Proprietà per piani in Svizzera: diritti e doveri

1. Cosa è una proprietà per piani?

La proprietà per piani (PPP) è una particolare forma di comproprietà. Con l’acquisto di un appartamento il proprietario entra in possesso anche di una porzione di terreno e fabbricato, che verrà iscritta nel registro fondiario. Si tratta di un aspetto molto importante per la ripartizione dei costi tra i singoli proprietari.

Ecco i criteri per l’acquisto di un appartamento di proprietà:

1. si acquista una parte di un edificio o di un terreno;

2. questo verrà iscritto nel registro fondiario;

3. i costi per i servizi/spazi comuni sono di solito determinati in base alle quote acquisite sul terreno (la cosiddetta quota di valore);

4. i proprietari per piani costituiscono insieme la comunione dei proprietari.

2. Come funziona la proprietà per piani?

Il proprietario per piani può disporre liberamente del proprio appartamento e dei locali annessi, come cantina o soffitta. All’interno dell’appartamento si possono apportare modifiche e persino spostare le pareti, purché non si tratti di elementi portanti.

I proprietari decidono congiuntamente sull’uso e sulle modifiche delle superfici e dei locali condivisi. Di solito lo fanno nell’ambito di una assemblea dei comproprietari.

Fondo di rinnovamento per le parti in comune

Per apportare un cambiamento strutturale a un elemento condiviso, è sempre necessaria l’approvazione della maggioranza dei proprietari. Ciò riguarda ad esempio la sostituzione di una porta d’ingresso, l’installazione di una tenda da sole o di una parabola satellitare sul proprio balcone.

In caso di risanamenti, ristrutturazioni o acquisti approvati dalla maggioranza, tutte le parti devono partecipare finanziariamente. La fonte di finanziamento per le misure di ristrutturazione e risanamento è il cosiddetto fondo di rinnovamento per la proprietà per piani. I versamenti annuali li determina la comunione dei comproprietari per piani.

Tutti pagano per riscaldamento, ascensore e amministrazione

Tutti i proprietari devono finanziare anche diversi servizi e spese accessorie nella proprietà per piani. Tra questi rientrano ad esempio per i costi di esercizio e di manutenzione di elementi e impianti in comune, come il riscaldamento, l’ascensore ed eventualmente un’amministrazione professionale. Alcuni investimenti nell’immobile si possono dedurre dalle imposte.

3. A chi appartiene cosa nella proprietà per piani?

Al proprietario appartiene il proprio appartamento e i locali annessi, come cantina e soffitta. In questo caso di parla di diritto esclusivo nella proprietà per piani. L’assicurazione mobilia domestica protegge dai danni o dalla perdita degli effetti personali in questi locali.

Appartengono invece alla comunione dei proprietari le parti di edificio che contribuiscono ad assicurare «uno stato irreprensibile e un buon aspetto»:

• Terreno: cortile, giardino, posti auto esterni, terrazze, spazi verdi ecc.

• Elementi primari dell’edificio: fondamenta, muri portanti, muri di sostegno e di cinta, soffitti con funzione portante, tetto ecc.

• Parti dell’edificio che determinano la forma esterna dell’immobile: intonaco esterno, finestre, grate delle finestre, tapparelle, tende da sole, facciate esterne o ringhiere dei balconi ecc.

• Elementi e impianti in comune: porta d’ingresso, scale, ascensore, riscaldamento centralizzato, locale lavanderia, locali comuni (per es. locali hobby), antenna in comune, tutte le tubature per approvvigionamento e smaltimento (fino al collegamento con il proprio appartamento) ecc.

Le regole per la gestione e l’utilizzo di queste parti comuni possono essere stabilite dall’unione dei proprietari in un regolamento interno. Qui si trovano le basi legali per la proprietà per piani.

4. Che cos’è un diritto di godimento esclusivo?

Chi vuole utilizzare a uso proprio determinate superfici o alcuni locali comuni può richiedere un diritto di godimento esclusivo ai comproprietari.

Le superfici o i locali interessati, come ad esempio un giardino o una terrazza sul tetto, appartengono a tutti i comproprietari, ma si possono anche utilizzare a uso proprio. I comproprietari possono tuttavia imporre, per decisione comune, che spetti al singolo proprietario che utilizza i locali ad occuparsi della manutenzione. Di norma, nel regolamento viene inserito un diritto di godimento esclusivo.

5. Quando conviene la proprietà per piani?

A causa della mancanza di terreno disponibile, in molti luoghi non è praticamente più possibile costruire una casa indipendente. L’unica alternativa finanziabile per molte persone che vogliono comprare casa è quindi la proprietà per piani. La proprietà per piani consiste in una nuova costruzione o in un vecchio edificio residenziale riqualificato in appartamenti di proprietà.

È importante valutare attentamente se si vuole passare da inquilino a proprietario, analizzando i pro e i contro di un acquisto partendo della propria situazione personale.

6. A cosa fare attenzione quando si acquista una proprietà per piani?

Bisogna verificare le regole che ha concordato la comunione dei proprietari, l’importo del fondo di rinnovamento e quello del contributo mensile da pagare. I nuovi inquilini devono attenersi a ciò che è stato pattuito e devono versare importi prestabiliti nel fondo di rinnovamento.

Per l’approvazione di un cambiamento strutturale deve votare una determinata quota di comproprietari. Il quorum di voti a favore dipende dal tipo di misura: è necessaria, utile o piuttosto un lusso? Disposizioni analoghe sono contenute nel regolamento condominiale, anch’esso da studiare attentamente prima dell’acquisto.

Che si tratti di una casa o di una proprietà per piani: è importante richiedere diverse offerte per l’ipoteca. Solo così si trova l’offerta più adatta alle proprie esigenze.