Mercato immobiliare Svizzera: cosa c’è da sapere
Nel 2024 i tassi d’interesse delle banche sono diminuiti di nuovo in modo significativo dopo alcuni aumenti. Cosa comporta per il mercato immobiliare? Comparis spiega.
05.11.2024
iStock / Michael Derrer Fuchs
1. Qual è la situazione attuale del mercato immobiliare svizzero?
Il mercato immobiliare svizzero è influenzato, tra le altre cose, dalla politica monetaria svizzera e dal livello generale dei tassi d’interesse.
Negli ultimi anni ci sono stati alcuni cambiamenti nella politica dei tassi d’interesse svizzeri:
La Banca nazionale svizzera (BNS) ha alzato sensibilmente il tasso guida più volte nel 2022 e nel 2023 a causa dell’aumento dell’inflazione.
Nel 2024 l’ha invece abbassato: dopo il picco dell’1,75%, il tasso guida è stato ridotto di 0,25 punti percentuali a marzo, giugno e settembre.
Attualmente il tasso guida è dell’1%.
Il moderato livello dei tassi di interesse sostiene la domanda di immobili.
I tassi ipotecari influenzano i costi per il finanziamento di un immobile. Sono strettamente legati al livello generale dei tassi di interesse, che è influenzato dalla politica monetaria delle banche centrali.
Nel mercato immobiliare in generale:
Se il livello dei tassi aumenta, aumentano i tassi ipotecari.
Se il livello dei tassi scende, i tassi ipotecari scendono.
2. A quanto ammonta la domanda di abitazioni in Svizzera?
Negli ultimi anni, i prezzi degli immobili in Svizzera sono complessivamente saliti.
Tuttavia, la crescita è rallentata a partire dal 2022. Ciò è dovuto in particolare all’aumento del tasso guida e ai tassi ipotecari più elevati , associati a incertezze economiche generali.
Nel complesso, tuttavia, il mercato immobiliare svizzero si è dimostrato resistente. Anche quando i tassi indicativi per le ipoteche a tasso fisso hanno raggiunto il livello più alto degli ultimi 10 anni a ottobre 2022, la domanda è rimasta abbastanza stabile.
I motivi principali per questa elevata stabilità nel mercato immobiliare sono:
Immigrazione elevata: negli ultimi anni la Svizzera ha registrato una forte immigrazione, che ha aumentato il bisogno di alloggi.
Aumento dei costi di costruzione: d§al 1998, i costi di costruzione sono aumentati del 40-60%. Ciò ha reso più costosa la creazione di nuovi immobili e quindi limitato l’offerta, sostenendo i prezzi.
Bassa attività edilizia: l’attività di costruzione di nuovi edifici è in calo nonostante l’aumento della domanda. Negli ultimi dodici mesi, secondo Baublatt solo 35’900 immobili sono stati approvati per la costruzione – mai così pochi negli ultimi 20 anni.
Nel confronto storico, il livello dei tassi d’interesse è rimasto a un livello moderato. L’aumento dei tassi di interesse ha avuto un impatto limitato sulla domanda.
La domanda di abitazioni è rimasta stabile. Le ragioni risiedono nell’elevata immigrazione, nell’aumento dei costi di costruzione e nella relativamente bassa attività edilizia degli ultimi anni.
3. Il calo dei tassi d’interesse fa salire i prezzi degli immobili?
Da giugno 2024, gli interessi ipotecari sono di nuovo in calo. Ora i prezzi degli immobili aumenteranno ancora di più?
Difficile rispondere. L’andamento dei prezzi degli immobili non dipende solo dai costi di finanziamento, ma anche da altri fattori.
Tra questi vi sono:
Immigrazione
Attività edilizia
Costi di costruzione
Offerta di immobili disponibili
Situazione economica
Andamento demografico
Cosa significa?
Per il 2024 si osserva un leggero aumento del livello dei prezzi. I tassi ipotecari più bassi potrebbero accrescere ulteriormente la domanda di immobili in futuro.
Gli immobili a reddito reagiscono più sensibilmente alle fluttuazioni dei tassi di interesse
Gli immobili a reddito tendono ad essere più sensibili alle fluttuazioni dei tassi di interesse rispetto agli immobili residenziali.
Se i tassi ipotecari di un immobile di rendita aumentano senza un corrispondente aumento dei canoni di locazione, le possibilità di rendimento di un immobile diminuiscono.
Al contrario, i tassi ipotecari in calo aumentano l’attrattiva e la domanda e possono aumentare il valore di mercato dell’immobile. Gli investitori beneficiano quindi di condizioni di finanziamento più favorevoli e di maggiori opportunità di rendimento.
4. A quanto ammonta il rischio di un crash immobiliare?
Tra la fine degli anni ’80 e l’inizio degli anni’ 90, il numero di immobili sfitti in Svizzera è aumentato. C’era una domanda insufficiente di abitazioni. Lo scoppio della bolla immobiliare ha poi causato una crisi immobiliare.
In alcuni casi, i prezzi sono scesi fino al 40% e i titolari di un’ipoteca e gli investitori si sono trovati in difficoltà. A causa della svalutazione, in media le banche hanno perso decine di miliardi di franchi.
