Acquisto di immobili
Acquistare o affittare un immobile: qual è la scelta più conveniente?
Sono molti i fattori che influiscono sulla scelta di acquistare o affittare un immobile. Comparis aiuta a prendere la decisione giusta.
01.04.2022
iStock / fizkes
1. Affitto o acquisto – Cosa conviene?
I criteri principali per decidere se ci si può permettere un immobile di proprietà sono il reddito e l’ammontare delle risorse economiche accumulate. Ma per capire se conviene effettivamente acquistare o affittare un immobile bisogna considerare anche altri fattori. Questo perché un’abitazione di proprietà non ha solo vantaggi.
Quando si sceglie la propria situazione abitativa futura bisogna anche tenere conto della propensione al rischio personale e delle esigenze individuali in termini di flessibilità.
Quali sono i vantaggi dell’acquisto?
Libertà di organizzare lo spazio: finché si rispettano i limiti stabiliti dalla legge, l’abitazione di proprietà si può organizzare, ristrutturare o rimodernare a piacimento. Chi invece vive in affitto ha un margine d’azione molto limitato: al momento della riconsegna, infatti, deve ripristinare la casa o l’appartamento eliminando a spese proprie le eventuali migliorie apportate.
Sicurezza: con un’abitazione di proprietà non c’è il rischio di ricevere una disdetta, mentre gli affittuari possono essere mandati via in qualsiasi momento (nel rispetto del termine di disdetta).
Vantaggi fiscali: gli interessi ipotecari si possono detrarre dalle imposte, così come le spese per interventi volti alla conservazione del valore dell’immobile o al miglioramento dell’efficienza energetica, o investimenti in un fondo di rinnovazione nelle comunioni dei proprietari per piani. Al contrario, chi è in affitto non può dedurre nulla che abbia a che fare con la propria situazione abitativa.
Previdenza per la vecchiaia: di solito, man mano che ci si avvicina alla pensione il costo dell’ipoteca diminuisce nettamente. Con il pensionamento, quindi, chi ha un immobile di proprietà deve sostenere costi abitativi molto minori di chi vive in affitto.
Aumento del valore: di norma, un immobile tenuto bene in una zona interessante cresce di valore negli anni.
Quali sono gli svantaggi dell’acquisto?
Risorse economiche: solitamente le banche finanziano l’acquisto di un immobile solo se l’acquirente soddisfa i requisiti di solvibilità e in materia di capitale proprio.
Manutenzione e riparazioni: per preservare il valore di un immobile nel tempo bisogna investire regolarmente. Ci sono ad esempio obblighi cantonali di risanamento per quanto riguarda gli impianti di riscaldamento. Chi è in affitto non si deve preoccupare di questi aspetti.
Perdita di valore: il mercato immobiliare è soggetto a oscillazioni. Il prezzo di vendita potrebbe quindi scendere al di sotto del prezzo d’acquisto. Se il prezzo di vendita supera il prezzo di acquisto, si applica un’imposta sugli utili immobiliari.
Valore locativo: i proprietari di immobili devono pagare il valore locativo sotto forma di reddito fittizio.
Flessibilità: i locatari possono cambiare in qualsiasi momento luogo di domicilio per motivi personali o professionali. Si vuole disdire il contratto d’affitto? Detto, fatto. La vendita di un immobile può essere invece un processo molto lungo. C’è poi il rischio di dover pagare un cosiddetto indennizzo per rimborso anticipato se bisogna estinguere anticipatamente l’ipoteca che va oltre il periodo di vendita.
2. Affitto o acquisto: vantaggi e svantaggi in sintesi
| Vantaggi | Svantaggi | |
|---|---|---|
| Affittare un immobile | Flessibilità in caso di cambio di domicilio Spese minime per manutenzione e riparazioni Nessun valore locativo Più capitale a libera disposizione |
Poco margine di manovra nell’abitazione Rischio di disdetta del contratto di locazione Nessun vantaggio fiscale Costi di abitazione invariati durante la vecchiaia |
| Acquistare un immobile | Ampio margine di manovra tra le proprie quattro mura Situazione abitativa sicura Diversi vantaggi fiscali Costi di abitazione più bassi durante la vecchiaia Possibile aumento del valore |
Necessario disporre di molte risorse economiche Spese regolari per manutenzione e riparazioni Valore locativo Meno flessibilità in caso di cambio di domicilio Possibile perdita di valore |
L’affitto a riscatto è una combinazione tra affitto e acquisto. Con un contratto di affitto a riscatto si può acquistare l’oggetto in locazione in un secondo tempo. Al momento della firma del contratto, oltre al canone di affitto il proprietario stabilisce anche il prezzo di acquisto dell’immobile. Se il locatore decide poi di acquistare l’appartamento o la casa, gli sarà accreditato l’affitto mensile già versato.
