Valore di reddito degli immobili: come calcolarlo?
Il metodo del valore di reddito mostra quanto sarà alto il rendimento di un immobile. Comparis spiega cosa significa e come calcolarlo.
07.03.2023
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1. Cos’è il metodo del valore di reddito?
Il metodo del valore di reddito valuta gli immobili a reddito in base al reddito da locazione netto. Il valore di reddito indica quindi il possibile rendimento di un immobile.
Valore venale di un immobile
Per valore venale si intende il valore di mercato attuale di un immobile. Questo valore può essere superiore o inferiore al prezzo di vendita effettivo. Con il metodo del valore di reddito si determina il valore venale sottraendo la svalutazione tecnica per la vecchiaia dal valore di reddito.
2. Come si calcola il valore di reddito di un immobile?
Il valore di reddito si basa sul canone d’affitto annuo ottenibile dalla locazione di un immobile. Fa riferimento dunque alle possibili entrate locative, detratte le spese accessorie quali riscaldamento, elettricità e acqua.
I proventi netti annui vengono divisi per un tasso di capitalizzazione. Il tasso di capitalizzazione dipende da vari fattori, tra cui la posizione o i costi operativi e di manutenzione. Viene stabilito singolarmente per ogni immobile – non esiste un tasso di capitalizzazione forfettario.
Valore di reddito = reddito locativo netto annuo × 100/tasso di capitalizzazione
Calcolare il valore di reddito di un immobile: esempio di calcolo
Supponiamo che il reddito locativo netto annuo sia di 30’000 franchi e che il tasso di capitalizzazione sia del 3,5%. Il calcolo del valore di reddito sarebbe il seguente:
30’000 × 100 / 3,5 = 857’143 franchi
3. Quanto è preciso il metodo del valore di reddito?
L’esattezza del metodo del valore di reddito dipende dall’immobile valutato. Più comune è l’oggetto, più accurata è la valutazione. Oggetti tipici sono ad esempio edifici per uffici o condomini in affitto. In questi casi c’è un margine del +/-10%.
4. Chi può determinare il valore di reddito di un immobile?
Per determinare il tasso di capitalizzazione occorrono competenze specialistiche e l’accesso a software adeguati. Per i non addetti ai lavori è quindi difficile determinare da soli il valore di reddito. Per effettuare una valutazione immobiliare conviene rivolgersi ad agenti immobiliari professionisti, imprese di consulenza immobiliare o banche.
Quanto costa calcolare il valore di reddito per gli immobili?
In caso di vendita di un immobile tramite un agente immobiliare, la valutazione è inclusa nella commissione di intermediazione. I costi per il calcolo del valore di reddito eseguito in modo indipendente variano a seconda dell’offerente. Un esempio concreto: con Iazi una valutazione con il metodo del valore di reddito costa 650 franchi.
5. Quando conviene effettuare la valutazione con il metodo del valore di reddito?
Il metodo del valore di reddito indica il potenziale rendimento di un immobile. Pertanto, il metodo ha senso soprattutto se l’immobile funge da investimento. Alcuni esempi:
case plurifamiliari in affitto
immobili ad uso commerciale (uffici, alberghi, ristoranti)
6. Quali altri metodi di stima esistono?
Oltre al metodo del valore di reddito, esistono altri metodi per la valutazione degli immobili:
Modello di prezzo edonico: questo modello è adatto soprattutto per immobili standard abitati autonomamente. Il modello di prezzo edonico determina il valore dell’immobile in base ai prezzi di vendita effettivamente conseguiti da proprietà simili nella regione.
Metodo del valore intrinseco: questo metodo è consigliato per valutare gli immobili di lusso. Per calcolare il prezzo di un immobile si prendono in considerazione sia il valore attuale dell’immobile stesso che il valore del terreno. Per questo motivo, il valore intrinseco può differire dal valore di mercato.
Articolo pubblicato per la prima volta in data 17.06.2021
