Imposta sugli utili da sostanza in Svizzera: come si calcola?

1. Imposta sugli utili da sostanza immobiliare: che cos’è?

L’utile netto derivante dalla vendita di un immobile è soggetto a tassazione. Il motivo è il continuo aumento del valore di un terreno, il che spiega anche il nome dell’imposta.

2. Chi deve pagare l’imposta sugli utili da sostanza immobiliare?

L’imposta sull’utile va pagata dal venditore dell’immobile. L’ammontare dell’imposta è calcolato in base all’entità del profitto.

L’importo dell’imposta sugli utili da sostanza immobiliare dipende, oltre all’entità del profitto, anche dalla durata di possesso della proprietà. In altre parole: quanto più basso è il profitto e quanto più a lungo l’immobile è in possesso del proprietario, tanto minore sarà l’onere fiscale.

Per garantire l’imposta sugli utili da sostanza, di norma il comune ha il diritto di pegno sulla proprietà. Se il venditore rifiuta di pagare l’imposta sugli utili da sostanza, il comune può chiedere la cosiddetta realizzazione del fondo e far valere un diritto di pegno sulla proprietà. Gli acquirenti possono proteggersi da questa misura come segue:

• informandosi presso l’ufficio delle imposte del nuovo luogo di residenza se l’imposta sugli utili da sostanza è stata pagata;

• chiedendo al venditore di depositare l’imposta sugli utili da sostanza presso l’ufficio delle imposte o su un conto bancario;

• concordando contrattualmente che il prezzo di acquisto sarà pagato solo dopo il versamento dell’imposta sugli utili da sostanza;

• concordando contrattualmente che l’acquirente pagherà l’imposta sugli utili da sostanza immobiliare e che l’importo pagato verrà detratto dal prezzo di acquisto.

3. Quali tipi di proprietà fondiarie sono soggetti all’imposta?

Secondo il Codice civile (CC) art. 655, tra le proprietà fondiarie rientrano tra l’altro i beni immobili, costruzioni e miniere, le quote di comproprietà di un fondo o i diritti per sé stanti e permanenti iscritti nel registro fondiario, come l’usufrutto, i diritti edilizi, i diritti sulle sorgenti, le concessioni idrauliche e altre servitù prediali.

4. In che modo viene calcolata l’imposta sugli utili da sostanza immobiliare?

Gli utili da sostanza immobiliare soggetti a tassazione sono la differenza tra il prezzo di vendita e le spese di investimento.

Per sapere quali sono le spese di investimento, bisogna informarsi presso il cantone in cui si trova l’immobile. Ad esempio, la legge fiscale del Canton Zurigo definisce le spese di investimento come segue:

• prezzo di acquisto;

• spese per l’edilizia, la ristrutturazione, il miglioramento del suolo e altri miglioramenti o ristrutturazioni che aumentano il valore del terreno, previa deduzione di eventuali prestazioni assicurative e contributi da parte della Confederazione, del cantone o del comune;

• contributi del proprietario del fondo, come per marciapiedi e fognature e di valorizzazione;

• commissione per l’agente immobiliare all’acquisto o alla vendita, di norma dal 2 al 3% del prezzo di acquisto più IVA;

• spese per l’inserzione per l’acquisto o la vendita;

• spese per il passaggio di proprietà all’acquisto e alla vendita;

• pagamenti di penali per disdetta anticipata

In quasi tutti i cantoni, gli utili da sostanza immobiliare vengono tassati in modo progressivo. Ciò significa che quanto più elevato è il profitto, tanto più elevata sarà l’imposta. Il secondo fattore di calcolo è la durata del possesso della proprietà. Ciò significa che quanto più lungo un immobile è stato di proprietà del venditore, tanto maggiore sarà la riduzione dell’imposta sugli utili da sostanza immobiliare.

Attenzione: alcuni cantoni applicano la riduzione in caso di raggiungimento di un determinato periodo di possesso della proprietà. Nel Canton Zurigo, ad esempio, questo periodo equivale a 20 anni. E per molti cantoni vale la regola secondo la quale possono essere applicati sovrapprezzi in caso di possesso di breve durata, solitamente meno di 5 anni.