Comprare casa: ecco quali costi aspettarsi
Quando si acquista una casa, oltre al prezzo di acquisto e agli interessi ipotecari ci sono anche altri costi. Spesso, durante la pianificazione, questi costi vengono dimenticati. Ecco quali costi bisogna mettere in conto al momento dell’acquisto di un immobile.
17.11.2025
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1. Acquisto di una casa: quali sono i costi?
Chi vuole acquistare un immobile pensa solitamente ai fondi propri per finanziare il prezzo di acquisto e agli interessi dell’ipoteca.
Al prezzo di acquisto dell’immobile stesso si aggiungono però anche altri costi. La maggior parte di questi costi non è così elevata come il valore dell’immobile. Vanno però contati nella somma totale così come nel corso degli anni. La seguente tabella offre una panoramica delle spese accessorie d’acquisto:
| Momento dell’uscita | Regolarità dei costi sostenuti |
|---|---|
| Tasse notarili | una tantum |
| Imposta sul trasferimento immobiliare o tassa di registro | una tantum |
| Cartella ipotecaria | una tantum |
| Commissioni in caso di prelievo anticipato o costituzione in pegno della previdenza per la vecchiaia | una tantum |
| Eventuale imposta sul capitale in caso di prelievo anticipato della previdenza per la vecchiaia | una tantum |
| Eventuali costi per la perizia dell’edificio | una tantum |
| Interessi ipotecari e ammortamento | ricorrenti |
| Spese accessorie e di manutenzione | ricorrenti |
| Premi assicurativi | ricorrenti |
| Imposte | ricorrenti |
2. Costi una tantum per l’acquisto di una casa
Oltre al prezzo dell’immobile, quando si acquista una casa ci sono spese accessorie una tantum. Tra queste rientrano le tasse comunali e cantonali e, a dipendenza del caso, le commissioni di intermediazione.
A differenza del valore dell’immobile stesso, non è possibile finanziare questi costi aggiuntivi con un’ipoteca. Bisogna essere in grado di pagarli di tasca propria.
Ecco come si compongono i costi una tantum nel dettaglio:
Imposte pubbliche a cantone e comune
In alcuni cantoni le imposte le riscuote il cantone, in altri il comune. Ma indipendentemente dal luogo di acquisto, bisogna pagare entrambe le imposte:
Un contratto di acquisto di un’abitazione di proprietà deve essere stipulato per iscritto e autenticato pubblicamente. Per la certificazione del contratto di acquisto sono previste spese notarili.
Inoltre, il nuovo proprietario deve essere iscritto nel registro fondiario. Anche l’iscrizione nel registro fondiario comporta delle tasse. In alcuni cantoni queste tasse si chiamano imposte sul trasferimento immobiliare, in altri si parla di imposte sul passaggio di proprietà o spese per il registro fondiario.
Per sapere a quanto ammontano le tasse per la certificazione notarile e il registro fondiario nel proprio nuovo comune di domicilio, conviene rivolgersi al notaio del cantone.
Costi di finanziamento per la casa
Per ottenere un’ipoteca dall’istituto finanziario, si costituisce in pegno l’immobile a titolo di garanzia. Anche questa garanzia va iscritta nel registro fondiario e viene chiamata diritto di pegno immobiliare.
A seconda del cantone e della banca è necessaria anche una cosiddetta cartella ipotecaria. Anche su queste tasse ci si può informare presso il notaio del proprio cantone.
Per ottenere un’ipoteca da un istituto finanziario, è necessario disporre di almeno il 20% del valore dell’immobile come capitale proprio. Pochissimi acquirenti di case hanno così tanto patrimonio libero. Molti ricorrono quindi al denaro della cassa pensioni o del terzo pilastro.
Da un lato si tratta di un cosiddetto prelievo anticipato. Questo metodo è soggetto a tassazione. Se da un parte i versamenti nella previdenza per la vecchiaia sono esentasse, dall’altra in caso di prelievo anticipato si deve pagare l’imposta sul capitale. Per sapere a quanto ammonta, conviene rivolgersi all’ufficio delle imposte del cantone o del comune.
