Ammortamento dell’ipoteca: informazioni importanti in sintesi
Una parte dei debiti immobiliari va rimborsata direttamente o indirettamente tramite ammortamento. Comparis spiega quando e quale variante è ideale per estinguere i debiti ipotecari e quali sono gli obblighi.
14.08.2025
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1. Che cos’è l’ammortamento nell’ipoteca?
L’ammortamento di un’ipoteca è l’estinzione o il rimborso del debito ipotecario.
Quando si finanzia un immobile, è possibile finanziarlo tramite debiti ipotecari fino all’80% dell’importo d’acquisto. Normalmente, questi sono suddivisi in prima e seconda ipoteca.
La prima ipoteca ammonta al massimo a due terzi del valore venale di un immobile.
La seconda ipoteca copre la somma rimanente, che va dal 65 all’80% circa del valore venale (circa il 15%).
Il restante 20% dell’importo d’acquisto deve essere pagato con capitale proprio. Almeno la metà deve provenire dai propri risparmi. La parte rimanente può essere finanziata con un prelievo anticipato dalla cassa pensione o dal pilastro 3a.
2. Quando si deve ammortizzare?
Fondamentalmente, per l’ammortamento di un’ipoteca in Svizzera vale quanto segue:
| Ipoteca | Grado di anticipo (quota del valore dell’immobile) | Obbligo di ammortamento | Termine per l’ammortamento |
|---|---|---|---|
| Prima ipoteca | Fino a circa il 65% | No | nessuna |
| Seconda ipoteca | circa dal 65% all’80% | Sì | Entro 15 anni o fino al pensionamento (a seconda di quale evento si verifica per primo) |
La tabella mostra che non è necessario ammortizzare la prima ipoteca, mentre la seconda va ammortizzata entro 15 anni o entro il pensionamento.
Per estinguere il debito ipotecario, si ha la possibilità di applicare un ammortamento diretto o indiretto.
3. Ammortamento diretto: che cos’è?
Con l’ammortamento diretto si rimborsa regolarmente il credito ipotecario direttamente al creditore (di solito trimestralmente). Con il rimborso diminuiscono il debito ipotecario e di conseguenza anche l’importo dei rispettivi tassi d’interesse ipotecari.
Vantaggi e svantaggi dell’ammortamento diretto
Vantaggi
Il debito ipotecario diminuisce costantemente.
L’onere degli interessi diminuisce continuamente a un tasso d’interesse costante.
Vantaggio psicologico quando i debiti diminuiscono costantemente.
Svantaggi
Il carico fiscale è in continuo aumento.
Interessi passivi in costante riduzione nella dichiarazione d’imposta mentre il tasso d’interesse rimane lo stesso.
Ammortizzare ed effettuare versamenti del pilastro 3a contemporaneamente può diventare una sfida finanziaria.
Esempio di calcolo dell’ammortamento diretto
L’esempio si riferisce all’acquisto di una casa unifamiliare con un prezzo di acquisto di 1’000’000 di franchi. Il finanziamento avviene secondo le consuete direttive degli istituti ipotecari svizzeri:
Capitale proprio (20%): 200’000 franchi
Prima ipoteca (65%): 650’000 franchi (tasso ipotecario: 1,5%)
Seconda ipoteca (15%): 150’000 franchi (tasso ipotecario: 2%)
Ecco una panoramica dei costi (in franchi) per l’ammortamento dell’ipoteca su 15 anni:
| Anno | Interessi primaipoteca | Interessi secondaipoteca | Ammortamento della seconda ipoteca | Costi annuali | Debito ipotecario residuo per la seconda ipoteca |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 9’750 | 3’000 | 10’000 | 22’750 | 140’000 |
| 2 | 9’750 | 2’800 | 10’000 | 22’550 | 130’000 |
| 3 | 9’750 | 2’600 | 10’000 | 22’350 | 120’000 |
| 4 | 9’750 | 2’400 | 10’000 | 22’150 | 110’000 |
| 5 | 9’750 | 2’200 | 10’000 | 21’950 | 100’000 |
| 15 | 9’750 | 200 | 10’000 | 19’950 | 0 |
L’esempio illustra la continua diminuzione dell’onere degli interessi nonostante il tasso d’interesse costante.
