Finanziamento della casa: qual è l’ipoteca più adatta alle mie esigenze?
Molti sognano una casa di proprietà. Comparis spiega a cosa fare attenzione quando si cerca la strategia ipotecaria giusta.
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Un’ipoteca deve essere fatta come su misura. Comparis spiega quali sono i fattori più importanti per trovare la strategia ipotecaria giusta.
Tutti vogliono il miglior finanziamento possibile per la propria casa. Ma puntare solo sulla convenienza può portare a un disastro finanziario. Ecco perché per prima cosa è importante capire il proprio profilo di rischio.
Per trovare la strategia giusta quando si accende un’ipoteca basta rispondere alle seguenti tre domande: quanti rischi sono disposto a tollerare (propensione al rischio)? Quanti rischi sono in grado di sopportare (capacità di rischio)? Di quanta flessibilità ho bisogno? Alle tre domande si può rispondere così:
avversione al rischio: mi piace andare sul sicuro e voglio pianificare a lungo termine con tassi d’interesse stabili.
propensione al rischio: sono disposto ad assumermi alcuni rischi e a seguire con attenzione il mercato ipotecario.
alta capacità di rischio: le mie riserve finanziarie sono sufficienti per mantenere il mio standard di vita abituale, anche con l’aumento della spesa per gli interessi.
scarsa capacità di rischio: potrei non essere più in grado di permettermi l’immobile se i tassi dovessero salire.
grande bisogno di flessibilità: voglio essere in grado di vendere la mia casa di proprietà in qualsiasi momento.
scarso bisogno di flessibilità: voglio rimanere a lungo nella mia casa di proprietà.
| Ho bisogno di flessibilità | Non ho bisogno di flessibilità | |
|---|---|---|
| Avversione al rischio e alta capacità di rischio | Profilo di rischio 1: ipoteca a tasso fisso con possibilità di uscita o Saron | Profilo di rischio 2: ipoteca a tasso fisso con lunga durata |
| Avversione al rischio e scarsa capacità di rischio | Profilo di rischio 3: ipoteca a tasso fisso con possibilità di uscita, altrimenti meglio affitto | Profilo di rischio 4: ipoteca a tasso fisso con lunga durata |
| Propensione al rischio ma scarsa capacità di rischio | Profilo di rischio 5: ipoteca a tasso fisso con possibilità di uscita, altrimenti meglio affitto | Profilo di rischio 6: ipoteca a tasso fisso con lunga durata |
| Propensione al rischio e alta capacità di rischio | Profilo di rischio 7: ipoteca con durata breve o Saron | Profilo di rischio 8: tutte le opzioni ipotizzabili in base alle aspettative sui tassi d’interesse e alle differenze tra i tassi |
Profilo di rischio 1
Questo tipo di clienti evita i rischi. Tuttavia, le riserve finanziarie gli permettono una certa capacità di rischio. Inoltre, vuole garantirsi un certo grado di flessibilità. Con questo insieme di esigenze, ci sono fondamentalmente due opzioni di finanziamento:
Ipoteca a tasso fisso con opzione di uscita: molti clienti non sanno che alcuni istituti finanziari offrono ipoteche a tasso fisso con opzioni di uscita favorevoli in caso di vendita dell’immobile. Questo prodotto consente di accendere un’ipoteca a un costo prevedibile mantenendo comunque una certa flessibilità. Il nostro mediatore ipotecario HypoPlus supporta i clienti nell’intermediazione.
Ipoteca Saron: a differenza delle ipoteche a tasso fisso, le ipoteche Saron sono esposte ai rischi legati alle fluttuazioni dei tassi d’interesse. Tuttavia, il timore di un aumento dei tassi può essere ridotto stipulando ipoteche Saron con un contratto quadro a breve termine. A seconda della futura situazione di vita, si può portare a scadenza l’ipoteca Saron e vendere la casa di proprietà. È possibile anche un’ulteriore estensione o la conversione in un’ipoteca a tasso fisso.
Profilo di rischio 2
Questo tipo di clienti non ama il rischio, ma ha ancora a disposizione un cuscinetto finanziario dopo il finanziamento della casa di proprietà. Ha anche intenzione di rimanere più a lungo nella casa di proprietà. Con questi presupposti si raccomanda un’ipoteca a tasso fisso di lunga durata.
Profilo di rischio 3
La propensione al rischio di questi clienti è bassa e le riserve finanziarie sono scarse dopo aver finanziato l’acquisto della casa di proprietà. Anche il loro bisogno di flessibilità è grande. In una situazione del genere, l’acquisto di un’immobile è una scelta forse poco raccomandabile. Più indicato sarebbe l’affitto.