L’affitto a riscatto conviene soprattutto alle persone che non hanno capitale proprio a sufficienza. In caso di affitto a riscatto si può stipulare l’ipoteca al più presto 18 mesi prima della consegna dell’immobile.
3. Quali sono i costi mensili in caso di acquisto o affitto?
Costi per un’abitazione in affitto
Per i locatori, le spese abitative mensili includono:
il canone d’affitto netto
le spese accessorie
la cauzione (fino a tre mesi d’affitto) o i premi per l’assicurazione deposito d’affitto
i premi per l’assicurazione mobilia domestica e RC privata
Le assicurazioni mobilia domestica e RC privata non sono obbligatorie, ma fortemente raccomandate visti i possibili danni che l’inquilino può arrecare alle suppellettili domestiche.
Costi per un’abitazione di proprietà
I costi abitativi per chi ha un immobile di proprietà includono:
il tasso d’interesse ipotecario
le spese per riparazioni, manutenzione e spese accessorie (anche premi assicurativi)
l’ammortamento
Soprattutto per gli edifici di una certa età bisognerebbe mettere da parte dei soldi per lavori di ristrutturazione.
4. Esempio: costi mensili per un’abitazione di proprietà
Il canone per un’abitazione in affitto è definito chiaramente al momento della firma del contratto. In questo modo non si hanno brutte sorprese per quanto riguarda le spese mensili.
Tutte le informazioni sull’andamento delle pigioni nelle principali città svizzere si trovano nel Report Comparis sugli affitti. In molte delle principali città svizzere, negli ultimi cinque anni gli affitti degli appartamenti sono ancora aumentati – soprattutto a Zurigo e Ginevra. L’affitto di un appartamento di 4,5 locali (con una superficie di 110 m²) a Zurigo ammonta attualmente a 2’980 franchi (valore mediano, dato aggiornato nel 2022).
Un po’ più complicato è il calcolo dei costi mensili per un’abitazione di proprietà. Di seguito sono riportati due esempi di calcolo dei costi correnti per un immobile di proprietà.
In entrambi i casi, il grado di anticipo è di circa l’80%, la sostenibilità intorno al 33%. Con un’ipoteca fissa a dieci anni, il 66% dell’immobile è soggetto a un tasso dello 0,8%. Il 14% del prezzo di acquisto è finanziato con un’ipoteca di secondo rango (per semplificare, nell’esempio è fissato allo 0,8%). L’ipoteca di secondo grado deve essere ammortizzata entro 15 anni. Le spese accessorie ammontano all’1% del valore dell’immobile.
| Appartamento di proprietà (4,5 locali, 110 m²), Zurigo città | Appartamento di proprietà (4,5 locali, 110 m²), Svizzera | |
|---|---|---|
| Prezzo d’acquisto (mediano)* | CHF 1’650’000 | CHF 814’000 |
| Reddito complessivo | CHF 290’000 | CHF 150’000 |
| Capitale proprio | CHF 330’000 | CHF 164’000 |
| Valore dell’ipoteca | CHF 1’320’000 | CHF 650’000 |
| Spesa per gli interessi ipotecari al mese | CHF 880 | CHF 433 |
| Spese accessorie e di manutenzione al mese | CHF 1’375 | CHF 678 |
| Totale dei costi mensili (senza ammortamento) | CHF 2’255 | CHF 1’112 |
| Spesa per l’ammortamento | CHF 1’100 | CHF 542 |
| Totale dei costi mensili (con ammortamento) | CHF 3’355 | CHF 1’654 |
5. Conclusione: di solito è meglio acquistare che affittare
Per chi sceglie di acquistare un appartamento di 4,5 locali a Zurigo, le spese abitative superano nettamente quelle di un immobile in locazione. A livello nazionale, però, acquistare è più conveniente che affittare. La bilancia pende nettamente a favore dei proprietari di immobili se non si calcolano le spese per l’ammortamento.
In realtà, l’ammortamento è un risparmio forzato. L’importo per l’ammortamento, infatti, viene semplicemente trasferito dal conto in banca all’immobile. Rispetto alla spesa per gli interessi ipotecari, quindi, le spese per l’ammortamento non sono perse. Escludendo l’ammortamento nei due esempi riportati sopra, le spese abitative mensili sono di 2’255 e 1’112 franchi, ben al di sotto quindi dei prezzi di affitto per un appartamento dello stesso tipo.
Quanto si può spendere per la casa dei sogni?
Articolo pubblicato per la prima volta in data 20.11.2020