Finanziare un oggetto di rendita

Che cos’è un oggetto di rendita?

Per oggetto di rendita si intende di solito un immobile acquistato da un investitore (privato o persona giuridica) per aumentare le entrate mensili. L’abitazione non è a uso proprio o commerciale ma viene affittata a terzi.

Finanziamento e sostenibilità degli investimenti immobiliari: quali le condizioni?

Per acquistare un oggetto di rendita, i privati devono soddisfare le seguenti condizioni di finanziamento:

• Capitale proprio di almeno il 25% del grado di anticipo (questo si basa sul valore di reddito e non sul valore venale).

• Riduzione del debito ipotecario a due terzi del grado di anticipo entro 10 anni.

• Principio del valore minimo (esempio: se il prezzo di acquisto di un immobile è di 1 milione di franchi e la perizia della banca ammonta a 900’000 franchi, la stima del grado di anticipo viene effettuata sulla base dei 900’000 franchi della banca).

• Il capitale proprio non può essere prelevato dai fondi di cassa pensione o dal pilastro 3a.

A titolo di confronto: di solito chi acquista un’abitazione a uso proprio deve pagare il 20% del prezzo di acquisto di tasca propria, di cui il 10% può essere costituito da denaro previdenziale. Chi finanzia una proprietà immobiliare con oltre il 65% di capitale in prestito deve ridurre il debito ipotecario di due terzi del grado di anticipo entro 15 anni o al più tardi entro il raggiungimento dell’età pensionabile.

Possono essere considerati partner finanziari non solo le banche, ma anche casse pensioni, compagnie assicurative e fondazioni d’investimento. A volte le condizioni di finanziamento variano molto a seconda dell’offerente. Gli specialisti indipendenti in intermediazione ipotecaria conoscono nel dettaglio le condizioni di finanziamento dei vari offerenti e spesso sono in grado di ottenere condizioni migliori.

Acquisto di un oggetto di rendita: a cosa fare attenzione?

Posizione: la posizione dell’immobile è fondamentale per determinare il valore locativo. Gli aspetti principali da considerare sono soprattutto l’attrattività della regione, il collegamento con i trasporti pubblici e l’infrastruttura scolastica e formativa. Migliore è la posizione, più alto è il prezzo di acquisto.

Diritto di locazione: : il diritto di locazione cantonale ha un impatto sull’attrattività degli investimenti immobiliari. Nel canton Ginevra, ad esempio, ai locatori non è permesso aumentare l’affitto subito dopo una ristrutturazione dell’immobile.

Sostanza immobiliare: è importante farsi un’idea generale dello stato dell’immobile e di quali lavori di ristrutturazione e riparazione sono necessari. È utile farsi spiegare per iscritto i lavori di ristrutturazione e modernizzazione da effettuare. Prima dell’acquisto, chi non ha esperienza nel settore farebbe meglio a richiedere la consulenza di un esperto immobiliare.

Stabilità delle entrate di affitto: le banche calcolano la sostenibilità sulla base del reddito del titolare dell’ipoteca e del valore del reddito locativo attuale. L’immobile genera un utile imponibile se le entrate di affitto superano i costi di finanziamento, l’ammortamento e le spese accessorie. Conviene quindi investire in oggetti di rendita con buone prospettive di stabilità o crescita a livello di affitto.

Quali sono i vantaggi di un investimento immobiliare?

Reddito supplementare: le entrate di affitto generano un reddito mensile supplementare. In questo modo è possibile migliorare la rendita della cassa pensione.

Protezione contro l’inflazione: gli immobili e le entrate di affitto offrono un certo grado di protezione contro i rischi di inflazione.

Diversificazione: gli investimenti diretti in oggetti di rendita possono ridurre le fluttuazioni di valore in altre classi d’investimento come le azioni o le obbligazioni.

Aumento del valore: se la domanda di abitazioni è superiore all’offerta, di norma i prezzi degli immobili salgono.

Quali sfide attendersi se si investe in un immobile?

Rischio di concentrazione: se la maggior parte del capitale è investita in oggetti di rendita, c’è il rischio di incorrere in gravi perdite se il valore dell’immobile diminuisce. La riduzione delle entrate di affitto rischia di diminuire il valore dell’immobile.

Rischio di sfitti: a seconda della regione, della posizione e dell’affitto, vi è il rischio di avere sfitti, il che riduce i rendimenti ottenuti e rende più difficile l’accensione di un’ipoteca.

Gestione, manutenzione e ristrutturazione: una proprietà deve essere gestita. Dietro compenso, questo lavoro può essere affidato a un’amministrazione professionale. Gli immobili comportano diversi costi di manutenzione e devono essere ristrutturati tenendo conto della sostanza immobiliare e dei requisiti ecologici.

Modifiche legali: eventuali modifiche legali, ad esempio nel diritto di locazione, possono portare a fluttuazioni di valore sul mercato immobiliare.