Comprare casa senza essere sposati: cosa c’è da sapere?
Per l’acquisto di una casa, le persone non sposate possono scegliere tra tre forme di proprietà: proprietà individuale, comproprietà e proprietà comune. Comparis spiega i tre modelli e come tutelarsi in caso di separazione o decesso.
22.04.2022
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1. Quali possibilità di finanziamento hanno le persone non sposate per acquistare un immobile?
Per l’acquisto di immobili, le persone non sposate possono scegliere tra tre diverse forme di proprietà: proprietà individuale, comproprietà e proprietà comune. Alle coppie non sposate conviene stipulare un contratto di concubinato con tutti gli accordi per tutelarsi in caso di separazione o decesso.
2. Proprietà individuale: condizioni chiare nel concubinato
Se solo uno dei due partner conviventi acquista l’immobile, le condizioni sono chiare: solo l’acquirente figurerà nel registro fondiario e sarà interamente responsabile finanziariamente e legalmente della proprietà.
Definire la partecipazione ai costi con un contratto di locazione
Il partner non coinvolto può contribuire alle spese di alloggio stipulando un contratto di locazione, che conferisce diritti di locazione. In questo modo si definisce in modo chiaro la partecipazione ai costi. Inoltre, in caso di separazione o decesso del proprietario dell’immobile, i termini di preavviso devono essere rispettati.
Le coppie che convivono senza essere sposate o i partner registrati sono considerati concubini. Per lo Stato, i partner conviventi sono persone singole. È per questo che i concubini pagano ad esempio meno tasse e ricevono una rendita AVS più elevata.
Al contempo, però, le coppie conviventi hanno meno diritti rispetto ai coniugi o ai partner registrati. Ad esempio, in caso di decesso è necessario agire di propria iniziativa per tutelarsi reciprocamente.
Attenzione al diritto successorio
Mentre è ancora in vita, l’acquirente può nominare esplicitamente il partner come beneficiario in un testamento o in un contratto successorio. In questo modo, il partner potrà continuare a vivere nella proprietà anche dopo la morte dell’acquirente. Tuttavia, se il partner deceduto ha altri eredi, è possibile che si debbano pagare le quote legittime.
La coppia in concubinato deve quindi chiarire da dove proverranno i mezzi finanziari per il pagamento degli eredi. Nella maggior parte dei cantoni, inoltre, le elevate aliquote dell’imposta di successione incidono sull’eredità: l’aliquota agevolata viene di norma applicata solamente per le persone della famiglia stretta e non per le coppie in concubinato.
3. Comproprietà per coppie non sposate con capitale proprio diverso
Spesso si esclude la proprietà individuale per motivi finanziari. Se entrambi i partner partecipano all’acquisto dell’immobile con un capitale proprio diverso, si consiglia di optare per una comproprietà. In una comproprietà, entrambi i partner sono proprietari dell’immobile in misura proporzionale al capitale investito.
Inoltre, vengono iscritti separatamente nel registro fondiario e possono disporre liberamente della loro quota dell’immobile. Chi vuole vendere la propria quota deve concedere per legge al comproprietario il diritto di prelazione. Entrambi i partner possono dedurre anche gli interessi passivi in proporzione al proprio reddito.
La quota dell’immobile è rilevante anche per la manutenzione e gli investimenti
La comproprietà richiede una certa disciplina: i comproprietari devono rispettare la loro quota anche per gli investimenti e la manutenzione dell’immobile. Nonostante la diversa partecipazione, entrambi i partner sono solidalmente responsabili dell’ipoteca.
Diritto di prelazione previsto dalla legge in caso di decesso o separazione
In caso di separazione o decesso di uno dei partner, il rapporto di partecipazione rimane in essere. Il comproprietario gode dunque del diritto di prelazione previsto dalla legge. Tuttavia, è consigliato definire preventivamente la procedura da adottare in caso di separazione o decesso in un contratto di concubinato o successorio.
4. Proprietà comune a parità di partecipazione
Per quanto riguarda la proprietà comune, l’immobile, compreso l’aumento di valore, appartiene in parti uguali a entrambi i partner, indipendentemente dall’effettiva partecipazione finanziaria. Entrambi i proprietari vengono iscritti nel registro fondiario come partner con pari diritti e per la vendita della proprietà è necessario il consenso di entrambi.
In caso di separazione, ognuno ha diritto al 50% dell’immobile. Tuttavia, il partner che ha investito meno capitale per l’acquisto dell’immobile è soggetto alle imposte sulle donazioni. In caso di decesso di un partner, gli eredi hanno diritto alla sua metà. I partner possono prevenire eventuali squilibri finanziari e controversie imminenti con un contratto di società o di prestito. Tuttavia, è necessario stipularlo per tempo fintanto che entrambe le parti sono in vita.
Le coppie fanno spesso a metà
In caso di proprietà comune, molte coppie decidono di dividere il costo dell’immobile a metà. In questo caso, ai partner conviventi conviene tutelarsi con un’assicurazione contro il rischio di decesso, soprattutto se hanno o desiderano avere figli.
In questo modo, anche in caso di decesso di uno dei partner, il partner in vita è in grado di finanziare la proprietà dell’abitazione. La quota ereditaria dei figli è gestita dall’autorità di protezione dei minori e degli adulti (APMA) fino al compimento dei 18 anni.
5. Condizioni chiare grazie a un contratto di concubinato
A differenza delle coppie sposate, i partner conviventi devono definire i diritti di proprietà in caso di separazione o decesso di un partner. Se non si è sposati e si vuole comprare casa è necessario regolare per tempo le possibili conseguenze finanziarie.
Ci sono diversi modi per farlo. I partner possono nominarsi reciprocamente come beneficiari nel testamento o stipulare un contratto successorio. Tuttavia, non bisogna dimenticare le quote legittime di eventuali eredi, i quali possono rinunciarvi con un contratto di rinuncia all’eredità. Anche per la previdenza in concubinato si applicano regole particolari.
Contratto di concubinato per un’abitazione di proprietà
In un contratto di concubinato è possibile riassumere tutti gli accordi. L’autenticazione del contratto di concubinato da parte di un notaio è facoltativa, ma semplifica la questione legata all’autenticità delle firme in caso di controversia. Per stipulare un contratto di concubinato è meglio rivolgersi a un esperto, soprattutto in situazioni più complesse come l’acquisto di una casa da parte di persone non sposate.
Articolo pubblicato per la prima volta in data 12.07.2014