Valutazione edonica di un immobile: come funziona?

1. Che cos’è la valutazione edonica?

La valutazione edonica è un metodo di valutazione comparativa, che confronta l’immobile con altre case simili per determinate caratteristiche e che sono state già vendute. Da questo paragone, il metodo edonico ricava il valore venale. Attualmente, la valutazione edonica viene utilizzata dalla maggior parte delle banche, delle casse pensioni e degli agenti immobiliari.

2. Come si calcola il prezzo di un immobile con la valutazione edonica?

Il metodo edonico inserisce nella stima del prezzo le caratteristiche dell’immobile, attribuendo a questi parametri un determinato valore. Le caratteristiche considerate possono essere la superficie utile, il numero di locali o l’anno di costruzione.

Con il metodo edonico si calcola l’influsso di tali caratteristiche sul prezzo dell’immobile, prendendo come riferimento i dati attuali sulle vendite. Per una stima esatta e affidabile è necessaria un’ampia gamma di dati sulla situazione del mercato.

3. Quando conviene utilizzare la valutazione edonica?

In generale il metodo edonico funziona molto bene con gli oggetti standard, mentre risulta limitato quando si tratta di valutare il prezzo di immobili speciali. Il rischio è che, data la carenza di immobili di riferimento, i prezzi possano essere distorti.

Rispetto ad altri metodi, la valutazione edonica offre molteplici vantaggi:

• Velocità: una volta raccolti tutti i dati necessari sulle caratteristiche dell’immobile, la valutazione si svolge in pochissimo tempo.

• Contatto con il mercato: dato che la stima si basa sui dati relativi a numerose vendite, questo metodo è molto obiettivo e tiene conto del mercato.

• Impiego in tutta la Svizzera: il metodo si può utilizzare anche per immobili isolati o poco centrali e questo lo rende adatto a essere impiegato in tutta la Svizzera.

4. Chi può fare una stima edonica?

Molte banche, casse pensioni e compagnie assicurative utilizzano il metodo edonico per effettuare la stima del valore di mercato. Anche gli agenti immobiliari lo adottano. Chi per vendere il proprio immobile non si è affidato a un agente immobiliare ma vuole comunque una valutazione edonica ha varie possibilità:

1. Utilizzare un tool online gratuito come ad esempio la valutazione immobiliare di Comparis per ottenere una stima dell’oggetto.

2. Usare un tool online a pagamento come ad esempio CIFI (disponibile in tedesco e in francese) per la valutazione dell’immobile. A seconda del tool, il prezzo varia da 300 a 700 franchi.

3. Ci si affida a un perito. La spesa da mettere in conto va dai 1’000 ai 2’000 franchi.

5. Quali altri metodi di stima esistono?

Oltre alla valutazione edonica, gli agenti immobiliari più esperti ricorrono ad altri metodi per calcolare il prezzo di una casa:

• Metodo del valore di reddito: con il metodo del valore di reddito si determina il valore venale di un immobile in base agli introiti o redditi netti ottenuti dalla locazione. Questo metodo si applica principalmente agli immobili con rendimento locativo.

• Metodo del valore intrinseco: il metodo del valore intrinseco è consigliato per valutare gli immobili di lusso. Per calcolare il prezzo di un immobile si prendono in considerazione sia il valore attuale dell’immobile stesso che il valore del terreno. Per questo motivo, il valore intrinseco può differire dal valore di mercato.