Ipoteca scaglionata: cosa c’è da sapere sullo splitting
Chi decide di finanziare un’abitazione di proprietà si è probabilmente imbattuto nell’espressione «suddivisione in tranche». Ma cosa significa esattamente dividere l’ipoteca in tranche? Comparis spiega.
19.07.2022
iStock / Aramyan
1. Che cos’è la suddivisione in tranche di un’ipoteca?
Quando si parla di suddivisione in tranche– oppure di ipoteca scaglionata o splitting ipotecario – significa che l’ipoteca viene divisa in due o più tranche. Le singole tranche hanno durate diverse. Grazie a questa ripartizione si può reagire in modo più flessibile all’andamento degli interessi e ai singoli eventi della vita.
2. Vale la pena fare uno splitting ipotecario?
Uno splitting può essere particolarmente vantaggioso se il rinnovo dell’ipoteca cade in una fase di tassi alti. In questo caso non è necessario rinnovare l’ipoteca tutta in una volta – l’intero finanziamento non sarà più costoso in un colpo solo. Inoltre, lo splitting consente una certa flessibilità. Esempio: la propria situazione finanziaria migliora grazie a una somma ereditata e si è così in grado di ammortizzare l’ipoteca in anticipo.
Le ipoteche superiori a 600’000 franchi conviene suddividerle in tre tranche. Per le ipoteche più basse, invece, è meglio optare al massimo per due tranche. Nel caso di un'ipoteca inferiore a 250’000 franchi, di solito non vale la pena dividerla in tranche. Il motivo? Si è legati al proprio istituto per più tempo. Il passaggio a un istituto finanziario più conveniente è possibile solo se tutte le tranche sono scadute.
Dividere l’ipoteca in tranche e cambiare offerente?
Se tutte le tranche scadono nell’arco di 12 mesi, in genere è possibile trasferire l’intera ipoteca senza grossi problemi presso un nuovo istituto. In questo caso gli istituti finanziari sono tolleranti. Nella maggior parte dei casi, però, ci si deve impegnare a rifinanziare tutte le tranche.
Trovare un finanziamento successivo è invece più complicato se la scadenza tra una tranche e l’altra è superiore a dodici mesi. Ecco perché la maggior parte degli istituti finanziari non è disposto ad accettare alcune singole tranche.
Alcuni offerenti consentono di cambiare entro 24 o 36 mesi. Pertanto, prima dello splitting bisogna informarsi a dovere sulle condizioni contrattuali. Buono a sapersi: alla scadenza di ogni tranche si paga una tassa amministrativa di diverse centinaia di franchi.
3. Rifinanziare un’ipoteca scaglionata: cosa devo sapere?
Conviene prolungare le tranche concluse in modo che tutte le tranche scadano contemporaneamente oppure nell’arco di dodici mesi. Ecco spiegato il perché con un esempio:
Ipoteca di CHF 800’000 con 2 tranche / Inizio: 2017
| Tranche 1 | Tranche 2 | |
|---|---|---|
| Importo | 400’000 CHF | 400’000 CHF |
| Durata | 5 anni (fino al 2022) | 10 anni (fino al 2027) |
| Possibile cambio di istituto | 2027 | 2027 |
Per poter rifinanziare l’intera ipoteca al momento della scadenza della tranche di dieci anni bisogna prolungare la prima tranche di altri cinque anni. Di conseguenza, entrambe le tranche scadranno nel 2027. Solo allora si potrà richiedere un finanziamento successivo con una nuova banca.
Consiglio: conviene valutare eventuali soluzioni per il finanziamento successivo già dodici mesi prima della scadenza.
4. Conclusione: dividere o no l’ipoteca in tranche?
| Vantaggi dello splitting ipotecario | Svantaggi dello splitting ipotecario |
|---|---|
| Non è necessario rinnovare l’ipoteca tutta in una volta. | Di solito non è possibile cambiare istituto dopo la scadenza della prima tranche. |
| Si ha più tempo per scegliere il modello ipotecario ideale. | Spesso si ottengono condizioni sfavorevoli se si prolungano in anticipo le tranche che stanno per scadere. |
| Si può reagire in modo flessibile in caso di anticipazione d’eredità, donazioni o scadenza di un’eventuale assicurazione sulla vita. | Il carico sul budget varia in base al rinnovo scaglionato dell’ipoteca. |
Articolo pubblicato per la prima volta in data 19.07.2018
