Imposta sul trasferimento immobiliare: informazioni e costi
L’imposta sul trasferimento immobiliare si applica al momento del passaggio di proprietà di un immobile. Le disposizioni variano in base al cantone. Comparis risponde alle domande più importanti e mostra le imposte previste dai cantoni.
20.06.2022
iStock / SAWEK KAWILA
1. Che cos’è l’imposta sul trasferimento immobiliare?
In Svizzera, la maggior parte dei cantoni e dei comuni applica un’imposta sul passaggio di proprietà di immobili. È prevista al momento dell’iscrizione nel registro fondiario. Sono i cantoni o i comuni a stabilire le regole in caso di passaggio di proprietà.
In alcuni cantoni l’imposta sul trasferimento immobiliare è simile a un'imposta mista. A differenza di una normale tassa amministrativa, l’imposta mista è una tassa più alta rispetto a quella necessaria per coprire i costi di gestione. A livello giuridico, quindi, la differenza tra i costi amministrativi effettivi ha il carattere di imposta.
2. Chi deve pagare l’imposta sul trasferimento immobiliare?
Di norma, è l’acquirente a pagare l’imposta sul passaggio di proprietà. I singoli cantoni applicano regole diverse. A Basilea Campagna e Obvaldo è prevista una ripartizione a metà tra acquirente e venditore.
3. Come viene calcolata l’imposta sul trasferimento immobiliare?
L’imposta sul passaggio di proprietà si basa di norma sull’importo del prezzo di vendita. Non c’è un prezzo effettivo o il prezzo non corrisponde almeno al valore venale? In tal caso l’autorità fiscale può utilizzare come base il valore venale o il valore ufficiale. Su questo valore viene riscossa l’imposta applicabile.
Imposta sul trasferimento immobiliare in caso di perdita sulla vendita
L’oggetto dell’imposta sul trasferimento immobiliare è il passaggio di proprietà. A differenza dell’imposta sugli utili da sostanza, l’imposta sul trasferimento immobiliare va pagata indipendentemente dall’utile conseguito o da eventuali perdite.
Esempio di calcolo dell’imposta sul trasferimento immobiliare
Nel canton Lucerna l’imposta sul trasferimento immobiliare è dell’1,5%. Se si acquista un immobile per 1 milione di franchi, si deve pagare un’imposta di 15’000 franchi.
Per determinare l’imposta sul trasferimento immobiliare si può utilizzare la formula seguente:
prezzo di acquisto × aliquota fiscale = imposta sul passaggio di proprietà
Nell’esempio precedente, l’imposta sul trasferimento immobiliare si calcola nel modo seguente:
CHF 1'000'000 × 0,015 = CHF 15'000
4. A quanto ammonta l’imposta sul trasferimento immobiliare nei cantoni?
Vi sono notevoli differenze tra i cantoni. I cantoni Argovia, Glarona, Sciaffusa, Ticino, Uri, Zugo e Zurigo non riscuotono alcuna imposta sul passaggio di proprietà, ma solo una tassa. In questi cantoni le tasse sono comprese tra l’1 e il 13 per mille. Nel canton Svitto, per il passaggio di proprietà non sono previste né imposte né tasse.
Nella tabella seguente si trova una panoramica delle disposizioni cantonali sull’imposta sul passaggio di proprietà:
| Cantone | Aliquota d’imposta sul trasferimento immobiliare | Aggiunte | Chi paga? |
|---|---|---|---|
| Argovia | – | – | – |
| Appenzello Esterno | max. 2,0% | i comuni possono stabilire un’aliquota più bassa | su accordo contrattuale |
| Appenzello Interno | 1,0% | – | Acquirente |
| Basilea Campagna | 2,5% | – | da dividere a metà tra acquirente e venditore |
| Basilea Città | 3,0% | – | di solito l’acquirente |
| Berna | 1,8% | nessuna riscossione al di sotto di CHF 100 | di solito l’acquirente |
| Friborgo | 1,5% | i comuni possono riscuotere tasse supplementari | acquirente |
| Ginevra | 3,0% | – | acquirente |
| Glarona | – | – | – |
| Grigioni | max. 2,0% | l’aliquota di imposta viene fissata dai comuni | acquirente, possibili accordi contrattuali divergenti |
| Giura | 2,1% | min. CHF 30 | acquirente |
| Lucerna | 1,5% | – | acquirente |
| Neuchâtel | 3,3% | – | acquirente |
| Nidvaldo | 1,0% | – | acquirente |
| Obvaldo | 1,5% | – | da dividere a metà tra venditore e acquirente |
| Sciaffusa | – | – | – |
| Svitto | – | – | – |
| Soletta | 2,2% | – | acquirente |
| San Gallo | 1% | – | acquirente |
| Ticino | – | – | – |
| Turgovia | 1,0% | – | acquirente |
| Uri | – | – | – |
| Vaud | 2,2% | max. 1,1% di supplemento da parte del comune | acquirente |
| Vallese | 1,0–1,5% | a seconda del valore dell’immobile | acquirente |
| Zugo | – | – | – |
| Zurigo | – | – | – |
5. Ci sono eccezioni per quanto riguarda l’imposta sul trasferimento immobiliare?
Per il passaggio di proprietà alcuni cantoni non applicano o prevedono agevolazioni sulle imposte. Le disposizioni in vigore sono riportate nelle leggi fiscali cantonali.
Se ad esempio nel cantone di Berna si acquista un immobile da utilizzare come residenza principale, i primi 800’000 franchi sono esenti dall’imposta sul passaggio di proprietà. Altri esempi di possibili esenzioni dall’obbligo fiscale:
Passaggio da proprietà collettiva a comproprietà
Acquisti sostitutivi (acquisto di un immobile come residenza secondaria)
Eredità e donazioni in linea ascendente e discendente
Passaggi di proprietà tra coniugi o figli
Passaggi di proprietà dovuti a controversie patrimoniali
