Vendita di immobili: quali imposte sono previste?
Le tasse e le imposte riducono il ricavo della vendita di un immobile. Comparis informa sui costi da sostenere e spiega in che modo ridurre gli oneri fiscali.
03.08.2022
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1. Quali imposte bisogna aspettarsi se si vende un immobile?
Le imposte previste variano principalmente dal luogo in cui si trova l’immobile. Generalmente bisogna pagare l’imposta sul trasferimento immobiliare e l’imposta sugli utili da sostanza.
Che cos’è l’imposta sul trasferimento immobiliare?
L’imposta sul trasferimento immobiliare si riscuote al momento del cambio di proprietario, indipendentemente dal ricavo della vendita. Questa imposta varia a seconda del cantone. Nella maggior parte dei casi, è l’acquirente che deve sostenere questi costi. Alcuni cantoni non prevedono alcuna imposta sul passaggio di proprietà.
Imposta sugli utili da sostanza immobiliare: che cos’è?
Per il profitto realizzato sulla vendita di un immobile è previsto il pagamento dell’imposta sugli utili da sostanza. L’aliquota di imposta la determinano i cantoni. Solitamente sono i cantoni stessi a riscuotere l’imposta, mentre in alcuni casi i comuni. L’ammontare dell’imposta si calcola in base al tipo di utilizzo, alla durata di possesso e al profitto realizzato.
Anche chi intende acquistare un immobile per sostituire l’attuale proprietà può rimandare il pagamento dell’imposta sugli utili da sostanza. Questa va pagata solo alla vendita del nuovo immobile.
Esiste in Svizzera un’imposta sulla speculazione per la vendita di immobili?
In Svizzera non esiste di per sé un’imposta sulla speculazione, ma un’imposta sugli utili da sostanza che si applica alla vendita dell’immobile. In generale vale quanto segue: quanto più a lungo si è stati in possesso della casa, tanto più bassa è l’imposta.
2. Quali imposte sono previste a livello cantonale?
L’applicazione dell’imposta sul trasferimento immobiliare e sugli utili da sostanza immobiliare varia da cantone a cantone. La tabella seguente offre una panoramica.
| Cantone | Imposta sugli utili da sostanza immobiliare | Imposta sul trasferimento immobiliare |
|---|---|---|
| Argovia | 5-40% a seconda della durata del possesso della proprietà | – |
| Appenzello Esterno | Tasso forfettario del 30%, possibili riduzioni o supplementi a seconda della durata del possesso | max 2%, i comuni possono stabilire un tasso più basso |
| Appenzello Interno | Tariffa progressiva compresa tra il 10% e il 40%, possibili riduzioni o supplementi a seconda della durata del possesso | 1% |
| Basilea Campagna | Tariffa progressiva compresa tra il 3% e il 25%, possibili riduzioni o supplementi a seconda della durata del possesso | Per il venditore e l’acquirente l’1,25% ciascuno |
| Basilea Città | 30-60% | 3% |
| Berna | Tariffa progressiva compresa tra l’1,44% e l’8,1%, possibili riduzioni o supplementi a seconda della durata del possesso | 1,8% |
| Friborgo | 10-22% a seconda della durata del possesso, possibili supplementi per una durata del possesso inferiore a 5 anni, a seconda del ricavo | 1,5%, i comuni possono riscuotere tasse supplementari |
| Ginevra | 0-50% a seconda della durata del possesso | 3% |
| Glarona | Tariffa progressiva compresa tra il 10% e il 30%, possibili riduzioni o supplementi a seconda della durata del possesso | – |
| Grigioni | Tariffa progressiva compresa tra il 5% e il 25%, possibili riduzioni o supplementi a seconda della durata del possesso | Max 2%, l’aliquota di imposta viene fissata dai comuni |
| Giura | Aliquota di imposta progressiva compresa tra lo 0% e il 6%, possibili riduzioni o supplementi a seconda della durata del possesso | 2,1% |
| Lucerna | Aliquota d'imposta progressiva, calcolo in base alla tariffa di imposta sul reddito | 1,5% |
| Neuchâtel | Aliquota di imposta progressiva compresa tra il 10% e il 40%, possibili riduzioni o supplementi a seconda della durata del possesso | 3,3% |
| Nidvaldo | 12-36% a seconda della durata del possesso | 1% |
| Obvaldo | Imposta semplice dell’1,8% moltiplicata per il coefficiente di imposta annuo, possibili supplementi a seconda della durata del possesso | 1,5%, divisa a metà tra venditore e acquirente |
| Sciaffusa | Aliquota di imposta progressiva compresa tra il 2% e il 20%, tasso unico del 15% a partire da un ricavo di 100’000 franchi, possibili riduzioni o supplementi a seconda della durata del possesso | – |
| Svitto | Aliquota di imposta progressiva compresa tra l’8% e il 30%, possibili riduzioni o supplementi a seconda della durata del possesso | – |
| Soletta | Calcolo in base alla tariffa di imposta sul sul reddito, 0-13,7% | 2,2% |
| San Gallo | Aliquota di imposta progressiva compresa tra lo 0% e l’11%, possibili riduzioni o supplementi a seconda della durata del possesso | 1% |
| Ticino | 4-31% a seconda della durata del possesso | – |
| Turgovia | 40%, possibili riduzioni o l’aggiudicazione a seconda della durata del possesso | 1% (a carico dell’acquirente, il venditore ha la responsabilità solidale) |
| Uri | 11-31% a seconda della durata del possesso | – |
| Vaud | 7-30% a seconda della durata del possesso | 2,2%, i comuni possono applicare un supplemento massimo dell’1,1% |
| Vallese | Aliquota di imposta progressiva compresa tra il 12% e il 24%, possibili riduzioni o supplementi a seconda della durata del possesso | 1-1,5% a seconda del valore dell’immobile |
| Zugo | 11-60%, possibili riduzioni a seconda della durata del possesso | – |
| Zurigo | Aliquota di imposta progressiva compresa tra il 10% e il 40%, possibili riduzioni o supplementi a seconda della durata del possesso | – |
Ultimo aggiornamento a giugno 2022. Tutti i dati senza garanzia.