A chi conviene un ammortamento diretto?
L’ammortamento diretto è adatto ai debitori ipotecari che si sentono più a loro agio con un debito ipotecario inferiore. Pertanto cresce anche la quota di reddito liberamente disponibile.
Attenzione: con l’ammortamento delle ipoteche aumenta l’onere fiscale. Meno debiti e interessi ipotecari si hanno, minore è l’importo che si può detrarre dal reddito imponibile. Inoltre, rimane il cosiddetto valore locativo, che deve essere tassato come reddito fittizio. Questo può aumentare ulteriormente l’onere fiscale.
Il consiglio di Comparis
Sono stati prelevati anticipatamente fondi della cassa pensione per finanziare l’immobile? Allora si dovrebbe prima versare l’importo mancante nella cassa pensione per riavere la vecchia copertura assicurativa. Solo in seguito si dovrebbe iniziare con un ammortamento facoltativo.
4. Ammortamento indiretto: che cos’è?
In caso di ammortamento indiretto, i debiti ipotecari rimangono invariati per tutta la durata. I pagamenti non vengono versati direttamente al creditore ipotecario
ma vengono invece risparmiati su un conto di previdenza, su un deposito di previdenza o su una contratto d’assicurazione del pilastro 3a. L’ammortamento dell’ipoteca avviene solo al momento dello scioglimento della risoluzione dell’investimento 3a.
Posso detrarre dalle imposte l’ammortamento della mia ipoteca?
I versamenti di ammortamento nella previdenza vincolata possono essere detratti integralmente dal reddito imponibile. Al momento del prelievo, al più tardi al raggiungimento dell’età pensionabile, si applica un’aliquota d’imposta ridotta.
Vantaggi e svantaggi dell’ammortamento indiretto
Vantaggi
La procedura di risparmio per l’ammortamento avviene nell’ambito del pilastro 3a, che offre agevolazioni fiscali.
Il capitale sul conto del pilastro 3a ha tasso d’interesse preferenziale.
È possibile detrarre dal reddito imponibile gli interessi ipotecari più elevati per un periodo più lungo.
In caso di ammortamento indiretto tramite assicurazione sulla vita: copertura dell’ipoteca con la somma assicurata in caso di decesso dell’assicurato.
Svantaggi
Il debito ipotecario rimane sempre lo stesso durante la procedura di risparmio.
Le fluttuazioni dei prezzi delle soluzioni in titoli del pilastro 3a possono causare delle perdite a breve termine. Tuttavia, a lungo termine, si prevedono profitti.
L’onere degli interessi rimane elevato.
A chi conviene un ammortamento indiretto?
L’ammortamento indiretto tramite il pilastro 3a è adatto a persone che altrimenti non godrebbero di agevolazioni fiscali con il terzo pilastro. Interessante dal punto di vista fiscale e per le famiglie è anche l’ammortamento indiretto tramite un’assicurazione sulla vita nell’ambito della previdenza vincolata del pilastro 3a.
Non si è sicuri se un ammortamento diretto o indiretto si adatti meglio alla propria situazione di vita? Il nostro partner ipotecario HypoPlus aiuta a trovare la soluzione di finanziamento più adatta.
5. Conviene ammortizzare più del necessario?
Si ha la libertà di decidere se pagare o meno anche la prima ipoteca. Questo può avere senso, ad esempio, in ottica di sostenibilità immobiliare in età avanzata. Infatti, quanto maggiore è l’onere ipotecario, tanto più alta è la probabilità che la banca ne richieda improvvisamente il rimborso in caso di peggioramento della situazione del reddito.
In caso di ammortamento facoltativo, diminuiscono anche le detrazioni fiscali. Il motivo: si possono detrarre meno interessi ipotecari dal reddito imponibile. Bisogna inoltre ricordare che il denaro investito nell’ammortamento non è più disponibile per altri scopi.
Spese per l’ammortamento della prima ipoteca
Nel caso di un’ipoteca a tasso fisso, generalmente l’ammortamento non prevede spese solo se fatto alla fine della durata stabilita. In caso contrario si applicano penali per il rimborso anticipato. Eccezione: l’ammortamento annuale è stato concordato nel contratto.
Articolo pubblicato per la prima volta in data 07.10.2010
