Vendita di un immobile: cosa deve includere la documentazione di vendita?

Una documentazione di vendita informativa e accattivante aumenta le possibilità di ottenere il prezzo desiderato per il vostro immobile. Comparis spiega cosa non deve mancare nella documentazione di vendita.

1. I punti più importanti della documentazione di vendita

Ci sono diversi oggetti in vendita sul mercato. Una breve panoramica con le informazioni più importanti sull’oggetto in vendita aiuta i potenziali acquirenti a selezionare in un primo tempo le offerte interessanti.

La documentazione di vendita comprende principalmente i seguenti punti:

• Titolo che descrive al meglio l’oggetto dell’acquisto e ne evidenzia le principali peculiarità. Ad esempio: «Appartamento di 4,5 locali con vista lago» o «Attico con vista sul Säntis»

• Breve spiegazione del motivo per cui l’immobile è in vendita

• Foto scattate in modo professionale (1-2 per stanza e parti esterne)

• Descrizione dell’oggetto in vendita – questo include l’indirizzo dell’immobile, il tipo di oggetto, l’anno di costruzione, compresi i lavori di ristrutturazione, il numero di camere, il numero di piani, il balcone/la terrazza, il parcheggio sotterraneo/esterno

• Evidenziare i punti salienti (ampia terrazza, cabina armadio nella camera da letto dei genitori ecc.)

• Condizioni di vendita con prezzo di vendita conforme al mercato. Consiglio: agenti immobiliari riconosciuti, banche e istituti di consulenza immobiliare effettuano stime professionali. Su comparis.ch si può valutare gratuitamente il proprio immobile per ottenere una prima valutazione approssimativa della casa.

• Disponibilità

• Dati di contatto del venditore

2. Documentazione di vendita dettagliata: quali dettagli bisogna includere?

Una documentazione di vendita dovrebbe includere ulteriori informazioni oltre ai punti generali di cui sopra, in modo che i potenziali acquirenti possano decidere di intraprendere ulteriori passi nella negoziazione. Raccogliete le informazioni in modo da tenere sotto controllo voi stessi e le persone interessate.

Il dossier di vendita dovrebbe anche trattare nel dettaglio i seguenti punti:

Informazioni sul comune

Le informazioni sul comune sono utili soprattutto per le persone che non abitato sul posto. Bisogna inoltre includere:

• Breve descrizione del comune in cui si trova l’oggetto in vendita (nome del comune, cantone, numero di abitanti, superficie, altitudine sopra il livello del mare)

• Aliquota d’imposta del comune e del cantone

• Durata del tragitto con mezzi pubblici e veicoli privati per raggiungere centri, scuole, negozi ecc.

• Stazione ferroviaria più vicina, fermata dell’autobus

• Opzionale: è anche possibile quantificare l’inquinamento acustico dell’ambiente in cui si trova l’immobile. Qui si trovano i dati

Descrizione della sostanza immobiliare

Soprattutto per gli edifici esistenti, le condizioni della sostanza immobiliare e l’infrastruttura interna sono importanti. Descrivete i materiali utilizzati. Menzionate l’età degli elementi costruttivi della casa e l’ultima volta che sono stati sostituiti.

• Breve descrizione del comune in cui si trova l’oggetto in vendita (nome del comune, cantone, numero di abitanti, superficie, altitudine sopra il livello del mare)

• Pavimento: parquet, piastrelle, sughero, rivestimento del pavimento senza giunture, tappeti

• Pareti: tappezzate, lastre di gesso verniciate bianche, intonaco di gesso verniciato bianco

• Soffitti: lastre di gesso verniciate bianche, intonaco di gesso verniciato bianco

• Bagni: lavabo singolo, doppio, parete divisoria in vetro, WC, vasca da bagno, cabina doccia o piatto doccia, piastrelle per pavimenti e pareti, rivestimento per pavimenti e pareti senza fughe con impermeabilizzazione ecc.

