico fattore da tenere in considerazione quando si acquista una casa, soprattutto perché l’onere degli interessi rimane molto basso rispetto al passato. È quanto emerge dalla panoramica di Comparis sull’andamento dei tassi ipotecari. Nel 2008, ad esempio, il tasso di interesse a 10 anni ammontava al 4,65%, non al 2 o al 3%.

Tasso fisso o Saron?

In qualità di acquirenti, bisogna valutare se optare per un’ipoteca a tasso fisso o un’ipoteca Saron. Le ipoteche a tasso fisso offrono protezione contro l’aumento dei tassi ipotecari durante le loro durate fisse. Tuttavia, questa protezione ha un costo. 

Le ipoteche Saron invece si adattano dinamicamente ai cambiamenti del mercato e sono quindi adatte agli acquirenti con una maggiore propensione al rischio. In linea di principio, se si prevede solamente un aumento moderato dei tassi d’interesse o addirittura un calo è meglio optare per un’ipoteca Saron. Chi invece prevede un rialzo dei tassi molto rapido, marcato e duraturo da parte della banca centrale, dovrebbe stipulare un’ipoteca a tasso fisso. 

Altre domande importanti

• Posso e voglio permettermi l’immobile dei miei sogni a lungo termine, anche se l’ipoteca dovesse essere sostituita da un’ipoteca nuova e potenzialmente più cara?

• Il prezzo richiesto è in linea con la situazione attuale del mercato o è troppo elevato?

• Ci sono modi per negoziare una riduzione del prezzo?

Una consulenza professionale facilita tali considerazioni. Anche se gli esperti non possono prevedere il futuro, possono simulare diverse opzioni di finanziamento e scenari.