Vendita forzata al pubblico incanto: si possono fare affari?
Se non si riesce a sostenere le spese, c’è il rischio che l’immobile venga pignorato. Ecco cosa c'è da sapere sulla vendita all’asta di un immobile.
18.11.2020
iStock / Michał Chodyra
Possedere un immobile rimane per molti un sogno irraggiungibile visti gli alti prezzi di acquisto. Una vendita forzata può essere un modo per acquistare proprietà a basso costo. Ecco ciò che c’è da sapere sui pignoramenti.
1. Come avviene la vendita forzata di un immobile?
Se il proprietario di un immobile non è più finanziariamente in grado di pagare l’ipoteca, rischia la vendita forzata. Le esecuzioni forzate sono relativamente rare. Prima le banche cercano di solito soluzioni alternative. Gli intermediari ipotecari professionisti possono anche aiutare a trovare un’ipoteca più conveniente. Solo quando si sono esaurite le opzioni l’immobile viene messo all’asta.
2. Come funziona la vendita forzata?
Si stima il valore dell’immobile. Successivamente, l’annuncio ufficiale viene pubblicato nel bollettino ufficiale locale e sul sito web degli uffici esecuzioni e fallimenti. Viene indicata la data della vendita forzata dell’oggetto. Le persone interessate possono partecipare senza registrazione. La presenza fisica non è obbligatoria. Le offerte possono essere presentate tramite rappresentanti e sono anche possibili offerte scritte. Il tempo di offerta per le vendite forzate in Svizzera è di solito di 30 minuti. L’oggetto va al miglior offerente.
Buono a sapersi: in caso di aste fallimentari, di solito non c’è un prezzo minimo. L’offerta iniziale può quindi essere alta o bassa a piacere. La situazione è diversa per le aste dell’ufficio di esecuzione. In questi casi viene definita un’offerta di partenza. Le banche di solito partecipano all’asta fino a quando i loro crediti non sono completamente coperti.
3. Cosa significa una vendita forzata per il venditore?
Il proprietario può evitare la perdita del suo immobile fino alla data dell’asta se paga integralmente i suoi debiti. Tuttavia, ciò vale solo in caso di asta esecutiva. In un’asta fallimentare, tutti i beni del debitore vengono messi all’asta. Una vendita forzata può essere evitata in questo caso solo se il debitore paga tutti i debiti insinuati, quindi non solo i debiti sul suo immobile. Il ricavato della vendita all’asta serve a rimborsare i debiti e a coprire i costi. Se rimane qualcosa spetta al debitore. Se il ricavato della vendita forzata al pubblico incanto non è sufficiente per saldare tutti i debiti, i debitori vengono pagati in base al loro grado. I debiti insoluti rimangono aperti, a meno che non vi sia stata un’esecuzione per fallimento. Gli agenti immobiliari professionisti possono aiutare i venditori a ottenere un prezzo di vendita adeguato al mercato.
4. A cosa bisogna devono attenzione gli altri offerenti o acquirenti?
Richiedere informazioni: richiedete tutte le informazioni sulla proprietà. Queste includono condizioni dell’incanto, elenchi degli oneri, iscrizione nel registro fondiario e servitù come, ad esempio, diritti di passaggio o usufrutto.
Visita dell’immobile: in caso di vendita all’asta non ci sono garanzie né diritti per i difetti. In caso di dubbio, portate con voi un esperto che vi mostri i punti deboli e i difetti di costruzione. È poi possibile stimare il valore dell’immobile.
Preparare il finanziamento: fissare un appuntamento con la banca e far confermare per iscritto fino a quale importo è possibile un finanziamento.
Preparare la strategia: rimanete saldi e attenetevi alla vostra strategia. In caso di vendita all’asta, la parola pronunciata è vincolante. Se ci si aggiudica l’asta e poi ci si ritira, i costi possono essere elevati e ammontare a diverse decine di migliaia di franchi. L’ufficio esecuzione e fallimenti competente può anche fissare una nuova data per la vendita all’asta. I relativi costi sono a carico vostro. Se l’offerta più alta nella seconda asta è inferiore all’offerta della prima asta, è necessario pagare la differenza.
Consiglio: prima di partecipare a un’asta, andate a vederne una. In questo modo vi fate un’idea delle vendite forzate e dei processi.
5. Quali sono i costi per l’acquirente?
Chi si aggiudica l’asta deve versare un anticipo, di solito il 10-20% del valore stimato dell’immobile. Dopo l’acconto e una firma sul verbale dell’asta, riceverete la chiave del vostro nuovo immobile. Non appena si è iscritti nel registro fondiario, si è ufficialmente nuovi proprietari.
Inoltre, l’acquirente deve tenere conto dei seguenti costi:
costi di amministrazione
costi per trasferimento di proprietà
spese per le necessarie cancellazioni di diritti di pegno immobiliare e servitù, nonché modifiche nel registro fondiario e nei titoli di pegno, imposte pubbliche correnti su acqua, elettricità, trasporti
altri crediti con diritto di pegno legale che non erano ancora scaduti al momento dell’asta (ad es. imposte sugli immobili)
tasse del registro fondiario sul prezzo di acquisto dell’asta
imposta sul trasferimento immobiliare (a seconda delle disposizioni cantonali).
6. Vale davvero la pena partecipare a un’asta?
Gli immobili vengono spesso venduti al di sotto del valore di mercato. Tuttavia, non per forza si fanno affari. Nelle zone residenziali e nelle aree metropolitane ambite, la domanda è elevata e le parti interessate stanno spingono rapidamente il prezzo verso l’alto.
Le possibilità di ottenere un immobile al di sotto del valore di mercato sono maggiori in caso di aste fallimentari. Le esecuzioni in caso di fallimento di solito non prevedono prezzi minimi. Tuttavia, la vendita forzata all’asta di beni in esecuzione stabilisce un prezzo di partenza.
7. Che differenza c’è tra una vendita forzata e le vendite all’asta?
Le aste sono aste segrete che hanno poco in comune con le aste giudiziarie. La parte venditrice mette all’asta l’immobile, spesso a basso costo. I venditori in cerca di consigli possono avvalersi dell’esperienza di agenti immobiliari professionisti. Chi è interessato può fare un’offerta non vincolante. Gli offerenti con le offerte più alte riceveranno maggiori informazioni e saranno invitati a presentare una seconda offerta, questa volta vincolante. L’asta viene assegnata al miglior offerente.
I venditori massimizzano i profitti con le aste, soprattutto per gli immobili da rendita, per case o appartamenti in aree con un’offerta immobiliare limitata o per oggetti da amatori.