Comunione ereditaria: ereditare e vendere un immobile
Denaro in contanti e titoli possono essere facilmente suddivisi tra più eredi. In caso di beni indivisibili come gli immobili, invece, non è sempre così facile. Comparis spiega i punti più importanti.
02.08.2022
iStock / U. J. Alexander
1. Che cos’è una comunione ereditaria?
In Svizzera si forma automaticamente una comunione ereditaria quando un’eredità è destinata a più persone. I membri di una comunione ereditaria sono designati da un contratto successorio o dal testamento e dal diritto successorio.
Lo scopo di una comunione ereditaria è la ripartizione del patrimonio ricevuto in eredità. Una volta completata la divisione successoria, la comunione ereditaria si scioglie. Un professionista in successioni e questioni ereditarie aiuta a dividere l’eredità in modo rapido ed equo.
Tipologie di comunioni ereditarie
Esistono tre tipologie di comunioni ereditarie:
| Comunione ereditaria prorogata | Se gli eredi non sono d’accordo sull’ulteriore procedura di successione dell’immobile, possono rinviare la divisione ereditaria a un altro momento. |
|---|---|
| Comunione ereditaria ridotta | Si parla di una comunione ereditaria ridotta se uno o più membriescono da una comunione ereditaria, per esempio se ricevono dagli altri coeredi la loro quota. |
| Indivisione ereditaria | In questo caso la divisione successoria viene rinviata a un’altra data, come nel caso della comunione ereditaria prorogata. La differenza è che i membri della comunione ereditaria costituiscono una cosiddetta indivisione, all’interno della quale rappresentano insieme i loro interessi economici sul patrimonio (art. 336 ss. CC). |
Cosa succede quando gli eredi richiedono il versamento della loro quota?
Un immobile è parte integrante dell’eredità e se una parte della comunione ereditaria richiede il versamento della sua quota, spesso da un punto di vista economico e familiare la soluzione migliore è quella di vendere l’immobile.
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2. Quali sono le caratteristiche di una comunione ereditaria?
Ecco due caratteristiche delle comunioni ereditarie:
Le comunioni ereditarie sono solidalmente responsabili: il principio della responsabilità solidale si applica per tutta la durata della comunione ereditaria. Ciò vale, ad esempio, anche per il pagamento degli interessi ipotecari o delle spese di mantenimento dell’immobile. Se uno degli eredi non effettua il pagamento, gli altri hanno l’obbligo di intervenire e di risponderne senza limitazioni con tutto il loro patrimonio privato.
Le decisioni devono essere prese di comune accordo e all’unanimità. Il principio di unanimità si applica per tutta la durata della comunione ereditaria. La comunità degli eredi è tenuta trovare soluzioni consensuali su tutte le questioni. Ciò significa che la vendita di un immobile ricevuto in eredità deve essere approvata da ciascun erede.
3. Come si fa a sciogliere una comunione ereditaria?
In Svizzera una comunione ereditaria può essere sciolta nei seguenti modi:
| Divisione ereditaria | Quando il patrimonio ereditario è stato interamente diviso tra gli eredi, termina anche la comunione ereditaria. A tale scopo, tutti gli eredi devono stipulare un contratto di divisione che disciplina la ripartizione dei beni. |
|---|---|
| Versamento della quota agli eredi | Se tutti gli eredi sono d’accordo, la comunione ereditaria può essere sciolta anche attraverso il versamento ai coeredi della rispettiva quota. L’erede che ha corrisposto la sua quota in denaro non fa più parte della comunione ereditaria. |
| Vendita | La vendita dell’eredità a terzi pone fine alla comunione ereditaria. Gli eredi dividono tra loro il ricavato della vendita secondo il diritto successorio. |
Buono a sapersi: ogni membro della comunione ereditaria ha il diritto di rifiutare l’eredità. Va tuttavia osservato il termine di tre mesi dal decesso del testatore. Se si accetta l’eredità, si rischia di dover pagare le imposte di successione.
Maggiori informazioni sul tema si trovano nell’articolo «Immobile in eredità (casa o appartamento): che fare? Vendere o affittare?».
