Indennità per estinzione anticipata in caso di risoluzione dell’ipoteca
Sono diversi i motivi che possono portare a voler disdire in anticipo l’ipoteca. Nella maggior parte dei casi, però, la banca richiede un’indennità per estinzione anticipata. Comparis spiega che cos’è un’indennità per estinzione anticipata, come si calcola e quando non è prevista.
16.10.2026
iStock / AlexRaths
1. Che cos’è l’indennità per estinzione anticipata dell’ipoteca?
In caso di risoluzione anticipata dell’ipoteca a tasso fisso o ipoteca Saron gli istituti ipotecari addebitano una cosiddetta indennità per estinzione anticipata.
Il motivo è il seguente: l’istituto ipotecario investe la somma ipotecaria rimborsata sul mercato dei capitali per la durata residua. Se, così facendo, realizza un utile inferiore rispetto a quello che otterrebbe con l’interesse dell’ipoteca, subisce una perdita. Questa perdita viene addebitata dall’istituto ipotecario come indennità per estinzione anticipata alla clientela.
2. A quanto ammonta l’indennità per estinzione anticipata di un’ipoteca?
L’importo dell’indennità per estinzione anticipata dipende dalla durata residua e dai tassi d’interesse. Inoltre, possono essere applicate spese amministrative.
L’istituto ipotecario prende generalmente come punto di partenza l’interesse che avrebbe ricevuto per la durata restante dell’ipoteca. Da ciò deduce l’importo che può ottenere investendo la somma ipotecaria nel mercato dei capitali. La modalità di calcolo varia ma varia notevolmente a seconda dell’offerente.
Le condizioni esatte relative all’indennizzo per rimborso anticipato sono stabilite nelle CG del contratto quadro. Leggere sempre anche le clausole scritte in piccolo. La maggior parte delle banche addebita le perdite sugli interessi, ma non rimborsa eventuali guadagni.
Esempio di calcolo dell’indennizzo per rimborso anticipato:
La tabella illustra un esempio di calcolo fittizio per un’ipoteca a tasso fisso di 15 anni, estinta anticipatamente dopo cinque anni. L’ipoteca originariamente accesa ammontava a 750’000 franchi.
| Somma dell’ipoteca | CHF 750’000 |
|---|---|
| Tasso d’interesse dell’ipoteca | 1,5% |
| Tasso d’interesse del reinvestimento sul mercato dei capitali | 1,0% |
| Differenza all’anno | 0,5% |
| Indennizzo per estinzione anticipata all’anno | CHF 3’750 |
| Indennizzo per rimborso anticipato totale | CHF 37’500 |
Calcolare l’indennizzo per scadenza anticipata: è possibile farlo autonomamente?
L’indennizzo per rimborso anticipato previsto è difficile da calcolare autonomamente. Il motivo è che di solito gli istituti ipotecari non comunicano il tasso d’interesse per il reinvestimento della somma ipotecaria.
Conviene pertanto contattare il proprio istituto di credito. Chiedere un preventivo dei costi da sostenere. Così si va sul sicuro.
3. Quando una banca rinuncia a un’indennità per rimborso anticipato?
Al momento della acquisto o vendita di un immobile può essere soppressa l’indennità per rimborso anticipato. E precisamente nei casi seguenti:
Ipoteca trasferita al nuovo immobile: Se si acquista una nuova casa, di norma si può trasferirvi l’ipoteca in essere. Si possiede un altro immobile? Allora si può in alternativa trasferire l’ipoteca a questo immobile.
Ipoteca trasferita al nuovo proprietario: L’acquirente può essere interessato a rilevare la vostra ipoteca. Tuttavia, quasi nessun acquirente sarà disposto a pagare un interesse più elevato per l’ipoteca assunta rispetto a una nuova ipoteca. In questo caso conviene compensare la differenza d’interesse, in modo che l’acquirente assuma la vostra ipoteca. Anche una riduzione del prezzo di vendita può risultare conveniente.
Importante: In entrambi i casi è assolutamente necessario il consenso del creditore. Inoltre, di solito si procede a una nuova verifica del credito e verifica della solvibilità.
4. Estinguere anticipatamente l’ipoteca: quando conviene?
Si desidera stipulare un’ipoteca con un tasso d’interesse più basso ed estinguere quella vecchia prima di quanto concordato contrattualmente? Allora è il momento di fare due conti. I risparmi sugli interessi devono essere superiori all’indennità per rimborso anticipato.
Buono a sapersi
Se si rimane presso lo stesso istituto ipotecario, quest’ultimo ha interesse a venirvi incontro. È importante dire chiaramente che si tratta di un rifinanziamento dell’ipoteca .
Negoziare con diversi istituti finanziari richiede molto tempo ed energie. Chi ha timore o non si sente sicuro nelle trattative può rivolgersi a specialisti – ad esempio a il servizio Ipoteche di Comparis
5. Indennizzo per estinzione anticipata in caso di estinzione anticipata dell’ipoteca: domande frequenti
L’importo dell’indennizzo per estinzione anticipata varia a seconda dell’istituto ipotecario. I fattori importanti per il calcolo sono:
la somma dell’ipoteca
la differenza tra il tasso d’interesse ipotecario concordato contrattualmente e il tasso d’interesse attualmente ottenibile con un investimento sul mercato dei capitali
la durata residua dell’ipoteca
Di norma, gli istituti ipotecari addebitano anche tasse amministrative e di pratica. Le condizioni esatte relative all’indennizzo per estinzione anticipata si trovano nelle CG del contratto quadro.
Si vende l’immobile? In questo caso si può dedurre l’indennizzo per estinzione anticipata dall’imposta sugli utili da sostanza immobiliare includendolo nei costi di investimento. Ciò riduce il ricavo della vendita imponibile.
Se si rifinanzia in anticipo un’ipoteca per passare a un altro modello ipotecario con lo stesso istituto, nella dichiarazione d’imposta si possono detrarre le spese per l’uscita dal reddito imponibile. Se invece si passa a un altro istituto ipotecario, non è possibile detrarre l’indennizzo per scadenza anticipata. Questo è quanto ha deciso il Tribunale federale. Nell’articolo sul tema Ipoteca e dichiarazione delle imposte si trovano maggiori dettagli.
In Svizzera, per l’indennizzo per scadenza anticipata non esiste nessun limite massimo stabilito per legge. Gli istituti ipotecari hanno una certa libertà nel calcolo, ma devono basarsi sul danno finanziario effettivo.
Buono a sapersi
Se si ha l’impressione che i costi per la disdetta siano sproporzionati e che i tentativi di negoziazione siano falliti, in questo caso conviene rivolgersi all’ufficio di conciliazione della banca. In un secondo momento ci si può anche rivolgere, se necessario, all’ Ombudsman delle banche.
Sì, l’indennizzo per scadenza anticipata è in genere negoziabile. Le probabilità di ottenere una riduzione sono particolarmente elevate se si
stipula una nuova ipoteca presso lo stesso istituto ipotecario oppure
se circostanze particolari (ad es. grave malattia o incapacità al guadagno) sono presenti.
La disponibilità varia a seconda dell’istituto ipotecario e della base di negoziazione.
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Articolo pubblicato per la prima volta in data 08.06.2018
