1. Cosa sono le ristrutturazioni che preservano il valore?

Le ristrutturazioni (o gli investimenti) che preservano il valore servono al puro mantenimento della proprietà abitativa. Senza il corrispondente investimento, l’immobile perderebbe valore o diverrebbe addirittura inabitabile.

La ristrutturazione della facciata conta tanto quanto un tetto nuovo, la sostituzione del riscaldamento o la ristrutturazione dell’impianto di smaltimento delle acque reflue. Sono considerate misure di mantenimento del valore anche la sostituzione degli elettrodomestici da cucina installati, la manutenzione del giardino ecc.

2. Cosa sono le ristrutturazioni che aumentano il valore?

Le ristrutturazioni che aumentano il valore apportano un valore aggiunto e aumentano il valore di un immobile. Questo vale ad esempio per l’ampliamento del sottotetto o la costruzione di un garage o un giardino d’inverno.

3. Quali spese di ristrutturazione si possono detrarre dalle imposte?

A seconda del tipo di investimento, è possibile detrarre i costi di ristrutturazione dalle imposte e quindi beneficiare di imposte più basse.

Gli investimenti che conservano il valore sono deducibili dalle imposte

Le ristrutturazioni che preservano il valore fanno parte dei costi di manutenzione, come ad esempio anche i premi assicurativi o i costi amministrativi. Questi si possono detrarre dalle imposte. Per quanto riguarda i costi di manutenzione deducibili per l’immobile, si hanno 2 possibilità:

Si può far valere la deduzione forfettaria.
Si possono dimostrare i costi effettivi.

Per quanto riguarda la deduzione forfettaria, la Confederazione e la maggior parte dei cantoni conoscono due categorie diverse: per gli immobili di meno di dieci anni è generalmente possibile detrarre il 10% del valore locativo (o dei proventi della pigione). Per gli edifici più vecchi, l’aliquota è del 20%.

Nei cantoni di Appenzello Interno, San Gallo e Zurigo non c’è limite di età. In ogni caso, il 20% è deducibile. Nel cantone Vaud, per la proprietà abitativa a uso proprio si può detrarre almeno il 20% del valore locativo.

Per gli immobili più vecchi (oltre i 20 anni) addirittura il 30%. Nel cantone Basilea Campagna i proprietari di immobili costruiti meno di dieci anni fa possono detrarre il 20% dalle imposte per gli immobili con meno di dieci anni e il 25% per gli immobili più vecchi.

Se i costi di ristrutturazione effettivi superano l’importo forfettario, è possibile far valere i costi a titolo fiscale dietro presentazione di una prova (prova effettiva dei costi). È importante tenere da parte tutte le ricevute. Alla fine dell’anno bisogna poi verificare se i costi di ristrutturazione sono effettivamente superiori alla deduzione forfettaria.

Gli investimenti che accrescono il valore non si possono dedurre dalle imposte

In linea di principio, gli investimenti che aumentano il valore non possono essere detratti dal reddito imponibile. In caso di vendita successiva dell’immobile (dopo la ristrutturazione), tuttavia, è possibile aggiungere questa spesa aggiuntiva al prezzo di acquisto originale. In questo modo si riduce l’utile da sostanza immobiliare (il rapporto tra i costi d’investimento e il prezzo di vendita).

Anche in questo caso, bisogna presentare delle ricevute. Ecco perché è importante conservarle per un lungo periodo.

Eccezione: investimenti volti al risparmio energetico

Un’eccezione tra gli investimenti che aumentano il valore sono gli investimenti a risparmio energetico: questi si possono dedurre dal reddito imponibile per un periodo di 2 anni. Conviene informarsi presso l’Ufficio delle imposte sulle misure di risanamento ecologico che si possono dedurre.

Un investimento in misure di risparmio energetico può valere il doppio: alcune banche offrono una riduzione degli interessi rispetto al tasso di base per ristrutturazioni con certificato Minergie.

4. Consiglio: svolgere i lavori di ristrutturazione su più anni

Per i progetti più grandi può essere utile suddividere i lavori di ristrutturazione ed svolgersi nell’arco di 2 o più anni civili. In questo modo si evita la progressione fiscale per diversi anni.

In tal caso bisogna coordinare e organizzare nel dettaglio le singole misure. Conviene calcolare l’eventuale risparmio fiscale con il calcolatore di imposte di Comparis.

5. In caso dubbio, rivolgersi all’ufficio delle imposte

Se non si è sicuri se si tratta di ristrutturazioni che vanno ad aumentare o preservare il valore, conviene rivolgersi all’autorità fiscale competente. Gli uffici cantonali delle imposte dispongono di schede informative.

Nei singoli cantoni ci sono spesso possibilità specifiche per risparmiare sulle imposte in caso di ristrutturazione. Ad esempio, in caso di detrazione fiscale per una ristrutturazione nel cantone Berna, si applicano detrazioni separate per gli oggetti ammobiliati in affitto. Conviene quindi sempre informarsi direttamente sul posto sulle detrazioni cantonali.

Si vuole aumentare l’ipoteca?

Leo Hug

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