Documenti per l’ipoteca: checklist, commissioni e costi a colpo d’occhio
Volete acquistare un immobile? La checklist di Comparis aiuta a raccogliere tutti i documenti necessari per stipulare un’ipoteca.
30.10.2025
iStock / wichayada suwanachun
1. Cosa verifica la banca quando si contrae un’ipoteca?
Vuoi stipulare un’ipoteca? L’istituto finanziario determina innanzitutto il valore venale dell’immobile. Dopodiché ha luogo una verifica di solvibilità e sostenibilità.
La verifica della solvibilità mostra se si è affidabili e solvibili come mutuatari.
La verifica della sostenibilità mostra se il reddito è sufficiente per pagare l’ipoteca e tutte le spese accessorie.
Verificare la sostenibilità
Il calcolatore ipotecario fornisce le prime informazioni sulla possibilità di finanziare l’immobile.
2. Checklist documenti ipotecari
Per un’ipoteca, gli istituti ipotecari richiedono documenti relativi alla situazione finanziaria e all’immobile. Il dossier comprende, a seconda del scopo dell’ipoteca altri documenti.
I documenti per un’ipoteca al momento dell’acquisto dipendono dal tipo di immobile (ad es. casa o proprietà per piani). Di seguito è riportata una panoramica dei documenti di cui, di norma, si ha bisogno per stipulare un’ipoteca.
Il nostro consiglio: confrontate le diverse offerte ipotecarie prima di scegliere un istituto. Le offerte variano molto a seconda dell’istituto ipotecario. Il nostro partner ipotecario HypoPlus vi aiuta a preparare i documenti necessari.
Documenti relativi all’immobile
| Documenti necessari | Fonte di approvvigionamento |
|---|---|
| Documentazione di vendita | Venditore |
| Estratto attuale del registro fondiario (piano di situazione o catastale), non più vecchio di 6 mesi | Venditore, Ufficio del registro fondiario |
| Attestato di assicurazione dell’edificio con indicazione della cubatura (metri cubi) e dell’anno di costruzione | Venditore, assicurazione cantonale degli stabili, compagnia assicurativa |
| Foto dell’immobile dall’interno e dall’esterno | Smartphone o fotocamera, venditore, fotografo, documenti personali |
| Piani di costruzione, calcoli cubici SIA (norma per il calcolo del volume dell’edificio) | Venditore, architetto, committente |
| Piano di situazione, copia catastale o piano dell’unità di piano con superficie abitabile netta e locali accessori | Amministrazione della comunità dei proprietari per piani, eventualmente venditore o ufficio del registro fondiario |
| Elenco delle ristrutturazioni o modifiche (sia passate che pianificate) | Venditore, architetto, committente |
| Se disponibile: bozza del contratto di compravendita | Notaio, venditore |
| In caso di proprietà per piani: regolamento d’uso e d’amministrazione e atto costitutivo della proprietà per piani | Venditore, amministrazione della comunità dei proprietari per piani |
| Per casa plurifamiliare: informazioni sui redditi netti da locazione (attuale prospetto inquilini firmato) | Venditore, amministrazione |
| Per proprietà a reddito: contratto di locazione | Venditore, amministrazione |
Documenti personali
| Documenti necessari | Fonte di approvvigionamento |
|---|---|
| Per i cittadini svizzeri: copia del documento d’identità o del passaporto | Ufficio controllo abitanti, ufficio passaporti |
| Per gli stranieri: copia del documento d’identità e copia del permesso di soggiorno | Ufficio controllo abitanti, ufficio passaporti |
| Per i dipendenti: buste paga, certificati salariali o copie delle dichiarazioni dei redditi degli ultimi tre mesi o degli ultimi tre anni in caso di pagamenti di bonus, certificato di rendita AVS | Datore di lavoro, ufficio delle imposte |
| Per i lavoratori autonomi: bilanci/conto economico degli ultimi tre anni | Fiduciario |
| Elenco dei fondi propri disponibili (estratti conto bancari, polizze di assicurazione sulla vita, certificato di assicurazione della cassa pensionistica, ecc.) | Banche (panoramica del saldo e-banking con data), assicurazioni, cassa pensionistica |
| Elenco dei debiti (prestiti, contratti di leasing, ecc.) | Istituti di credito |
| Informazioni aggiornate sul recupero crediti non più vecchie di 3 mesi | Ufficio d’esecuzione |
| Attuale certificato di assicurazione pensionistica e regolamento della cassa pensionistica (in caso di prelievo anticipato o pignoramento 2° pilastro) | Cassa pensionistica |
| Prova del credito del 3° pilastro (in caso di prelievo anticipato o pignoramento del 3° pilastro) | Fondazione di previdenza, banca, assicurazione |
| Se disponibile: promessa di donazione o certificato di acconto sulla quota ereditaria | Lettera scritta a mano, con data, importo e firma della persona che fa una donazione |
| Se disponibile: convenzione di divorzio o accordo di separazione | Tribunale |
| In caso di rinnovo dell’ipoteca: copia del contratto ipotecario con accordo sul prodotto | Creditore ipotecario |
Documenti ipotecari aggiuntivi per una nuova costruzione o ristrutturazione
| Documenti necessari | Fonte |
|---|---|
| Descrizione dell’edificio | Architetto, committente |
| Preventivo di spesa | Architetto, committente |
| Eventuale contratto di appalto generale | Impresa edile |
Il nostro consiglio
Iniziare per tempo a preparare i documenti. In questo modo, la stipula dell’ipoteca avviene senza intoppi.
3. Tasse amministrative per i documenti ipotecari
Le autorità applicano tasse per
l’estratto del registro delle esecuzioni
e l’estratto del registro fondiario.
I costi sono gestibili: un estratto del registro delle esecuzioni costa circa 20-30 franchi, a seconda del cantone. Un estratto del registro fondiario è disponibile a partire da 20 franchi, a seconda del cantone.
Se l’acquisto dell’oggetto desiderato ha successo, si presentano ulteriori costi. Maggiori informazioni nell’articolo sui costi accessori di acquisto di un immobile.
Articolo pubblicato per la prima volta in data 03.04.2017
