Atto pubblico per l’acquisto di una casa: costi, procedura e consigli
Affinché sia valido, il contratto per l’acquisto di una casa deve essere autenticato da un notaio. Comparis spiega come funziona l’autenticazione e quali sono i costi da sostenere.
29.10.2025
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1. Cos’è l’autenticazione di un contratto di acquisto?
In Svizzera, un contratto di acquisto di un terreno deve essere autenticato da un notaio (art. 216 cpv. 1 CO). In caso di atto pubblico, il contratto viene certificato da un funzionario autorizzato dallo Stato, di solito un notaio. In questo modo il contratto di acquisto di una casa diventa giuridicamente vincolante.
Facendo autenticare il contratto, l’acquirente si impegna ad acquistare l’immobile secondo le condizioni contrattuali e a pagare il prezzo di acquisto concordato. In cambio, il venditore ha l’obbligo di trasferire la proprietà all’acquirente come da contratto.
2. Primo passo: come regolare il finanziamento della casa?
Supponiamo di aver trovato la casa dei sogni. La prima cosa da fare è mettersi in contatto con il venditore. Fissare un appuntamento per una visita e discutere dei prossimi passi.
Di norma, il venditore richiede una conferma di finanziamento. Non appena si riceve una conferma di finanziamento da un istituto ipotecario e si accettano le condizioni, è possibile presentare un’offerta di acquisto al venditore. In questo modo si esprime la reale intenzione di acquistare la proprietà.
Ipoteca: confrontare i tassi conviene
Per trovare il finanziamento più adatto per l’acquisto di una proprietà bisogna confrontare le diverse offerte. I tassi ipotecari possono variare molto a seconda della durata e dell’istituto di credito.
3. Chi redige il contratto di compravendita?
Se si ottiene l’aggiudicazione, si hanno buone probabilità di riuscire ad acquistare l’immobile. È importante informarsi in anticipo sugli standard contrattuali usuali in caso di acquisto di una casa. In caso di dubbio, è bene discutere la procedura con uno specialista.
Se entrambe le parti contraenti sono d’accordo sui principi, di norma il venditore prepara una bozza di contratto di acquisto. Questo avviene, di solito, tramite un notaio autorizzato. Idealmente, la bozza del contratto dovrebbe già contenere disposizioni contrattuali dettagliate.
Prima della data effettiva di certificazione, l’acquirente e il venditore ricevono la bozza per la verifica. In questa fase è ancora possibile apportare modifiche e la bozza non è giuridicamente valida.
Buono a sapersi: contratto di prenotazione
Prima di redigere la bozza si stipula spesso un contratto di prenotazione. Di solito i contratti di prenotazione non vengono autenticati per questioni di costi. In questo caso gli accordi non sono giuridicamente validi.
Bozza del contratto di acquisto: cos’è la «promessa irrevocabile di pagamento»?
La bozza del contratto di acquisto serve all’istituto ipotecario come base per i contratti bancari. Se l’acquirente firma questi contratti, di regola l’istituto finanziario rilascia la «promessa irrevocabile di pagamento» necessaria per l’acquisto.
Con questa promessa di pagamento, le parti contraenti e lo studio notarile ricevono una conferma valida. Questo serve anche a garantire che il pagamento del prezzo di acquisto sarà effettivamente effettuato al momento della stipula del contratto e dell’adempimento delle condizioni concordate.
4. Come si svolge l’autenticazione?
Se il venditore e l’acquirente sono soddisfatti della bozza di contratto e se è stata rilasciata una «promessa irrevocabile di pagamento» da parte di un istituto finanziario, si può procedere con l’autenticazione del contratto al momento stabilito.
All’atto pubblico sono presenti:
acquirente
venditore
il notaio competente
Nell’atto pubblico devono essere inclusi:
le parti (acquirente e venditore)
l’oggetto dell’acquisto
il prezzo di acquisto
Il notaio legge ad alta voce il testo esatto del contratto. In caso di dubbi, l’acquirente e il venditore possono interrompere e porre domande in qualsiasi momento.
Per ottenere un finanziamento, di norma occorre stipulare un contratto di pegno con il proprio istituto di credito. Un contratto di pegno è un accordo legale con il quale l’immobile acquistato funge da garanzia (pegno) per l’ipoteca. Il contratto, così come il contratto di acquisto, deve essere autenticato da un notaio. Sulla base di questo contratto, in qualità di nuovo proprietario fondiario si può procedere all’iscrizione della cosiddetta cartella ipotecaria nel registro fondiario.
La banca riceve una conferma dall’ufficio del registro fondiario dopo la notifica della registrazione della cartella ipotecaria. In seguito, solitamente la banca eroga il prestito ed effettua il pagamento per l’acquisto della proprietà.
5. Quando è valido il contratto?
Una volta chiarite tutte le questioni, l’acquirente, il venditore e il notaio firmano il contratto. Solitamente si creano quattro copie originali del contratto: una per l’acquirente, una per il venditore, una per lo studio notarile e una per l’ufficio del registro fondiario.
A questo punto, l’acquisto è legalmente valido. L’acquirente è tenuto a pagare il prezzo di acquisto secondo le condizioni contrattuali. Il venditore, invece, ha l’obbligo di trasferire la proprietà secondo le condizioni contrattuali.
Buono a sapersi
Solo con l’iscrizione nel registro fondiario dopo l’autenticazione pubblica si diventa proprietari di un immobile. È possibile che, nonostante il contratto di compravendita autenticato, non venga effettuato il trasferimento di proprietà.
Tuttavia, se l’acquirente o il venditore non adempiono ai propri obblighi, l’altra parte contraente ha diritto al risarcimento dei danni secondo il Codice delle obbligazioni.
6. Atto pubblico: costi
Le spese notarili per l’autenticazione dell’acquisto di una casa variano a seconda del cantone. Di solito bisogna prevedere una spesa tra lo 0,1 e l’1% del prezzo di acquisto.
Esempio: si acquista un immobile del valore di 1’000’000 di franchi e le spese notarili ammontano allo 0,5%? In questo caso si tratta di 5’000 franchi.
Buono a sapersi: l’acquisto di una casa comporta spese accessorie d’acquisto, ad esempio per l’iscrizione nel registro fondiario o le tasse.
7. Dove posso far autenticare il contratto di acquisto?
Per trovare l’ufficio di autenticazione competente per l’acquisto di una casa nel proprio Cantone basta cliccare sul cantone desiderato per scoprire tutti i dettagli:
8. Atto pubblico del contratto di acquisto: domande frequenti
Sì, per acquistare casa in Svizzera è indispensabile un notaio. Affinché il trasferimento di proprietà sia valido, il contratto di acquisto deve essere autenticato da un notaio.
No, non è possibile vendere una casa senza un notaio. Senza un atto notarile, il contratto di vendita non è valido.
Normalmente il venditore e l’acquirente dividono tra loro le spese notarili. Tuttavia, a seconda del cantone possono esserci delle differenze. In Ticino, ad esempio, gli acquirenti devono pagare per intero le spese notarili.
Articolo pubblicato per la prima volta in data 26.09.2018
