Calcolare correttamente la sostenibilità e il grado di anticipo della vostra ipoteca
Un’ipoteca deve essere sostenibile e il grado di anticipo adeguato. Comparis spiega che cosa significa e come calcolare la sostenibilità.
08.11.2024
iStock / DaveLongMedia
1. Che cos’è la sostenibilità?
La sostenibilità mostra la percentuale del reddito che dovrebbe essere teoricamente spesa per i costi immobiliari in caso di aumento del livello degli interessi.
Per il calcolo della sostenibilità si utilizzano spesso questi calcoli:
Tasso d’interesse calcolatorio (spesso 5%)
1% del valore dell’immobile per manutenzione e spese accessorie
1% per l’ammortamento, se il grado di anticipo grado di anticipo supera il 66%
La regola generale è: un’ipoteca è sostenibile se non più di un terzo del reddito familiare è sufficiente per coprire interessi, costi accessori e ammortamento, ipotizzando un tasso d’interesse ipotecario del 5%.
Questo tasso d’interesse calcolato è nettamente superiore agli attuali tassi ipotecari: a fine settembre 2026 un’ipoteca a tasso fisso di dieci anni costava in media 2,07%. Con un valore più elevato, la banca verifica se si è ancora in grado di sostenere l’ipoteca anche in caso di aumento dei tassi d’interesse.
Se la sostenibilità è superiore al 33%, molti istituti ipotecari rifiutano un finanziamento.
L’Autorità federale di vigilanza sui mercati finanziari (Finma) non stabilisce requisiti quantitativi specifici per la sostenibilità delle ipoteche. Al contrario, riconosce come standard minimi le norme di autoregolamentazione elaborate dall’Associazione svizzera dei banchieri (ASB). Queste linee guida definiscono i requisiti qualitativi per la verifica, la valutazione e l’elaborazione dei crediti garantiti da pegno immobiliare.
Esempio di sostenibilità sufficiente – con grado di anticipo inferiore al 66%
| Valore dell’immobile | CHF 700’000 |
|---|---|
| Ipoteca | CHF 400’000 |
| Reddito lordo | CHF 100’000 |
| Spese | CHF 27’000 (CHF 20’000 carico di interessi, CHF 7’000 costi di manutenzione) |
| Sostenibilità | 27% (rispetto al reddito di CHF 100’000) |
Esempio di sostenibilità insufficiente – con grado di anticipo superiore al 66%
| Valore dell’immobile | CHF 700’000 |
|---|---|
| Ipoteca | CHF 500’000 |
| Reddito lordo | CHF 100’000 |
| Spese | CHF 37’000 (CHF 25’000 carico di interessi, CHF 7’000 costi di manutenzione e CHF 5’000 supplemento per l’ammortamento) |
| Tragbarkeit | 37% (misurato su un reddito di CHF 100’000) |
2. Che cosa significa grado di anticipo?
Il grado di anticipo indica la percentuale del valore dell’immobile che viene finanziata tramite un’ipoteca. È un criterio importante per banche e assicurazioni nella concessione di prestiti.
Esempio di calcolo del grado di anticipo:
| Valore dell’immobile | CHF 1’000’000 |
|---|---|
| Ipoteca | CHF 650’000 |
| Grado di anticipo | 65 % |
A quanto può ammontare al massimo il grado di anticipo?
Secondo direttive SwissBanking per le ipoteche sulla proprietà abitativa a uso proprio il 10% del valore dell’immobile deve essere finanziato con denaro proprio, che non proviene dalla cassa pensioni (2º pilastro) .
Nella maggior parte dei casi gli istituti ipotecari non concedono ipoteche se il grado di anticipo è superiore all’80%.
Consiglio: Con il calcolatore ipotecario di Comparis semplifica il calcolo del grado di anticipo e della sostenibilità.
3. Cosa si può fare se il grado di anticipo è troppo alto?
Si deve rinunciare al proprio sogno? Non necessariamente. Cosa si può fare per ridurre il grado di anticipo all’80% o meno?
In generale ci sono due possibilità:
Riduzione del prezzo di acquisto
Si può provare a negoziare al ribasso il prezzo di vendita. Tuttavia, questo può essere difficile a seconda della domanda e del valore stimato dell’immobile.
Aumento del capitale proprio
Aumentate il capitale proprio con il prelievo anticipato del capitale previdenziale dal secondo o terzo pilastro.
Acquisto di un immobile: tutti i passi in sintesi
Questa guida fa parte del secondo passo «Finanziamento». Nella panoramica, Comparis illustra tutti i passaggi, dalla domanda se conviene acquistare fino al momento del trasloco. Vendete contemporaneamente la vostra precedente abitazione di proprietà? Allora vi sarà utile la panoramica Vendere e acquistare un nuovo immobile.
Condividi tramite:
Articolo pubblicato per la prima volta in data 12.02.2011
Altri articoli interessanti
Stipulare un’ipoteca: spiegazione semplice in 7 passi
Finanziamento immobiliare: finanziare un’abitazione di proprietà in Svizzera
Prelievo anticipato della cassa pensione: ridurre il debito ipotecario sull’abitazione di proprietà