Oppure è possibile stipulare un’ipoteca a tasso fisso con opzioni di uscita (v. profilo di rischio 1).
Profilo di rischio 4
Questo tipo di cliente non vuole correre più rischi del necessario. Dopo aver finanziato l’acquisto della casa, poi, le riserve finanziarie disponibili sono ridotte. Non c’è comunque l’intenzione di vendere la casa a breve. Per questo tipo di esigenze è più indicata un’ipoteca a tasso fisso con durata maggiore.
Profilo di rischio 5
Nonostante la propensione ad assumersi dei rischi, la difficile situazione finanziaria non lascia molto spazio di manovra. Non c’è poi il desiderio di restare vincolati a lungo a una casa di proprietà. Se questi sono i presupposti, è bene pensarci due volte prima di acquistare un immobile. Più indicato sarebbe l’affitto.
Oppure è possibile stipulare un’ipoteca a tasso fisso con opzioni di uscita (v. profilo di rischio 1).
Profilo di rischio 6
Pur non sottraendosi al rischio di un aumento dei tassi, questo tipo di cliente si spinge al limite nel calcolo della sostenibilità. Vuole comunque rimanere a lungo nella sua casa di proprietà. Per questo profilo di rischio si raccomanda un’ ipoteca a tasso fisso e a lungo termine.
Profilo di rischio 7
Un profilo con buona predisposizione e capacità di rischio. Tuttavia, un impegno a lungo termine per una casa di proprietà non risponde alle esigenze di questi clienti. In tal caso ci sono fondamentalmente due opzioni di finanziamento:
Ipoteche a breve termine a tasso fisso: le ipoteche a tasso fisso con durata breve (da uno a tre anni) offrono un grado di flessibilità maggiore rispetto alle ipoteche a tasso fisso con durate medio-lunghe. La capacità di rischio, infatti, permette di sostenere costi di rifinanziamento più elevati qualora i tassi d’interesse dovessero essere più alti dopo la scadenza dell’ipoteca.
Ipoteche Saron: il profilo di rischio 7 è indicato anche per un finanziamento tramite ipoteca Saron. La flessibilità è garantita da un contratto quadro a breve termine che può essere prorogato a piacimento dopo la scadenza del termine.
Profilo di rischio 8
Oltre alla propensione al rischio e alla capacità di assumerselo c’è anche il desiderio di restare a lungo nella casa di proprietà. Con un quadro del genere si può optare per tutte le opzioni di finanziamento disponibili. L’ipoteca si può scegliere in base alle aspettative sui tassi d’interesse. I profili di rischio dall’1 al 7 sono diversi, perché a dettare la scelta del prodotto sono innanzitutto la propensione e la capacità di rischio individuali come anche la situazione di vita.
Dovrei suddividere il mio debito ipotecario in più tranche?
Le banche di solito consigliano di suddividere il debito ipotecario in più tranche con durate diverse. Il vantaggio di questo frazionamento è che il cliente non deve rinnovare tutta l’ipoteca ma può reagire in modo più flessibile ai tassi d’interesse e alla sua situazione di vita.
Il cliente non può però passare facilmente a un istituto più conveniente quando rinnova una tranche in scadenza. Il finanziamento intero si può infatti rifinanziare solo se la nuova banca riceve tutte le tranche entro due anni. Chi vuole frazionare un’ipoteca è quindi legato alle condizioni imposte della propria banca.
Qui si trovano maggiori informazioni sulla suddivisione in tranche.
Che ruolo svolgono le previsioni sui tassi?
Anche le aspettative sui tassi d’interesse svolgono un ruolo importante nella scelta della strategia ipotecaria. Le ipoteche a tasso fisso sono una buona opzione se si prevedono tassi in aumento sul lungo periodo. Se, tuttavia, ci si aspetta che i tassi d’interesse scendano o rimangano stabili, si raccomandano le ipoteche Saron. Qui sono disponibili informazioni in merito alle previsioni sui tassi di interesse e sull’andamento dei tassi negli ultimi anni.
Fondamentalmente, però, solo il profilo di rischio 8 può permettersi di esaminare tutte le opzioni di finanziamento e di adeguarle alle proprie aspettative in materia di tassi di interesse. In tutti gli altri casi, la propensione al rischio e la capacità di assumersi rischi – come anche il grado di flessibilità richiesto – sono essenziali nella scelta del modello ipotecario.
In generale si può dire che per il finanziamento di un immobile non si può avere fretta. È bene richiedere una consulenza e confrontare le varie offerte di finanziamento. HypoPlus, il nostro mediatore ipotecario, è sempre a disposizione.