Commissione di intermediazione in Svizzera: a quanto ammonta di solito la provvigione?

1. Quanto costa un agente immobiliare?

Normalmente, nella Svizzera tedesca la provvigione dell’agente immobiliare è compresa tra il 2 e il 3% del prezzo di vendita ottenuto. Oltre al prezzo di vendita, l’importo della provvigione dipende anche dal tipo di oggetto, dalla località e dal pacchetto di servizi dell’esperto immobiliare:

• Costi di intermediazione per case unifamiliari e plurifamiliari: dal 2 al 3%

• Costi di intermediazione per terreni: circa il 5%

• Costi di intermediazione per oggetti speciali: tariffe concordate individualmente

Buono a sapersi: un giudice può ridurre una provvigione eccessivamente elevata.

In cosa consistono i costi per l’agente immobiliare?

Gli agenti immobiliari svolgono diversi compiti, tra cui:

• Valutazione immobiliare

• Dossier di vendita

• Pubblicazione dell’annuncio immobiliare

A seconda dell’accordo, questo comporta costi aggiuntivi. Per i servizi di intermediazione comuni, tuttavia, i broker professionali non addebitano costi aggiuntivi. 

2. È possibile ridurre la provvigione dell’agente immobiliare?

L’importo della commissione e il catalogo delle prestazioni si possono negoziare. Conviene pertanto richiedere diverse offerte per prestazioni simili agli specialisti immobiliari della propria regione. Indicate eventuali costi aggiuntivi e l’importo della commissione in un contratto di intermediazione scritto.

Chi vuole può occuparsi personalmente di alcuni compiti relativi alla vendita di immobili, come ad esempio la visita della casa o l’home staging. Questo riduce i costi dell’agente immobiliare. Tuttavia, fare da sé richiede molto tempo.

Posso detrarre la commissione d’intermediazione dalle imposte?

Nella maggior parte dei casi si può dedurre la provvigione dall’imposta sugli utili da sostanza immobiliare. Nel canton Zurigo, ad esempio, si può detrarre solo se l’importo della commissione rientra nello standard.

3. Chi paga la commissione di intermediazione?

In Svizzera è il venditore a pagare – solo in rari casi spetta all’acquirente. Si può comunque negoziare su chi alla fine deve pagare i costi.

4. In quali casi l’agente immobiliare ha diritto alla provvigione?

Per legge, la commissione di intermediazione è prevista solo al momento della conclusione del contratto di vendita (art. 413, cpv. 1 CO). E questo solo se il contratto è stato stipulato grazie alla prestazione del mediatore. Il pagamento diventa quindi esigibile dopo la certificazione del contratto da parte del notaio o dell’ufficio del registro fondiario.

Quali prestazioni sono necessarie per la commissione di intermediazione?

Le prestazioni che il mediatore deve aver svolto alla conclusione della vendita dipendono dal contratto di intermediazione. In teoria ci sono provvigioni per mediazione di interposizione, mediazione di contatto e mediazione di indicazione.

• In caso di mediazione di interposizione, il mediatore deve solo mediare le parti interessate per ottenere la sua commissione. Deve avere l’opportunità di concludere il contratto di acquisto (ad es. trattative contrattuali) (art. 412 cpv. 1 CO).

• A differenza del mediatore di interposizione, il mediatore di contatto deve stabilire un contatto diretto tra il committente e la terza parte.

• Con una mediazione di indicazione il mediatore deve impegnarsi a concludere il contratto di compravendita (art. 412, cpv. 1 CO).

È previsto un compenso per l’intermediazione senza non si conclude la vendita?

Alcuni mediatori addebitano per i loro servizi commissioni mensili di diverse centinaia di franchi, indipendentemente dall’esito della vendita. Altri richiedono un prezzo fisso invece di una commissione al momento della conclusione della vendita. Potrebbero anche esserci dei costi per l’assegnazione del mandato.

Chi nel contratto ha concordato un compenso per le spese dell’agente immobiliare (ad es. spese di viaggio) è tenuto a rimborsare le spese anche in caso di mancata conclusione della vendita (art. 413, cpv. 3 CO).

5. Quando non è prevista una provvigione?

In questi casi, non si deve pagare nessuna commissione di intermediazione:

• Non si conclude la vendita: se non viene concluso alcun contratto di acquisto, non si deve pagare la commissione all’intermediario.

• Si è trovati da soli un acquirente: non si è obbligati a vendere la casa al potenziale acquirente proposto dal mediatore. Se si trova da soli un acquirente, non si deve pagare la commissione di intermediazione.

• L’intermediario trascura il suo obbligo di fedeltà: se l’intermediario viola il suo obbligo di fedeltà, non ha più diritto alla provvigione (art. 415 CO). Un esempio di questo è il doppio mandato non concordato.

• Si termina il contratto di mediazione: è possibile annullare il contratto in qualsiasi momento. Se la vendita non è dovuta all’attività di intermediazione, non è necessario pagare alcuna commissione di intermediazione. Attenzione: ci sono alcune insidie nella risoluzione del contratto di intermediazione.

Controllare le alternative alla vendita dell’immobile con gli agenti immobiliari

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