Indennizzo per scadenza anticipata in caso di disdetta anticipata dell’ipoteca
Sono diversi i motivi che possono portare a voler disdire in anticipo l’ipoteca. Nella maggior parte dei casi la banca richiede un indennizzo per scadenza anticipata. Comparis spiega che cos’è l’indennizzo per scadenza anticipata, come si calcola e quando non è previsto.
21.10.2025
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1. Che cos’è l’indennizzo per scadenza anticipata dell’ipoteca?
In caso di disdetta anticipata dell’ipoteca a tasso fisso o dell’ipoteca Saron, gli istituti ipotecari addebitano il cosiddetto indennizzo per scadenza anticipata.
Il motivo: l’istituto ipotecario investe la somma ipotecaria rimborsata sul mercato dei capitali per la durata residua. Se il profitto è inferiore a quello dell’interesse ipotecario, si registra una perdita. Questa perdita viene addebitata al cliente sotto forma di indennizzo per scadenza anticipata.
2. A quanto ammonta l’indennizzo per scadenza anticipata nell’ipoteca?
L’importo dell’indennizzo per scadenza anticipata dipende dalla durata restante e dai tassi d’interesse. Inoltre, possono essere applicati costi di gestione.
Di solito l’istituto ipotecario prende come punto di partenza l’interesse che avrebbe ricevuto per la durata restante dell’ipoteca. Da ciò deduce l’importo che potrebbe ottenere investendo la somma ipotecaria nel mercato dei capitali. La modalità di calcolo varia notevolmente a seconda dell’offerente.
Le condizioni esatte relative all’indennizzo per scadenza anticipata si trovano nelle CG del contratto quadro. È fondamentale leggere sempre anche le clausole scritte in piccolo. La maggior parte delle banche addebitano le perdite sugli interessi, ma non rimborsano al cliente eventuali guadagni.
Esempio di calcolo dell’indennizzo per rimborso anticipato:
La tabella mostra un esempio di calcolo fittizio per un’ipoteca a tasso fisso di 15 anni che viene disdetta anticipatamente dopo cinque anni. L’ipoteca originariamente stipulata ammontava a 750’000 franchi.
| Somma dell’ipoteca | CHF 750’000 |
|---|---|
| Tasso d’interesse dell’ipoteca | 1,5% |
| Tasso d’interesse del reinvestimento sul mercato dei capitali | 1,0% |
| Differenza annua | 0,5% |
| Indennizzo per scadenza anticipata all’anno | CHF 3’750 |
| Indennizzo per scadenza anticipata totale | CHF 37’500 |
Posso calcolare autonomamente l’indennizzo per scadenza anticipata?
È difficile calcolare autonomamente l’indennizzo previsto. Il motivo: di solito gli istituti ipotecari non comunicano il tasso d’interesse per il reinvestimento della somma ipotecaria.
Conviene pertanto contattare il proprio istituto di credito e chidere un preventivo dei costi da sostenere. Così si va sul sicuro.
3. In quali casi una banca rinuncia all’indennizzo per rimborso anticipato?
Solo in caso di acquisto o vendita di un immobile l’istituto può rinunciare all’indennizzo per scadenza anticipata. E quindi nei casi seguenti:
ipoteca viene trasferita al nuovo immobile: se si acquista una nuova casa, si può trasferire l’ipoteca in essere. In alternativa, se si possiede un altro immobile, la si può trasferire a questo oggetto.
Trasferire l’ipoteca al nuovo proprietario: l’acquirente potrebbe essere interessato a rilevare l’ipoteca. Tuttavia, quasi nessun acquirente sarà disposto a pagare un interesse più elevato per l’ipoteca trasferita rispetto a una nuova. In questo caso conviene compensare la differenza d’interesse, in modo che l’acquirente accetti il passaggio dell’ipoteca. Anche una riduzione del prezzo di vendita può essere conveniente.
Importante: per entrambe le opzioni è necessario il consenso del creditore. Inoltre, di solito si effettua una nuova verifica del credito e della solvibilità.
4. Rifinanziare in anticipo l’ipoteca: quando conviene?
Si vuole stipulare un’ipoteca con un tasso d’interesse più basso e rifinanziare quella vecchia prima di quanto concordato contrattualmente? Allora è il momento di fare due conti. I risparmi sugli interessi devono essere superiori all’indennizzo per scadenza anticipata.
Buono a sapersi
Se si rimane presso lo stesso istituto ipotecario, è nei suoi interessi trovare un punto d’incontro. È importante dire chiaramente che si vuole rifinanziare l’ipoteca.
Negoziare con diversi istituti finanziari richiede tempo ed energie. Chi ha timore o non si fida delle trattative può rivolgersi a degli specialisti, come ad esempio HypoPlus, il partner ipotecario di Comparis.
5. Indennizzo per scadenza anticipata in caso di disdetta anticipata dell’ipoteca: domande frequenti
L’importo dell’indennizzo per scadenza anticipata varia a seconda dell’istituto ipotecario. I fattori importanti per il calcolo sono:
l’importo dell’ipoteca
la differenza tra il tasso d’interesse ipotecario concordato contrattualmente e il tasso d’interesse attualmente realizzabile in caso di investimento sul mercato dei capitali
la durata residua dell’ipoteca
Di norma, gli istituti ipotecari richiedono anche spese amministrative e di gestione. Le condizioni esatte relative all’indennizzo per scadenza anticipata si trovano nelle CG del contratto quadro.
Chi ha deciso di vendere l’immobile può dedurre dall’imposta sugli utili da sostanza immobiliare l’indennizzo per scadenza anticipata, includendolo nei costi di investimento. In questo modo si riduce il ricavo della vendita imponibile.
Se si rifinanzia in anticipo un’ipoteca per passare a un altro modello ipotecario con lo stesso istituto, nella dichiarazione d’imposta si possono dedurre dal reddito imponibile le spese per la disdetta. Nell’articolo su ipoteche e dichiarazione d’imposta si trovano maggiori informazioni.
In Svizzera non esiste un limite massimo stabilito per legge per l’indennizzo per scadenza anticipata. Gli istituti ipotecari sono relativamente liberi nel calcolo, ma devono orientarsi in base al danno finanziario effettivo.
Buono a sapersi
Se si ha l’impressione che i costi per il rifinanziamento siano sproporzionati e che non ci sia alcun modo per negoziare l’offerta, conviene rivolgersi all’ufficio di mediazione della banca. In un secondo momento ci si può anche informare, se necessario, presso l’ombudsman delle banche.
Sì, generalmente l’indennizzo per scadenza anticipata è negoziabile. Le possibilità di ottenere una riduzione sono particolarmente buone se
si stipula una nuova ipoteca presso lo stesso istituto ipotecario oppure
in caso di circostanze particolari (ad es. malattia grave o incapacità lavorativa).
La disponibilità varia a seconda dell’istituto ipotecario e della base di negoziazione.
Articolo pubblicato per la prima volta in data 08.06.2018
