Immobile in eredità (casa o appartamento): che fare? Vendere o affittare?
Per molti è difficile vendere la casa o l’appartamento dei propri genitori. Quando si eredita un immobile è normale chiedersi: come bisogna procedere?
01.09.2022
iStock
Oltre al lutto, gli eredi di una proprietà immobiliare devono confrontarsi anche con il diritto di successione. Comparis spiega cosa fare per accettare o rifiutare l’eredità e come procedere con l’immobile ereditato.
Accettare o rifiutare l’eredità
Nella procedura di successione bisogna anzitutto valutare se si desidera o meno accettare l’eredità. Accettando l’eredità, l’erede è obbligato ad assumersi anche eventuali debiti del defunto. La decisione va presa entro tre mesi dal decesso del testatore. Una volta scaduto questo termine, di norma l’eredità si considerata accettata. Si tratta di una scadenza fondamentale, perché se a posteriori si scopre che il defunto era sovraindebitato, la responsabilità dei debiti passa all’erede.
Si sospetta di un sovraindebitamento dell’eredità? Allora conviene informarsi sulla situazione economica del defunto. Laddove non fosse possibile ottenere informazioni d’ufficio, si può richiedere all’autorità competente il beneficio di inventario o inventario pubblico, che va richiesto entro un mese dal decesso del testatore. Dopodiché l’erede ha quattro possibilità:
Accettare l’eredità senza riserve, assumendosi tutti gli eventuali debiti, compresi quelli non inclusi nell’inventario.
Accettare l’eredità sotto inventario pubblico. In questo caso l’erede è responsabile solo per i debiti riportati nell’inventario.
Chiedere la liquidazione ufficiale. L’eredità viene venduta. In questo caso non si è più responsabili dei debiti. Se durante il processo di liquidazione e dopo l’ammortamento del debito risulta un’eccedenza, questa viene lasciata all’erede.
Rifiutare l’eredità. In questo caso, l’erede non ha più diritto al lascito. Ma attenzione: se fino a cinque anni prima del decesso il testatore ha devoluto all’erede contributi economici sotto forma di donazioni o anticipazioni ereditarie, i creditori li possono reclamare.
La liquidazione ufficiale viene effettuata anche se tutti gli eredi rifiutano l’eredità. Eventuali eccedenze risultanti dalla vendita dell’eredità vengono rimborsati a chi ne ha diritto.
Inventario pubblico:
L’autorità competente redige un elenco dei valori patrimoniali e dei debiti che fanno parte dell’eredità. Chiede a tutti i creditori e debitori di dichiarare i loro crediti e debiti entro un mese.
Attenzione: le spese per la compilazione dell’inventario sono a carico dell’eredità. Se il patrimonio non è sufficiente, l’erede dovrà eventualmente pagare un anticipo sui costi, che possono anche arrivare a diverse migliaia di franchi.
Apertura del testamento e richiesta del certificato ereditario
Il defunto ha fatto testamento e lo si ha a portata di mano? In tal caso bisogna portare il testamento all’autorità cantonale competente. Della presentazione del testamento pubblicamente autenticato si occupa il notaio. Di norma, l’erede riceve informazioni sul contenuto del testamento dopo un mese,
dopodiché deve richiedere il certificato ereditario. Il patrimonio del defunto viene bloccato fino al rilascio del certificato ereditario.
Certificato ereditario:
Il certificato ereditario consente all’erede di disporre dell’eredità e con questo anche della proprietà immobiliare.
Comunione ereditaria: come procedere in caso di proprietà immobiliare comune?
Nella maggior parte dei casi non si è l’unico erede. Insieme agli eredi legali e registrati nel testamento si costituisce una comunione ereditaria – automaticamente con il decesso del testatore. Chi riceve in eredità un immobile insieme ad altri eredi si trova di fronte a decisioni complesse. Si vuole mantenere l’immobile in comune? Oppure pagare le quote ai coeredi? Nell’articolo «Comunione ereditaria: quando un immobile va in eredità a più persone» sono disponibili maggiori informazioni.
