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Comprare casa in Svizzera: quanto costa davvero?

Comprare casa in Svizzera comporta numerose spese oltre al prezzo di acquisto, che spesso ammontano a diverse migliaia di franchi. Comparis spiega.

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Magdalena Soll

27.02.2024

Una giovane coppia si trova in una casa in piena fase di ristrutturazione.

iStock / skynesher

1.Che cosa sono le spese accessorie d’acquisto?
2.Imposte e tasse cantonali in caso di trasferimento di proprietà
3.Spese notarili se si acquista casa in Svizzera
4.Spese per il registro fondiario
5.Spese per la cartella ipotecaria
6.Costi in caso di prelievo anticipato dalla cassa pensione
7.In quali casi sono previste spese accessorie d’acquisto?
8.Quali spese accessorie d’acquisto si posso detrarre dalle imposte?
9.Spese accessorie per l’acquisto di una casa: checklist

1. Che cosa sono le spese accessorie d’acquisto?

Le spese accessorie d’acquisto sono costi aggiuntivi da sostenere per l’acquisto di un immobile. In Svizzera includono tra le altre cose:

  • l’imposta sul trasferimento immobiliare

  • le tasse notarili

  • le spese per il registro fondiario

  • le spese per la cartella ipotecaria

Di solito la metà di questi costi è a carico di chi acquista e l’altra metà di chi vende, fatta eccezione per la cartella ipotecaria. L’imposta sul trasferimento immobiliare è normalmente a carico dell’acquirente.

Importante: nel contratto di acquisto si deve stabilire chi sostiene quali costi.

Spese per l’acquisto di una casa in Svizzera: fino al 5%

Nel complesso, le spese per acquistare una casa possono ammontare fino al 5% del prezzo d’acquisto. Questo importo deve essere a disposizione dell’acquirente e non si può finanziare con i fondi del credito ipotecario.

2. Imposte e tasse cantonali in caso di trasferimento di proprietà

In alcuni cantoni bisogna pagare l’imposta sul trasferimento immobiliare in caso di acquisto di un immobile. Non è regolata dalla Confederazione e viene gestita in modo diverso a seconda del cantone.

In diversi cantoni si paga una tassa amministrativa invece dell’imposta. In alcuni casi queste tasse contendono delle imposte. Ciò significa che sono un mix di tasse e imposte.

Nel Canton Zugo, l’importo delle tasse non è commisurato al prezzo di acquisto. Si paga invece un importo forfettario di 180 franchi all’ora. Il tempo dipende dal dispendio per tutti i compiti relativi al registro fondiario.

Nel 2008, gli aventi diritto di voto nel Canton Svitto hanno respinto l’introduzione di un’imposta sul trasferimento immobiliare. Pertanto non ci sono costi in caso di acquisto o vendita di immobili.

Alcuni cantoni stabiliscono anche la responsabilità fiscale delle parti. Ciò significa che decidono se le parti devono suddividersi le imposte tra loro o meno.

3. Spese notarili se si acquista casa in Svizzera

Per la stesura dell’atto pubblico e del contratto di compravendita si devono pagare le spese notarili. Queste variano da un cantone all’altro. In parte si differenziano anche a seconda del tipo di notariato. 

Nella maggior parte dei casi, i costi sono inferiori all’1% del prezzo di vendita.

Spese notarili per l’acquisto di una casa: dipendono dal tipo di notariato

Per i cantoni con notariato pubblico, i costi sono fissi. I notai dei cantoni che dispongono di notariati liberi determinano autonomamente l’importo delle tasse. Conviene quindi richiedere offerte. Nella maggior parte dei casi, entrambe le parti condividono le spese per lo studio notarile.

Esempio di spese notarili

Le spese notarili a Zurigo ammontano ad esempio allo 0,1% del prezzo d’acquisto. Le spese notarili a Berna variano a seconda del prezzo di acquisto. Per un immobile con un prezzo di 1’000’000 franchi, le spese notarili a Berna vanno dallo 0,35 allo 0,56%.

4. Spese per il registro fondiario

L’iscrizione nel registro fondiario comporta dei costi. Normalmente sono inferiori all’1% del prezzo di vendita. A seconda del cantone, questi costi vengono calcolati in base a:

  • onere di tempo 

  • un tasso di commissione dipendente dal prezzo di acquisto

Normalmente entrambe le parti dividono a metà i costi del registro fondiario.

5. Spese per la cartella ipotecaria

Alle spese si aggiungono anche i costi per l’emissione di una cartella ipotecaria basata sull’importo del finanziamento esterno. Per finanziamento esterno si intende, ad esempio, un’ipoteca.

I costi per la cartella ipotecaria sono solitamente compresi tra lo 0,1 e lo 0,3% del debito ipotecario. Se l’acquirente riprende una cartella ipotecaria già esistente, è esonerato da queste spese.

6. Costi in caso di prelievo anticipato dalla cassa pensione

Se si finanzia una parte dell’immobile con un prelievo anticipato dalla cassa pensione bisogna pagare l’imposta sul prelievo di capitale.

Per l’iscrizione del prelievo anticipato dei fondi della cassa pensioni nel registro fondiario possono essere applicate commissioni aggiuntive. È il caso, ad esempio, del canton Zurigo. L’iscrizione viene spesso chiamata anche «limitazione del diritto d’alienazione».

Nota sul prelievo anticipato

Se per il finanziamento si utilizza un prelievo anticipato dalla cassa pensioni, l’istituto di previdenza lo annota nel registro fondiario. Si può rivendere l’immobile solo se l’istituto di previdenza cancella l’annotazione. Ciò avviene su richiesta nei casi seguenti:

  • Si rimborsa il prelievo anticipato.

  • Cinque anni prima dell’età pensionabile ordinaria.

  • Se il rimborso non è possibile prima della vendita: in presenza di una promessa di pagamento irrevocabile.

  • Se si fa trasferire l’annotazione su una nuova residenza principale.

7. In quali casi sono previste spese accessorie d’acquisto?

I costi del processo di acquisto vengono fatturati direttamente alle parti. Il notaio o l’ufficio del registro fondiario invia la fattura dopo l’appuntamento col notaio.

L’imposta sul passaggio di proprietà diventa esigibile con l’iscrizione al registro fondiario. Bisogna pagarla prima del trasferimento di proprietà.

8. Quali spese accessorie d’acquisto si posso detrarre dalle imposte?

Le spese accessorie d’acquisto dell’immobile non possono essere dedotte dalle imposte.

In qualità di proprietari di un immobile, tuttavia, è possibile detrarre dalle imposte altri costi. Ciò include, a seconda del cantone, misure di mantenimento del valore o determinati costi di manutenzione.

9. Spese accessorie per l’acquisto di una casa: checklist

  • Chiarite per tempo le spese accessorie d’acquisto previste nel vostro cantone. In questo modo non avrete brutte sorprese in caso di tasse e commissioni elevate. Informatevi sul sistema notarile nel vostro cantone.

  • Pianificate bene le riserve per coprire le spese accessorie d’acquisto, che ammontano a circa il 5% del prezzo d’acquisto.

  • Dopo l’acquisto dell’immobile, possono esserci costi aggiuntivi ad esempio per lavori di ristrutturazione. Anche in questo caso conviene avere denaro a sufficienza, qualora queste spese non fossero coperte dall’ipoteca.

Non risparmiate solo sulle spese accessorie d’acquisto. Anche per l’ipoteca si consiglia di confrontare diverse offerte.

Confrontare le ipoteche

Articolo pubblicato per la prima volta in data 18.04.2018

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