Calcolatore ipotecario
Quale ipoteca posso permettermi?
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Non manca molto alla sua casa di proprietà.
Quanto ipoteca posso permettermi?
Qui potete calcolare la sostenibilità e il grado di anticipo.
Prevedete di acquistare un immobile?
HypoPlus, il partner ipotecario di Comparis, l'aiuta a trovare l'ipoteca più adatta alle sue esigenze, in modo indipendente e competente:
Valore del grado di anticipo
L'ipoteca consente alla banca di finanziare un'abitazione di proprietà tramite capitale di terzi. Il grado di anticipo è il denaro che la banca mette a disposizione per l'acquisto ed è espresso in percentuale. Per le abitazioni di proprietà di solito ammonta al massimo all'80% del valore venale dell'immobile. Il valore viene utilizzato anche per il calcolo della sostenibilità. Ciò significa che bisogna pagare di tasca propria almeno il 20% del prezzo di acquisto. Almeno il 10% del capitale proprio non deve derivare dai fondi di cassa pensione. Maggiori informazioni sono disponibili nell'articolo sul finanziamento di abitazioni di proprietà . Buono a sapersi: il grado d'anticipo per case vacanza, plurifamiliari o immobili commerciali è spesso più basso. In questo caso bisogna versare più capitale proprio.
Sostenibilità di un'ipoteca
Un'ipoteca deve essere sostenibile per i proprietari di immobili. Ciò significa che bisogna essere in grado con il proprio reddito di sostenere i costi complessivi dell'immobile. I costi abitativi non possono ammontare a più di un terzo del reddito lordo – e questo anche se i costi degli interessi dovessero salire del 4,5-5%.
Calcolare la sostenibilità
Si può ottenere un'ipoteca solo se si soddisfano i requisiti di sostenibilità dell'istituto ipotecario. Per il calcolo della sostenibilità, le banche utilizzano criteri differenti. Alcune banche calcolano la sostenibilità senza considerare il reddito del coniuge.
Calcolo della sostenibilità: Formula somma di tutti i costi correnti / reddito familiare annuo = sostenibilità
I costi correnti sono composti da:
Calcolo della sostenibilità: alcuni esempi
Con un grado di anticipo di oltre il 66% le banche di solito suddividono l'ipoteca in una prima e una seconda ipoteca. Il tasso d'interesse della seconda ipoteca è più alto. Inoltre, la seconda ipoteca va ammortizzata e ciò influisce sul calcolo della sostenibilità. Ecco due esempi per calcolare la sostenibilità di un'ipoteca – una con e una senza ammortamento.
Esempio 1: sostenibilità senza ammortamento (grado di anticipo inferiore al 66%) | |
|---|---|
Prezzo di acquisto o base di anticipo della banca | CHF 1'000'000 |
Prezzo di acquisto o base di anticipo della banca | CHF 1'000'000 |
Capitale proprio | CHF 350'000 |
Ipoteca | CHF 650'000 (65% del prezzo d'acquisto) |
Reddito lordo all'anno | CHF 150'000 |
Costi degli interessi | CHF 32'500 |
Costi di manutenzione | 10'000 |
Spesa annua | CHF 42'500 |
Sostenibilità | 28% (rispetto al reddito di CHF 150'000) |
Esempio 2: sostenibilità con ammortamento (grado di anticipo superiore al 66% | |
|---|---|
Valore dell'immobile | CHF 1'000'000 |
Capitale proprio | CHF 200'000 |
Ipoteca | 1. Ipoteca CHF 660'000 |
Reddito lordo annuale | CHF 150'000 |
Costi degli interessi | 1. Ipoteca CHF 33'000 |
Ammortamento | CHF 9'340 |
Costi di manutenzione | CHF 10'000 |
Spesa annua | CHF 60'740 |
Sostenibilità | 40% (rispetto al reddito di CHF 150'000) |
Le domande più frequenti sul calcolatore ipotecario
Il calcolatore ipotecario calcola la sostenibilità massima del 33% e il prezzo d'acquisto massimo sulla base del capitale proprio (almeno 20%) e dello stipendio lordo.
Per questo è necessario determinare il valore venale dell'immobile. Per calcolare la sostenibilità, le banche di solito utilizzano una propria stima. Spesso si basano sul metodo di valutazione edonico.
Il reddito lordo è necessario per calcolare la sostenibilità. Maggiori informazioni si trovano nel paragrafo precedente sulla sostenibilità.
Per il finanziamento di un immobile e per il calcolo della sostenibilità è necessario disporre di capitale proprio. Per saperne di più, consultare il paragrafo precedente sul grado di anticipo. Nell'articolo sul finanziamento di un'abitazione di proprietà spieghiamo cosa si intende per capitale proprio.
Da un punto di vista puramente matematico, per determinare l'importo del capitale proprio ci si basa sui seguenti fattori: Per un calcolo più dettagliato, conviene contattare un esperto del settore. Dall'altro bisogna anche considerare la propria situazione di liquidità e il proprio benessere personale. Di solito è meglio non prosciugare totalmente il conto così da mantenere (per quanto possibile) un certo cuscinetto di liquidità.
I tassi di interesse ipotecari sono i costi dell'ipoteca. Per calcolare i costi dell'ipoteca ci si basa sul tasso ipotecario concordato (ad es. 1%) insieme all'importo dell'ipoteca (ad es. 800'000 franchi). Nell'esempio sopracitato sarebbero 8'000 franchi all'anno o 667 franchi al mese. I costi dell'immobile comprendono, oltre al tasso di interesse ipotecario, anche le spese accessorie. Queste ammontano solitamente a circa l'1% del prezzo di acquisto/valore dell'immobile. A seconda dell'importo ipotecario, l'istituto finanziario richiede un ammortamento, pari di solito all'1% dell'importo ipotecario. Tuttavia, l'ammortamento non è un vero e proprio fattore di spesa, ma piuttosto una sorta di risparmio obbligatorio. L'importo dell'ammortamento non deve essere pagato a terzi, ma aumenta il capitale proprio nell'immobile. Per una consulenza conviene rivolgersi a uno specialista in intermediazione ipotecaria.