Imposte e tasse sui beni immobili
L’accettazione dell’eredità comporta l’applicazione di varie imposte e tasse. Quali sono e a quanto ammontano, dipende dal cantone di residenza del defunto.
Imposte sulle successioni in Svizzera
In Svizzera, i cantoni riscuotono l’imposta sulle successioni. Le differenze da cantone a cantone sono notevoli. Per il calcolo è decisivo il valore venale del patrimonio alla data del decesso. Questo vale anche per gli immobili. Generalmente si applicano le imposte del cantone in cui il defunto aveva la sua ultima residenza. Gli immobili, invece, vanno tassati nel cantone in cui si trovano.
Buono a sapersi: quanto più stretto è il grado di parentela con il defunto, tanto minore sarà l’imposta di successione. In alcuni cantoni i congiunti più stretti vengono persino esentati dall’imposta.
La tabella seguente fornisce una panoramica delle imposte di successione nei cantoni svizzeri:
| Cantonale | Coniuge | Discendenti | Genitori | Fratelli e sorelle | Partner convivente | Altro |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Argovia | esente da imposta | esente da imposta | esente da imposta | 6–23% | 4–9% | 12-32% |
| Appenzello Esterno | esente da imposta | esente da imposta | esente da imposta | 22% | 12% | fino al 32% |
| Appenzello Interno | esente da imposta | 1% | 4% | 6% | 20% | fino al 20% |
| Basilea Campagna | esente da imposta | esente da imposta | esente da imposta | 15% | 15% | fino al 30% |
| Basilea Città | esente da imposta | esente da imposta | 5–11% | 7,5–16,5% | 7,5–16,5% | 22,5-49,5% |
| Berna | esente da imposta | esente da imposta | 6–15% | 6–15% | 6–15% | fino al 40% |
| Friborgo | esente da imposta | esente da imposta | esente da imposta | 5,25% | 8,25% | fino al 22% |
| Ginevra | esente da imposta | esente da imposta | esente da imposta | 6–11% | 20–26% | fino al 26% |
| Glarona | esente da imposta | esente da imposta | 2,88–7,19% | 4,6–11,5% | 4,6–11,5% | fino al 28,75% |
| Grigioni | esente da imposta | esente da imposta | esente da imposta | 5% | esente da imposta | 15% |
| Giura | esente da imposta | esente da imposta | 7% | 14% | 14% | fino al 35% |
| Lucerna | esente da imposta | fino al 2% | 6–12% | 6–12% | esente da imposta | fino al 40% |
| Neuchâtel | esente da imposta | 3% | 3% | 15% | 20% | fino al 45% |
| Nidvaldo | esente da imposta | esente da imposta | esente da imposta | 5% | esente da imposta | fino al 15% |
| Obvaldo | esente da imposta | esente da imposta | esente da imposta | esente da imposta | esente da imposta | esente da imposta |
| San Gallo | esente da imposta | esente da imposta | 10% | 20% | 30% | fino al 30% |
| Sciaffusa | esente da imposta | esente da imposta | 2–8% | 4–16% | 10–40% | fino al 40% |
| Soletta | esente da imposta | esente da imposta | esente da imposta | 4–10% | 12–30% | 12-30% |
| Svitto | esente da imposta | esente da imposta | esente da imposta | esente da imposta | esente da imposta | esente da imposta |
| Turgovia | esente da imposta | esente da imposta | 2% | 4% | esente da imposta | 8% |
| Ticino | esente da imposta | esente da imposta | esente da imposta | 5,95–15,5% | 17,85–41% | fino al 41% |
| Uri | esente da imposta | esente da imposta | esente da imposta | 8% | esente da imposta | fino al 24% |
| Vaud | esente da imposta | 0,01–3,5% | 2,64–7,5% | 5,28–12,5% | 15,84–25% | fino al 25% |
| Vallese | esente da imposta | esente da imposta | esente da imposta | 10% | 25% | fino al 25% |
| Zugo | esente da imposta | esente da imposta | esente da imposta | 4–8% | esente da imposta | fino al 20% |
| Zurigo | esente da imposta | esente da imposta | 2–6% | 6–18% | 12–36% | fino al 36% |
Ultimo aggiornamento: 23.6.2021. Tutti i dati senza garanzia.