Un’altra possibilità è la costituzione in pegno dell’avere di vecchiaia. Grazie a questa garanzia aggiuntiva, l’istituto finanziario concede un’ipoteca superiore all’80%. La previdenza rimane intatta, ma l’ipoteca è più alta. Per questo la banca richiede anche interessi aggiuntivi. Quindi, conviene confrontare attentamente entrambe le opzioni prima di sceglierne una.
Eventuali costi per la perizia dell’edificio
Prima di acquistare un immobile, è consigliabile far valutare la struttura dell’edificio da un esperto. In questo modo si ottengono informazioni su un’eventuale necessità di ristrutturazione.
3. Costi ricorrenti: dal 3% al 5% del valore dell’immobile
Oltre ai costi una tantum, per l’acquisto di un immobile ci sono anche costi regolari. Per questi costi ricorrenti bisogna calcolare una somma annua compresa tra il 3% e il 5% del valore dell’immobile.
In caso di un aumento dei tassi, i costi complessivi potrebbero salire all’8%. Qui è disponibile la nostra attuale previsione sui tassi ipotecari.
Ecco come si compongono i costi una tantum nel dettaglio:
Per la somma ipotecaria che l’istituto finanziario presta, bisogna pagare gli interessi. L’importo degli interessi dipende dalla durata scelta e dagli accordi individuali.
Per valutare se ci si può permettere un’abitazione di proprietà, le banche di solito calcolano un tasso d’interesse del 5%, anche se il livello dei tassi d’interesse è inferiore. Con il calcolatore ipotecario di Comparis si può calcolare facilmente la propria sostenibilità.
Buono a sapersi: confrontare i tassi ipotecari conviene
Per trovare il finanziamento più adatto per l’acquisto di una proprietà bisogna confrontare le diverse offerte. I tassi ipotecari possono variare molto a seconda della durata e dell’istituto di credito. Nel corso degli anni, con tassi d’interesse più bassi si possono risparmiare diverse migliaia di franchi.
Una parte dei debiti immobiliari va rimborsata tramite ammortamento. Di solito valgono le seguenti linee guida: non è necessario ammortizzare la prima ipoteca, mentre la seconda va ammortizzata entro 15 anni o entro il pensionamento.
Ogni anno bisogna anche contare un’altra percentuale del prezzo di acquisto per le spese di manutenzione e accessorie. Ciò include imposte pubbliche come l’imposta immobiliare o l’imposta sui terreni. Nel nostro articolo spieghiamo come sono composte le spese di manutenzione e le spese accessorie
Per i proprietari di un’abitazione è importante stipulare le giuste assicurazioni, in modo da tutelarsi dai danni finanziari. Si tratta di ulteriori costi che bisogna sostenere regolarmente. Nel nostro articolo trova una panoramica sulle assicurazioni più importanti per la propria abitazione.
Se si diventa proprietari di una casa unifamiliare o di un appartamento di proprietà, anche la fattura fiscale annuale cambierà. I costi di manutenzione e gli interessi ipotecari si possono detrarre dal reddito nella dichiarazione d’imposta.
In cambio, tuttavia, l’ufficio delle imposte addebiterà il cosiddetto valore locativo. Questo è un cosiddetto reddito fittizio, e su cui bisogna pagare le tasse.
Buono a sapersi: abolizione del valore locativo
Il 28 settembre 2025 la popolazione svizzera ha accettato l’abolizione del valore locativo. Tuttavia, la modifica costituzionale corrispondente dovrebbe entrare in vigore non prima del 2028. Nel nostro articolo spieghiamo quali sono le conseguenze dell’abolizione del valore locativo per i proprietari di immobili.
Gli acquirenti non devono invece preoccuparsi dell’imposta sugli utili da sostanza. Questa tassa la paga sempre solo il venditore.
Articolo pubblicato per la prima volta in data 21.06.2018
