Acquisto di immobili
Affitto o acquisto: cosa conviene in Svizzera?
Cosa conviene di più, affittare o acquistare? Molte persone si pongono questa domanda, soprattutto in un periodo di aumento dei prezzi degli immobili e dei tassi d’interesse. Entrambe le opzioni hanno i loro pro e contro. Comparis mostra quali fattori svolgono un ruolo nella decisione.
12.03.2026
iStock / Drazen Zigic
1. Affitto o acquisto – Cosa fa al caso mio?
Se ci si può permettere un immobile di proprietà dipende in larga misura dal proprio reddito e dai propri risparmi. Se conviene di più affittare o acquistare un immobile dipende tuttavia anche da altri fattori.
Anche la propria tolleranza al rischio e il proprio bisogno di flessibilità giocano un ruolo importante nella scelta della futura situazione abitativa.
Quali sono i vantaggi della proprietà di un’abitazione rispetto all’affitto?
Libertà di organizzare lo spazio: Finché si rispettano i limiti stabiliti dalla legge, l’abitazione di proprietà si può organizzare, ristrutturare o rimodernare a piacimento. Chi invece vive in affitto ha un margine d’azione molto limitato. Al momento della riconsegna, infatti, deve ripristinare la casa o l’appartamento eliminando a proprie spese le eventuali modifiche apportate.
Sicurezza: Con un’abitazione di proprietà non c’è il rischio di ricevere una disdetta. Mentre chi è in affitto può ricevere la disdetta in qualsiasi momento (nel rispetto del termine di disdetta).
Vantaggi fiscali: Attualmente, gli interessi ipotecari si possono detrarre dalle imposte. Ciò vale anche per le spese per interventi volti alla conservazione del valore, per investimenti in misure ecologiche e di risparmio energetico o per versamenti in fondi di rinnovamento nelle comunioni dei proprietari per piani.
Previdenza per la vecchiaia: Di solito, man mano che ci si avvicina alla pensione, l’ipoteca viene nettamente ridotta. Di conseguenza, nel periodo della rendita chi possiede un’abitazione ha costi abitativi nettamente inferiori rispetto a chi vive in affitto.
Aumento del valore: Di norma, un immobile tenuto bene in una zona interessante aumenta di valore negli anni.
Abolizione del valore locativo
I vantaggi fiscali (detrazione degli interessi ipotecari e delle spese per interventi di conservazione del valore o per il miglioramento dell’efficienza energetica) si applicano solo nel sistema attuale. Con l’ abolizione del valore locativo è probabile che vengano significativamente limitati. Tuttavia, è probabile che la relativa modifica costituzionale entri in vigore non prima del 2028.
Quali sono gli svantaggi della proprietà dell’abitazione rispetto all’affitto?
Risorse economiche: Solitamente le banche finanziano la proprietà abitativa solo se vengono soddisfatti i requisiti di sostenibilità e i requisiti relativi ai fondi propri. In generale, almeno il 20% del valore dell’immobile deve poter essere pagato di tasca propria.
Manutenzione e riparazioni: Per preservare il valore di un immobile nel tempo bisogna investire regolarmente. Esistono, ad esempio, obblighi cantonali di risanamento per quanto riguarda gli impianti di riscaldamento. Chi è in affitto non deve occuparsi di questi aspetti.
Variazione di valore: Il mercato immobiliare è soggetto a oscillazioni. È possibile che il prezzo di vendita sia inferiore al prezzo d’acquisto di allora. Se al momento della vendita il prezzo di vendita è superiore al prezzo d’acquisto, si applica un’imposta sugli utili da sostanza immobiliare .
Valore locativo: I proprietari di immobili devono valore locativo attualmente tassare come reddito fittizio.
Flessibilità: Gli inquilini possono cambiare in qualsiasi momento luogo di domicilio per motivi personali o professionali. La disdetta di un appartamento è rapida da effettuare. La vendita di un’abitazione di proprietà può invece protrarsi a lungo. Sussiste il rischio di dover pagare la cosiddetta indennità per rimborso anticipato, se è necessario estinguere anticipatamente l’ipoteca che va oltre il periodo di vendita.
Ci si può permettere un’abitazione di proprietà?
Si può ottenere un’ipoteca solo se si soddisfano i requisiti di sostenibilità dell’istituto ipotecario. Con il calcolatore ipotecario di Comparis si possono determinare facilmente il grado di anticipo e la sostenibilità.
2. Affitto o acquisto: vantaggi e svantaggi in sintesi
| Vantaggi | Svantaggi | |
|---|---|---|
| Affittare un immobile |
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| Acquistare un immobile |
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* Il 28 settembre 2025 la popolazione svizzera ha approvato l’abolizione del valore locativo. Tuttavia, la relativa modifica costituzionale non dovrebbe entrare in vigore prima del 2028.
3. Quali costi mensili si sostengono in caso di affitto?
Il canone per un’abitazione in affitto è definito chiaramente al momento della firma del contratto. In questo modo non si hanno quasi mai brutte sorprese per quanto riguarda le spese mensili. Per chi vive in affitto, i costi abitativi mensili sono composti da:
Canone d’affitto netto
Spese accessorie
La cauzione (fino a tre mesi d’affitto) o i premi per l’ Assicurazione cauzione d’affitto
Premi per l’assicurazione mobilia domestica e RC privata
L’assicurazione mobilia domestica e RC privata nella maggior parte dei cantoni non è obbligatoria, ma fortemente raccomandata visti i possibili danni che l’inquilino può arrecare alle suppellettili domestiche.
4. Quali costi mensili si sostengono in caso di acquisto di un immobile?
I costi abitativi per un immobile di proprietà includono:
Spese per riparazioni, spese di manutenzione e accessorie (anche premi assicurativi)
Soprattutto per gli edifici di una certa età, in qualità di proprietari bisognerebbe mettere da parte dei soldi per futuri lavori di ristrutturazione.
Esempio: costi mensili per un’abitazione di proprietà
Nel nostro esempio si parte dai seguenti presupposti:
Prezzo di acquisto dell’immobile: 1’000’000 franchi
Capitale proprio: 200’000 franchi
Prima ipoteca (65%): 650’000 franchi (interessi ipotecari: 1,5%)
Seconda ipoteca (15%): 150’000 franchi (interessi ipotecari: 2%)
| Voce di costo | Costi |
|---|---|
| Interessi ipotecari 1ª ipoteca | CHF 9’750 |
| Interessi ipotecari 2ª ipoteca | CHF 3’000 |
| Ammortamento della seconda ipoteca | CHF 10’000 |
| Spese di manutenzione e accessorie (1% del prezzo d’acquisto) | CHF 10’000 |
| Costi complessivi all’anno | CHF 32’750 |
| Costi complessivi al mese | CHF 2’729 |
Potenziale di risparmio per la stipula di un’ipoteca
Non accettare il primo tasso d’interesse offerto dalla banca principale. Tra i tassi che gli istituti ipotecari espongono in vetrina (tassi indicativi) e i tassi migliori ottenuti tramite negoziazione c’è di solito una grande differenza.
5. L’alternativa: l’affitto a riscatto
L’affitto a riscatto è una combinazione tra affitto e acquisto (in un secondo momento). In questo caso si stipula un contratto di affitto che prevede al tempo stesso un obbligo di acquisto o un’opzione di acquisto a un momento successivo. L’importo mensile dell’affitto viene accreditato in caso di successivo acquisto dell’appartamento o della casa.
L’affitto a riscatto conviene soprattutto alle persone che dispongono di poco capitale proprio.
Articolo pubblicato per la prima volta in data 20.11.2020
