Ammortamento ipotecario – diretto o indiretto?
Una parte dei debiti immobiliari va rimborsata tramite ammortamento. È possibile farlo indirettamente o direttamente. Comparis spiega quando e quale variante ha senso per estinguere i debiti ipotecari e quali sono gli obblighi.
05.04.2022
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1. Che cos’è l’ammortamento nell’ipoteca?
L’ammortamento di un’ipoteca significa il rimborso in rate o in un unico pagamento. Le relative disposizioni sono stabilite contrattualmente al momento della stipula dell’ipoteca.
2. Quando si deve ammortizzare?
Fondamentalmente per l’ammortamento di un’ipoteca in Svizzera vale quanto segue: non è necessario ammortizzare la prima ipoteca ma la seconda ipoteca, ovvero entro 15 anni o al più tardi entro il raggiungimento dell’età di pensionamento.
Che cos’è la prima ipoteca?
Quando si finanzia un immobile, si può finanziarlo fino all’80% dell’importo d’acquisto tramite debiti ipotecari. La maggior parte di questa somma viene finanziata con la prima ipoteca, che ammonta al massimo a due terzi del valore venale di un immobile. Per la prima ipoteca non sussiste alcun obbligo di ammortamento.
Che cos’è la seconda ipoteca?
Per la somma tra il 65 e l’80% entra in gioco la seconda ipoteca, che va rimborsata entro il periodo di ammortamento di 15 anni, ma al più tardi entro l’età di pensionamento.
Dato l’elevato rischio di perdita, per la seconda ipoteca il creditore richiede di solito un tasso d’interesse leggermente più alto (supplemento tra lo 0,5% e l’1,0% rispetto alla prima ipoteca). Le condizioni esatte possono variare leggermente a seconda dell’offerente.
Esempio di calcolo prima e seconda ipoteca
| Prezzo di acquisto della proprietà | CHF 1’000’000 | 100% |
|---|---|---|
| Capitale proprio | CHF 250’000 | 25% |
| Grado di anticipo | CHF 750’000 | 75% |
| 1ª ipoteca | CHF 650’000 | 65% |
| 2ª ipoteca | CHF 100’000 | 10% |
3. Conviene ammortizzare di più?
Si ha la libertà di decidere se pagare o meno anche la prima ipoteca. In determinate circostanze vale la pena di rimborsare il debito ipotecario oltre all’ammortamento previsto dal contratto per la seconda ipoteca.
Questo può avere senso, ad esempio, in ottica di sostenibilità immobiliare in età avanzata. Infatti, quanto maggiore è l’onere ipotecario, tanto più alta è la probabilità che la banca ne richieda improvvisamente il rimborso in caso di peggioramento della situazione del reddito. Quindi ad esempio se durante il passaggio al regime pensionistico non sono più soddisfatti i requisiti in materia di sostenibilità.
Commissioni per l’ammortamento della prima ipoteca
Nel caso di un’ipoteca a tasso fisso, in generale l’ammortamento non prevede commissioni solo se fatto alla fine della durata. In caso contrario si applicano penali per il rimborso anticipato. Eccezione: l’ammortamento annuale è stato concordato nel contratto.
4. Che cos’è l’ammortamento diretto?
Il credito ipotecario viene rimborsato direttamente al creditore. Con il rimborso diminuiscono il debito ipotecario e l’importo dei rispettivi tassi di interesse ipotecari.
Perché ammortizzare direttamente l’ipoteca?
L’ammortamento diretto è adatto ai debitori ipotecari che si sentono più a loro agio con un debito ipotecario inferiore. Pertanto cresce anche la quota di reddito liberamente disponibile.
Chi ha prelevato anticipatamente fondi della cassa pensione per finanziare l’immobile dovrebbe prima versare l’importo mancante nella cassa pensione per riavere la vecchia copertura assicurativa. Solo in seguito si dovrebbe iniziare con un ammortamento facoltativo.
Con l’ammortamento delle ipoteche aumenta però l’onere fiscale. Infatti, si riducono le possibili deduzioni fiscali del debito dal patrimonio e dagli interessi.
Vantaggi e svantaggi dell’ammortamento diretto
Vantaggi
Il debito ipotecario diminuisce costantemente
L’onere degli interessi diminuisce continuamente a un tasso d’interesse costante
Vantaggio psicologico quando i debiti diminuiscono costantemente
Svantaggi
Il carico fiscale è in continuo aumento
Interessi passivi in caso nella dichiarazione d’imposta a tasso d’interesse costante
L’ammortamento e i versamenti del pilastro 3a possono diventare una sfida finanziaria
5. Che cos’è l’ammortamento indiretto?
In caso di ammortamento indiretto, l’ipoteca rimane invariata per tutta la durata. I pagamenti non vengono versati al creditore ipotecario. Vengono invece risparmiati su un conto di previdenza, su un deposito di previdenza o su una polizza assicurativa del pilastro 3a del titolare dell’ipoteca. L’ammortamento dell’ipoteca avviene solo al momento dello scioglimento della risoluzione dell’investimento 3a.
I versamenti nella previdenza vincolata possono essere fatti valere nell’imposta sul reddito. Al momento del prelievo – al più tardi al raggiungimento dell’età pensionabile – si applica un’aliquota d'imposta ridotta.
Perché ammortizzare indirettamente l’ipoteca?
L’ammortamento indiretto tramite il pilastro 3a è adatto a persone che altrimenti non godrebbero di agevolazioni fiscali con il terzo pilastro. Interessante dal punto di vista fiscale e per le famiglie è anche l’ammortamento indiretto tramite un’assicurazione sulla vita nell’ambito della previdenza vincolata del pilastro 3a.
L’ammortamento indiretto tramite un’assicurazione sulla vita ha senso se la famiglia va tutelata: in caso di decesso dell’assicurato, l’ipoteca è coperta dalla somma assicurata.
Vantaggi e svantaggi dell’ammortamento indiretto
Vantaggi
La procedura di risparmio per l’ammortamento avviene nell’ambito del pilastro 3a, che offre agevolazioni fiscali
Più interessi ipotecari deducibili più a lungo dal reddito imponibile
Il capitale sul conto del pilastro 3a ha tasso d’interesse preferenziale
In caso di ammortamento indiretto tramite assicurazione sulla vita: copertura dell’ipoteca tramite somma assicurata in caso di decesso dell’assicurato
Svantaggi
Il debito ipotecario rimane sempre lo stesso durante la procedura di risparmio
Le fluttuazioni dei prezzi delle soluzioni in titoli del pilastro 3a possono causare delle perdite
L’onere degli interessi rimane elevato
Non si è ancora trovato l’ammortamento che fa al caso proprio?
Articolo pubblicato per la prima volta in data 07.10.2010