Ulteriori informazioni sono disponibili negli articoli dettagliati sull’imposta sugli utili da sostanza immobiliare e sull’imposta sul passaggio di proprietà.
3. Quali altri costi e tasse bisogna aspettarsi?
Oltre alle imposte sono possibili altre tasse e spese:
Provvigione dell’agente immobiliare: se per vendere l’immobile è stato ingaggiato un agente immobiliare, allora bisogna pagare un compenso. La commissione per l’agente immobiliare ammonta in media al 2-3% del prezzo di vendita.
Spese notarili: il notaio si occupa di trasferire la proprietà immobiliare al nuovo proprietario. A tale scopo, il notaio redige il rispettivo contratto, provvede alla sua certificazione e all’iscrizione nel registro fondiario. L’importo dell’onorario dipende in primo luogo dalle disposizioni del cantone. Nel canton Zurigo la tassa ammonta allo 0,1% del prezzo d’acquisto. In alcuni cantoni gli onorari non sono predefiniti. Conviene quindi richiedere più offerte e confrontarle. Normalmente il venditore e l’acquirente dividono tra loro i costi.
Spese per il registro fondiario: oltre al passaggio di proprietà, ci sono tasse per il registro fondiario. La tassa varia notevolmente a seconda del cantone. Di solito l’acquirente e il venditore pagano la metà dei costi.
Eventuali spese per la risoluzione della cartella ipotecaria: l’acquirente non vuole accettare la cartella ipotecaria? In questo caso la si può disdire – di solito pagando una commissione. Nella maggior parte dei casi però è più opportuno trasferire la cartella ipotecaria all’acquirente oppure utilizzarla per una nuova proprietà.
Costi per la pubblicizzazione dell’immobile: se non si ingaggia un agente immobiliare, alle numerose ore di lavoro si aggiungono anche altre spese, ad esempio per la valutazione dell’immobile, la pubblicità, le foto professionali, l’home staging e la pubblicazione dell’annuncio.
4. Ci sono particolarità in caso di vendita di un immobile ricevuto in eredità?
Gli eredi di una proprietà immobiliare devono prendere una decisione difficile: è meglio tenere la casa o venderla? Se decidono di non venderla, possono rinviare il pagamento dell’imposta sugli utili da sostanza a un secondo momento. Ciò significa che l’imposta va pagata solo se l’immobile viene effettivamente venduto.
La situazione si complica in caso di una comunione ereditaria. Se per esempio si lascia l’immobile in eredità a singoli eredi, bisogna tenere conto dell’imposta sugli utili da sostanza al momento della divisione ereditaria. L’ammontare dell’imposta varia a seconda del cantone e del valore dell’immobile.
Buono a sapersi: l’ammontare dell’imposta sulle successioni dipende dal valore dell’eredità e dal grado di parentela. Di norma, i coniugi e i partner registrati sono esenti dall’imposta sulle successioni. Anche i discendenti diretti spesso non sono tenuti a pagarla.
5. Come si fa a risparmiare sulle imposte in caso di vendita di un immobile?
È possibile risparmiare soprattutto sull’imposta sugli utili da sostanza. In generale vale quanto segue: quanto più a lungo si è stati in possesso della casa, tanto più bassa è l’imposta.
Bisogna inoltre tenere conto delle detrazioni, come ad esempio gli investimenti di valorizzazione come le ristrutturazioni, la commissione per l’agente immobiliare, le spese per la pubblicazione dell’annuncio, le imposte sul trasferimento immobiliare, gli onorari notarili, ed eventualmente l’indennizzo per scadenza anticipata per la banca. Il modo migliore per farsi un’idea dei costi è informarsi direttamente presso un consulente fiscali sulle detrazioni consentite.
Articolo pubblicato per la prima volta in data 15.06.2021
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