Tasso fisso o Saron? Due modelli a confronto
Molte banche offrono le ipoteche Saron. Comparis spiega le differenze più importanti rispetto alle ipoteche a tasso fisso e in quali casi conviene optare per un determinato modello ipotecario.
20.11.2022
iStock / ridvan_celik
1. Qual è la differenza tra un’ipoteca Saron e una a tasso fisso?
Durata: l’ipoteca Saron è un’ipoteca del mercato monetario senza durata fissa. La durata di un’ipoteca a tasso fisso va da 1 a 25 anni.
Sicurezza in termini di pianificazione e di budget: il tasso d’interesse di un’ipoteca Saron viene solitamente calcolato con cadenza trimestrale. Per le ipoteche fisse si applica per tutta la durata il tasso stabilito da contratto. A livello sia di pianificazione che di budget si ha quindi una maggiore sicurezza con un’ipoteca a tasso fisso.
Indennizzo per scadenza anticipata: se il debitore vuole estinguere la sua ipoteca prima della scadenza, deve versare un indennizzo per rimborso anticipato, che nelle ipoteche Saron è solitamente più basso che nelle ipoteche a tasso fisso. Alcuni istituti finanziari che offrono prodotti Saron accettano disdette anticipate per contratti fino a un determinato importo senza bisogno di indennizzi per rimborso anticipato. Ecco perché è importante fare molta attenzione quando si cerca il giusto partner finanziario.
Legame con il creditore: di solito, come le ipoteche a tasso fisso anche le ipoteche Saron sono collegate a contratti quadro. La durata è solitamente di 3 anni. È vero che per la durata del contratto quadro un debitore può convertire la sua ipoteca Saron in un’ipoteca fissa, ad esempio se teme un aumento dei tassi; deve però rimanere presso lo stesso istituto. Per cambiare offerente, invece, di solito bisogna pagare un indennizzo per rimborso anticipato.
Onere amministrativo: per gli istituti finanziari, gestire un’ipoteca Saron comporta spese leggermente maggiori rispetto a quelle di un’ipoteca fissa. Per compensare i costi più elevati, chi offre prodotti Saron vuole margini tendenzialmente maggiori.
Ipoteche Saron e a tasso fisso: vantaggi e svantaggi in sintesi
Qui si trova una panoramica dei vantaggi e degli svantaggi più importanti delle ipoteche Saron e di quelle a tasso fisso.
| Vantaggi | Svantaggi | |
|---|---|---|
| Ipoteca Saron |
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| Ipoteca a tasso fisso |
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2. Ipoteche Saron o a tasso fisso: cosa conviene?
Per capire qual è la scelta più conveniente tra un’ipoteca Saron e una a tasso fisso, bisogna considerare l’andamento dei tassi di interesse. Per un’ipoteca fissa triennale, al momento il tasso è del 2,4%, quindi circa 1,5 punti percentuali al di sopra dell’ipoteca Saron con un tasso dello 0,9% (tassi indicativi, ultimo aggiornamento al 18 novembre 2022).
Con un’ipoteca a tasso fisso si ha maggiore sicurezza nella pianificazione triennale. Se poi nei prossimi anni si prevede un aumento dei tassi di interesse, allora conviene optare per un’ipoteca fissa.
Conviene quindi informarsi regolarmente sulle previsioni dei tassi d’interesse e confrontare i tassi ipotecari attuali.
3. Perché si appiattisce la curva dei tassi ipotecari?
Di solito le ipoteche del mercato monetario sono più convenienti delle ipoteche a tasso fisso: più breve è la durata, più basso è il tasso d’interesse. Al momento, però, la curva dei tassi è decisamente piatta. Ciò significa che i tassi per le durate più lunghe sono solo leggermente superiori a quelli delle durate brevi.
Per quanto riguarda gli interessi ipotecari, i rendimenti elevati rispecchiano le alte aspettative di inflazione da parte degli investitori. Anche la politica dei prezzi degli offerenti ipotecari ha un impatto sulla curva: se ad esempio gli istituti puntano su ipoteche decennali a tasso fisso, i tassi d’interesse di questo tipo di ipoteca scenderanno più velocemente rispetto ad altre durate.
4. Quando conviene scegliere un’ipoteca Saron?
Chi prevede tassi ancora in calo dovrebbe preferire un’ipoteca Saron a un’ipoteca fissa.
5. Quando è meglio optare per un’ipoteca fissa a lungo termine?
Se ci si aspetta un aumento dei tassi nel corso degli anni conviene optare per ipoteche di più anni legate a un tasso fisso.
6. Come funzionano gli ammortamenti straordinari?
Prendiamo il caso che bisogna rifinanziare un’ipoteca da 750’000 franchi. Il debitore ipotecario, poi, prevede di incassare 250’000 franchi fra tre anni. Questo importo si può utilizzare come ammortamento straordinario dell’ipoteca.
In questo caso è importante coprire la tranche di 250’000 franchi con un’ipoteca a tasso fisso di tre anni o Saron. I restanti 500’000 franchi si possono fissare, ad esempio, in un’ipoteca a tasso fisso di dieci anni.
Articolo pubblicato per la prima volta in data 12.11.2020