Valore locativo: che cos’è e come si calcola?
Se si abita in un immobile di proprietà, bisogna pagare le imposte sul valore locativo. Comparis spiega a cosa fare attenzione.
01.10.2025
iStock / AndreyPopov
1. Che cos’è il valore locativo?
Dal 1934, in Svizzera, chi possiede un’abitazione di proprietà in cui vive deve dichiarare il cosiddetto valore locativo come reddito fittizio. Questa imposta viene riscossa dalla Confederazione e del Cantone.
Il valore si basa sull’affitto che i proprietari otterrebbero affittando un immobile di proprietà. Viene stabilito a livello cantonale e si applica ai proprietari di case o ai proprietari per piani.
In breve: si pagano le imposte sul reddito anche se non si ottiene alcun reddito dalla propria abitazione di proprietà.
2. Perché esiste il valore locativo?
Chi possiede una casa o un appartamento non deve pagare l’affitto, quindi può risparmiare. Inoltre, possono detrarre dalle imposte gli interessi ipotecari e i costi di manutenzione, il che offre loro un vantaggio fiscale.
Risparmiare sulle imposte con le ipoteche
Si è obbligati a pagare le imposte sul valore locativo. Gli interessi ipotecari, invece, si possono detrarre dalle imposte. Ecco perché stipulare un’ipoteca può essere conveniente a livello fiscale.
Il valore locativo compensa questo vantaggio e serve agarantire una maggiore equità fiscale. Tuttavia, questa regolamentazione è politicamente controversa. Molti proprietari di immobili ritengono che l’imposta sul valore locativo sia ingiusta, in quanto viene riscossa su un reddito fittizio.
3. Quando verrà abolito il valore locativo in Svizzera?
Il Consiglio nazionale e il Consiglio degli Stati discutono già da diversi anni l’abolizione del valore locativo. Il 28 settembre 2025, la popolazione svizzera ha accettato l’abolizione del valore locativo. Tuttavia, la corrispondente modifica costituzionale dovrebbe entrare in vigore non prima del 2028.
Quali sono le conseguenze dell’abolizione del valore locativo per i proprietari di immobili?
Se il valore locativo viene abolito, i proprietari di immobili non devono più pagare le tasse sul reddito fittizio derivante dall’abitazione di proprietà.
In cambio, tuttavia, in futuro non si potrete più detrarre dalle imposte gli interessi ipotecari e le ristrutturazioni volte a preservare il valore. Dell’abolizione beneficiano soprattutto i proprietari che hanno pagato in gran parte o completamente il loro immobile. I proprietari di immobili con un elevato debito ipotecario, invece, non trarrebbero alcun vantaggio dall’abolizione del valore locativo.
4. Come si calcola il valore locativo?
Il calcolo del valore locativo è regolamentato a livello cantonale. Nella maggior parte dei cantoni, il valore locativo corrisponde a circa il 60-70% del valore locativo di mercato.
Il Dipartimento federale delle finanze (DFF) pubblica la base di calcolo per il proprio cantone. In caso di domande, rivolgersi direttamente all’autorità fiscale cantonale di competenza.
Questi fattori possono influenzare il valore locativo a seconda del cantone (elenco non esaustivo):
Valore locativo di mercato
Valore venale dell’immobile
Valore dell’imposta sul patrimonio
Valore assicurato
Valore catastale
Superficie abitabile
Superficie utile netta
Anno di costruzione
Posizione e dintorni
Importo dell’affitto in base alla regione
Situazione abitativa individuale
Standard di costruzione
Esempio: calcolo del valore locativo a Zurigo
Nel Canton Zurigo, il valore locativo viene calcolato in modo diverso a seconda del tipo di immobile: per le case unifamiliari è pari al 3,5% del valore dell’imposta sulla sostanza, mentre per gli appartamenti è pari al 4,25%.
Il valore dell’imposta sulla sostanza è costituito dal valore attuale dell’immobile* e dal valore del terreno**.
Per una casa unifamiliare di 20 anni la fattura potrebbe essere composta come segue:
| Imposta sulla sostanza | CHF 1’210’000 |
|---|---|
| di cui 3,5% = valore locativo | CHF 42’350 |
*Il valore attuale dell’immobile è il valore di un edificio che risulta dai costi stimati di nuova costruzione meno una svalutazione per l’età.
** Il valore del terreno è il valore fondiario.
Il valore di base lo rende più complicato
A Zurigo si applica quanto segue: se il cosiddetto valore di base è superiore a 120’000 franchi per una casa unifamiliare o superiore a 40’000 franchi per un appartamento, si applicano altri calcoli. Il valore di base è determinato dall’ assicurazione stabili del Canton Zurigo (GVZ). In caso di dubbi, contattare l’Ufficio delle imposte cantonale di Zurigo.
5. Altre domande frequenti sul valore locativo in Svizzera
No, per gli immobili in affitto non si è soggetti all’imposta sul valore locativo. Bisogna invece dichiarare i redditi da locazione effettivamente conseguiti come reddito.
Anche gli appartamenti o le case vacanze sono soggetti a imposte. Inoltre, se si affitta l’immobile, bisogna tassare il reddito da locazione come reddito. Durante questo periodo non si deve pagare alcun valore locativo.
L’obbligo fiscale sussiste anche in caso di sfitto e di mancato utilizzo. Eccezione: non è possibile utilizzare l’immobile a causa di circostanze oggettive ed esterne. Sono esclusi anche gli immobili che non possono essere affittati o venduti in modo dimostrabile.
Cambiano le esigenze abitative e gli spazi rimangono inutilizzati? In tal caso, è possibile richiedere un valore locativo inferiore. Ad esempio, ne sussiste la possibilità quando un figlio si trasferisce o in caso di divorzio.
Tuttavia, non è possibile ridurre il valore se le stanze vuote vengono utilizzate ad esempio come camera per gli ospiti o locale hobby. Per le case vacanze non si ha diritto alla riduzione.
Articolo pubblicato per la prima volta in data 20.03.2019