Un tasso d’interesse calcolatorio elevato protegge dalla crisi
Tuttavia, è improbabile che questa situazione si ripresenti così velocemente. Infatti, per la concessione di ipoteche, le banche calcolano un tasso d’interesse calcolatorio del 5%. È quindi importante verificare che l’ipoteca da stipulare sia ancora sostenibile anche con questo tasso d’interesse elevato.
Secondo il Barometro Ipoteche di Comparis, i tassi d’interesse per le ipoteche a tasso fisso di dieci anni sono attualmente inferiori al 2%. Attualmente i tassi d’interesse ipotecari sono quindi ben al di sotto del tasso d’interesse calcolatorio.
L’aumento dei prestiti non dovrebbe diventare un problema
Se il valore dell’immobile diminuisce, aumenta automaticamente il credito ipotecario. Ciò significa che la quota dell’ipoteca sul valore totale dell’immobile aumenta. In questo contesto si parla spesso del fatto che in questo caso gli istituti ipotecari possono esigere un pagamento supplementare da parte del titolare dell’ipoteca.
Nella pratica, tuttavia, ciò è difficilmente applicabile, poiché servirebbe una valutazione della variazione di valore dell’immobile e non la si può ottenere fino alla vendita effettiva della proprietà.
5. Qual è l’importanza delle fluttuazioni dei tassi d’interesse nella scelta dell’ipoteca?
Le fluttuazioni dei tassi influenzano i tassi ipotecari. Pertanto, è importante sapere se conviene optare per un’ipoteca a tasso fisso stabile o un’ipoteca Saron flessibile.
L’ipoteca a tasso fisso offre stabilità e protezione contro gli aumenti dei tassi, ma è meno flessibile e più costosa con tassi in calo.
L’ipoteca Saron è più flessibile ed economica in caso di calo dei tassi, ma comporta il rischio di improvvisi aumenti dei tassi. La scelta dipende dalla vostra propensione al rischio.
La maggior parte dei proprietari di immobili in Svizzera preferisce le ipoteche a tasso fisso. Offrono sicurezza e prevedibilità.
Attualmente un’ipoteca fissa di 10 anni costa tra il 1,5-2,1% all’anno (dato aggiornato a settembre 2024).
6. Quali domande dovrebbero porsi i potenziali venditori di immobili?
Anche chi considera il proprio immobile un investimento a lungo termine potrebbe volerlo vendere a un certo punto. Ma qual è il momento migliore per farlo? E come procedere? Per prendere la giusta decisione occorre porsi le seguenti domande.
Quando si prevede di vendere l’immobile e quali sono le aspettative relative all’andamento dei prezzi fino a quel momento?
Nessuno può prevedere con precisione l’andamento del mercato. Chi ha intenzione di vendere il proprio immobile in futuro dovrebbe riflettere per tempo sui possibili scenari del mercato immobiliare e sulle loro conseguenze per i propri piani di vendita.
In passato, spesso le diverse fasi dell’andamento dei prezzi degli immobili sono durate molti anni. Pertanto, durante una fase può essere difficile «stare a guardare».
Indipendentemente dalla situazione di mercato, conviene agire con prudenza e lungimiranza. Se si ha troppa fretta si rischia di dover vendere il proprio immobile al di sotto del prezzo di mercato o del valore venale.
Gli utili generati dalla vendita di un immobile o di un terreno appartenenti al proprio patrimonio privato sono soggetti a un’imposta speciale – la cosiddetta imposta sugli utili da sostanza immobiliare. In determinate circostanze, il pagamento di questa imposta sugli utili da sostanza può essere rimandato. Anche in questo caso conviene pianificare tutto nel dettaglio.
La mia strategia di vendita è corretta?
Fissare i prezzi degli immobili richiede molta sensibilità. L’immobile è già in vendita ma la domanda è bassa? In tal caso è opportuno riconsiderare il prezzo dell’offerta.
Valutazione immobiliare gratuita
Qui è possibile calcolare il valore del proprio immobile e ottenere una prima stima di un prezzo adeguato al mercato.
7. Quali domande devono porsi i potenziali acquirenti?
Il calo dei tassi d’interesse ipotecari dovrebbe indurre molti potenziali proprietari di case a realizzare i loro piani in modo tempestivo.
Rispetto al passato l’onere degli interessi è attualmente moderato. Questo è quanto emerge dando uno sguardo all’andamento dei tassi ipotecari. A titolo di confronto, nel 2008 il tasso di interesse per le ipoteche a tasso fisso di dieci anni ammontava al 4,65%.
Domande importanti per l’acquisto di un immobile
Posso e voglio permettermi l’immobile dei miei sogni a lungo termine, anche se l’ipoteca dovesse essere sostituita da un’ipoteca nuova e potenzialmente più cara?
Il prezzo richiesto è in linea con la situazione attuale del mercato o è troppo elevato?
Ci sono modi per negoziare una riduzione del prezzo?
Devo optare per un’ipoteca a tasso fisso o un’ipoteca Saron?
Una consulenza professionale – ad esempio tramite il nostro partner ipotecario HypoPlus – può aiutarvi a rispondere a queste domande. Anche se gli esperti non possono prevedere il futuro. Ma possono simulare diverse opzioni di finanziamento e scenari e quindi facilitare la decisione.
Articolo pubblicato per la prima volta in data 25.07.2022