• Finestre: tipo di vetrata, coefficiente di trasmissione del calore

• Porte d’ingresso: serratura di sicurezza, coefficiente di trasmissione del calore

• Cucina: cucina realizzata da un falegname, cucina standard, tecnologia del piano cottura (induzione, gas), piano della cucina e di lavoro (laminato, granito, quarzo, metallo ecc.), utensili da cucina (marche)

• Stato e isolamento dell’involucro edilizio e del tetto

Particolarità dell’immobile

Evidenziate i punti forti della vostra proprietà: questo aiuta a mettere in buona luce l’immobile agli occhi degli altri. Tra questi potrebbero figurare ad esempio:

• Vista sul lago, vista sulle montagne, vista libera

• Caminetto aperto / richiudibile

• Vasca freestanding

• Sauna

• Piscina

• Mobili fissi su misura (ad esempio cabina armadio)

• Ascensore che porta dal garage all’appartamento

Riscaldamento e specifiche tecniche

L’impianto e il sistema di riscaldamento sono importanti per i potenziali acquirenti dal punto di vista dei costi, del comfort e dell’ambiente.

• Standard Minergie

• Estratto CECE

• Tipo ed età dell’impianto di riscaldamento (nafta, gas, fotovoltaico, solare, geotermico ecc.)

• Sistema di riscaldamento (riscaldamento a pavimento, radiatori)

• Climatizzatore

Piani, foto e video

Le persone interessate possono farsi un’idea solo se offrite loro qualcosa di concreto. Assicuratevi che le camere siano ordinate e pulite. Rimuovete gli oggetti personali e allestite i vostri locali tramite l’home staging.

• Planimetria: indicate le scuole, gli asili, i centri commerciali, le fermate dell’autobus, la stazione ferroviaria ecc.

• Planimetrie di tutti i piani: richiedete all’architetto, all’amministrazione o all’autorità edilizia del comune interessato le planimetrie mancanti

• Piano catastale: può essere ordinata anche presso il comune interessato

• Foto attuali e professionali degli spazi, dei punti forti, degli esterni e dei dintorni. Qui è possibile allegare più foto di quelle descritte al punto 1

• Eventuale video degli spazi interni ed esterni

Documenti ufficiali e assicurazioni

• Estratto del registro fondiario con diritti di passaggio (copia)

• Attestato di assicurazione per l’assicurazione stabili (copia)

• Valore locativo

3. Tre consigli esperti per una documentazione di vendita di successo

Creare una documentazione di vendita professionale richiede competenze specifiche e conoscenze del mercato. C’è poi il rischio che non vengano indicati prezzi adeguati al mercato.

Consiglio 1: fissare un prezzo in linea con il mercato

Chi pubblica più volte l’annuncio di un oggetto a prezzi diversi perde credibilità e corre il rischio di venderlo a un prezzo nettamente più basso Una valutazione immobiliare online o una valutazione professionale con l’agente immobiliare aiuta a determinare un prezzo di mercato adeguato.

Consiglio 2: evidenziare i vantaggi e comunicare in modo trasparente

Non dimenticate di sottolineare i vantaggi della vostra proprietà e di valorizzare la casa con immagini professionali. Comunicare in modo trasparente quali componenti devono essere rinnovati o se, ad esempio, è necessaria la sostituzione dell’impianto di riscaldamento.

Per chi preferisce preparare il dossier di vendita in autonomia ci sono molti modelli disponibili online. Occorre tenere presente che la documentazione di vendita deve essere redatta e formulata in modo oggettivo e non troppo pubblicitario.

Consiglio 3: un aiuto professionale può far risparmiare tempo e fatica

Redigere autonomamente la documentazione di vendita richiede soprattutto tempo e una vasta gamma di competenze: know-how ingegneristico, capacità progettuali, conoscenze del mercato, conoscenze di marketing ecc. Inoltre, ci sono costi: l’impiego di un fotografo professionista può andare da 500 a 1’500 franchi o più, a seconda del dispendio e del numero di foto. A questi si aggiungono i costi mensili per gli annunci di 150 franchi o più.

Chi ha incaricato un agente immobiliare per la vendita del proprio immobile, non deve pensare a preparare la documentazione di vendita. Gli agenti immobiliari seri includono le spese nella commissione di vendita. Inoltre, un mediatore si occupa delle inserzioni e difende gli interessi del venditore quando si tratta di elaborare il contratto di vendita. Il costo per un mediatore si aggira attorno all’2-3% del prezzo di vendita dell’immobile, a seconda delle regioni e del tipo di immobile. L’agente immobiliare effettua anche una stima dettagliata degli immobili, con l’obiettivo di ottenere il ricavo ottimale per la casa o l’appartamento.

Conviene comunque controllare la documentazione anche viene preparata da un professionista: ad esempio che ci siano tutti i documenti, che il testo sia scorrevole e che non ci siano errori di ortografia. Ecco alcune domande importanti da porre all’agente immobiliare per testare le competenze specialistiche.