4. A chi appartiene l’immobile in una comunione ereditaria?
Una proprietà immobiliare lasciata in eredità appartiene a tutti i coeredi della comunione ereditaria. Questo significa anche che un singolo individuo non può disporre da solo del patrimonio ereditario. Tra gli eredi possono tuttavia sorgere dei disaccordi per quanto riguarda la gestione dell’immobile. Di norma, una vendita immobiliare ben organizzata aiuta a evitare screzi.
5. Comunione di eredi in disaccordo tra loro: che fare?
Le comunioni di eredi a cui viene lasciata in eredità una proprietà immobiliare si trovano di fronte a decisioni difficili. È possibile che solo una parte della comunione ereditaria voglia vendere la casa.
Anche in caso di accordo sulla vendita, restano comunque numerose questioni da chiarire. Chi si occupa di quali compiti? Qual è il momento ideale per vendere l’immobile? Ha senso aspettare per far aumentare il valore dell’immobile?
Con un’attenta pianificazione, si scende a compromessi e si può trovare un approccio che soddisfi tutte le parti coinvolte.
Vantaggi di una vendita immobiliare tramite un agente immobiliare
Se la comunione ereditaria ha deciso all’unanimità di vendere l’immobile, conviene ingaggiare un agente immobiliare. I mediatori professionisti, infatti, conoscono bene sia il mercato che le procedure amministrative e sono in grado di negoziare in modo efficace.
Ultima possibilità: azione di divisione ereditaria
In qualità di erede, è possibile richiedere la divisione dell’eredità in qualsiasi momento. Normalmente la divisione avviene all’unanimità mediante la conclusione di un contratto scritto di divisione ereditaria o la ripartizione del patrimonio ricevuto in eredità.
In caso di disaccordo, si può avviare un’azione di divisione ereditaria e far valere il proprio diritto alla ripartizione. Prima di avviare un’azione, però, è necessario presentare un’istanza di conciliazione. Se gli eredi non giungono a una soluzione amichevole, possono rivolgersi a un tribunale.
Buono a sapersi: le azioni di divisione ereditaria sono costose. Per le eredità a sei cifre, ad esempio, le spese processuali possono rapidamente raggiungere diverse migliaia di franchi. Il tribunale può suddividere queste spese tra gli eredi. Una soluzione extragiudiziale è quindi di solito più vantaggiosa e più mirata.
In quali casi è possibile una vendita forzata dell’immobile?
Nonostante i tentativi di mediazione, può accadere che non si giunga a una soluzione condivisa. In tal caso spetta al giudice occuparsi di organizzare un’esecuzione forzata dell’immobile, tra gli eredi stessi o sul mercato.
Entrambe le procedure nascondono delle insidie.
Se la vendita all’incanto avviene tra gli eredi, vi è il rischio che questi ultimi facciano aumentare reciprocamente il prezzo.
In caso di vendita all’asta sul mercato libero, la vendita della casa potrebbe avvenire molto al di sotto del valore.
6. Quali imposte bisogna pagare in caso di vendita di un immobile da parte di una comunione ereditaria?
Le comunioni ereditarie non costituiscono un soggetto fiscale. Ciò significa che ogni erede deve dichiarare la propria quota ereditaria nella dichiarazione dei redditi personale.
In caso di vendita di un immobile, possono essere applicate le seguenti imposte:
Poiché nella maggior parte dei cantoni l’acquirente è tenuto a pagare l’imposta sul trasferimento immobiliare, per le comunioni ereditarie è rilevante soprattutto l’imposta sugli utili da sostanza. L’ammontare di tali imposte dipende principalmente dal profitto realizzato, dal tipo di utilizzo, dalla durata del possesso e dal luogo in cui si trova l’immobile. Quando si procede alla divisione dell’eredità, conviene quindi tenere conto delle rispettive imposte.
Maggiori informazioni sulle imposte e tasse in caso di vendita di un immobile sono disponibili nell’articolo Vendita di immobili: quali imposte sono previste?
Articolo pubblicato per la prima volta in data 26.08.2019
