Calcolare il valore venale di un immobile: ecco come funziona

1. Che cos’è il valore venale di un immobile?

Il valore venale, chiamato anche valore di mercato, corrisponde al prezzo stimato di un immobile. La stima del valore venale è il risultato finale di una valutazione immobiliare.

Il valore venale è composto innanzitutto dal valore del terreno sommato a quello dell’edificio. Nella maggior parte dei casi, è il prezzo del terreno (il valore del fondo)a essere determinante. Nelle regioni più convenienti dal punto di vista fiscale e in zone con una forte domanda di immobili, il prezzo del terreno è di solito più alto che in aree meno attrattive. Ciò significa che gli immobili in regioni attraenti (ad es. tasse più basse o vicinanza alle città) sono significativamente più costosi rispetto a immobili simili in regioni meno attraenti. Ulteriori fattori che influenzano il valore venale sono disponibili qui.  

2. A cosa serve la stima del valore venale?

Il valore venale serve a determinare il prezzo di vendita di un immobile. Se si vuole vendere un’abitazione è importante calcolare il valore venale: in questo modo non si rischia di offrire un prezzo sul mercato né troppo alto né troppo basso. Il valore venale è fondamentale per determinare la quota di fondi propri necessaria alla stipula di un’ipoteca.

Quanto costa una valutazione del valore venale?

I costi per la determinazione del valore venale variano a seconda del metodo di valutazione, dell’offerente, delle dimensioni dell’immobile e della complessità. Le valutazioni online di aziende specializzate costano solitamente tra i 300 e i 600 franchi. Una perizia professionale del valore venale in loco comporta una spesa di almeno 1’000 franchi. 

3. Quali metodi di valutazione vengono utilizzati?

Fondamentalmente ci sono tre metodi di valutazione per gli immobili:

• Metodo del valore intrinseco (chiamato anche metodo del valore reale): è incentrato sul valore del terreno e sul valore attuale dell’edificio. Il metodo del valore intrinseco viene solitamente utilizzato per immobili con caratteristiche particolari (ad es. immobili di lusso o da amatori).

• La valutazione edonica è un metodo statistico standard affidabile ed è particolarmente adatta per immobili standard abitati autonomamente. Il modello dei prezzi edonici determina il valore dell’immobile in base ai prezzi di vendita effettivamente conseguiti da immobili comparabili. Di solito, banche e agenti immobiliari utilizzano metodi edonici perché consentono di ottenere valutazioni più vicine al mercato.

• Il metodo del valore di reddito si applica agli immobili a reddito (ad es. case plurifamiliari). Calcola il valore di un immobile sulla base delle entrate nette previste provenienti dagli affitti.  

4. Come si calcola il valore venale di un immobile?

Calcolare il valore venale con gli strumenti online

I proprietari possono determinare gratuitamente il valore del proprio immobile tramite strumenti online come la valutazione immobiliare di Comparis. Queste valutazioni tengono conto di aspetti come la posizione, la superficie abitabile, l’anno di costruzione e le condizioni dell’immobile.

Strumenti di questo tipo offrono una prima stima, che può fare da base a quella che sarà poi la stima più dettagliata effettuata dall’esperto immobiliare.

Valore venale stimato dagli agenti immobiliari

Gli agenti immobiliari professionisti conoscono il mercato e, mediante una valutazione edonica, sono in grado di fornire una stima vicina al mercato del valore venale.

Valore venale stimato dai periti

Talvolta i proprietari valutano in modo esagerato i loro immobili. I periti professionisti dispongono del know-how necessario per dare il giusto peso a fattori come posizione e condizioni dell’immobile nonché a ulteriori peculiarità della singola casa. Questo metodo offre la massima precisione ed è particolarmente consigliabile in caso di decisioni importanti, come la vendita o il divorzio.

5. Il valore venale è uguale al prezzo di vendita?

L’effettivo prezzo di vendita di una casa o di un appartamento non deve necessariamente coincidere con il valore venale. Il valore venale è una stima oggettiva del valore di un immobile, tenendo conto di tutti i fattori rilevanti. Indica a quale prezzo un immobile può essere venduto «in circostanze normali». Il valore serve come orientamento e base per la negoziazione dei prezzi, ma non è un prezzo di vendita vincolante. 

Il prezzo di vendita effettivamente raggiunto dipende principalmente dalla domanda e dall’offerta sul mercato, nonché dalle trattative individuali tra acquirente e venditore. Il prezzo di vendita può essere sia superiore che inferiore al valore venale, a seconda di quanti sono gli interessati e di quanto l’immobile sia interessante sul mercato.