Imposta sul trasferimento immobiliare e sugli utili da sostanza
Se la proprietà viene trasferita a un nuovo proprietario, sono previsti due tipi di imposte: l’imposta sul trasferimento immobiliare e l’imposta sugli utili da sostanza. Se l’erede vuole tenersi l’immobile, l’imposta sugli utili da sostanza può essere rinviata. Questo significa che va pagata solo se la casa viene effettivamente venduta. In linea di principio si deve pagare anche l’imposta sul passaggio di proprietà. Tuttavia, in caso di eredità in alcuni cantoni la tassazione è nulla o meno gravosa.
Altre tasse al momento dell’accettazione dell’eredità
Quando si entra in possesso dell’eredità bisogna pagare ulteriori costi e commissioni, come ad esempio i costi legati al decesso, le spese per la divisione ereditaria, per l’esecuzione testamentaria e per l’amministrazione della successione da parte delle autorità. Ecco i possibili costi per gli eredi (elenco non esaustivo):
Copia scritta del testamento: di norma, l’erede riceve una copia del contenuto del testamento. In questo caso i costi sono a carico dell’eredità.
Richiesta del certificato ereditario: la tassa per l’emissione del certificato ereditario varia a seconda del caso.
Eventuale compilazione dell’inventario: un inventario pubblico può arrivare a costare diverse migliaia di franchi. Anche in questo caso, i costi sono a carico dell’eredità. Se l’eredità non è sufficiente, è il richiedente a doverseli assumere.
Se l’erede non vende l’immobile, si assume anche la rispettiva ipoteca. Il calcolatore ipotecario di Comparis permette di capire se è possibile sostenere i costi ipotecari. L’erede è inoltre responsabile dei costi correnti dell’immobile. In alcuni casi è anche utile far valutare l’immobile. Ad esempio, se si hanno fratelli e sorelle con cui si deve dividere l’eredità.
Immobile ereditato: andare ad abitarci, affittarlo o venderlo?
Se l’erede accetta l’eredità, sostanzialmente ha tre opzioni:
Trasferirsi nell’abitazione: in tal caso conviene valutare se la casa ereditata soddisfa le proprie esigenze e se si è in grado di sostenere i costi dell’ipoteca, di ammortamento e di mantenimento.
Affittare l’immobile: se si desidera trasferirsi nell’abitazione in un momento successivo, conviene affittarla. Se non altro perché, di norma, un bene immobiliare è anche un investimento sicuro. Le entrate annue provenienti dagli affitti si possono calcolare in base ai canoni della zona per le abitazioni simili. Da queste entrate vanno poi dedotti i costi di manutenzione e i fondi di riserva per le ristrutturazioni future. In questo modo si può calcolare il rendimento effettivo della proprietà. Bisogna però ricordare che per le case unifamiliari i proventi sono spesso minimi. Inoltre, l’affitto di una casa comporta spesso molto lavoro. Se non si vuole avere a che fare con l’immobile ereditato, conviene venderlo.
Vendere l’immobile: la vendita dell’immobile è una buona soluzione soprattutto se si ha bisogno di un apporto economico. Oppure anche in caso di una comunione ereditaria in cui nessuna delle parti è in grado di liquidare le altre. Oltre al valore venale, è necessario tenere conto anche delle imposte applicabili in caso di vendita di un immobile.
Conoscete il valore del vostro immobile?
Con la valutazione immobiliare online di Comparis si può far valutare gratuitamente un appartamento o una casa. In questo modo si ha un’idea del possibile valore di mercato del proprio immobile.
Articolo pubblicato per la prima volta in data 01.09.2013