Prelievo anticipato della cassa pensione: ridurre il debito ipotecario sull’abitazione di proprietà
Per la proprietà abitativa ad uso proprio si possono utilizzare i fondi della cassa pensione e del pilastro 3a. In questo modo si riduce il debito ipotecario. Comparis mostra come ottimizzare la quota di finanziamento con capitale di previdenza.
16.10.2026
iStock / skynesher
1. Finanziamento immobiliare con il prelievo anticipato della previdenza
La maggior parte degli acquirenti di immobili in Svizzera ha bisogno del sostegno di un istituto di credito (capitale di terzi) per il finanziamento dell’abitazione di proprietà.
Per stipulare un’ipoteca, tuttavia, è necessario versare almeno il 20% del prezzo di acquisto dell’immobile di tasca propria (capitale proprio). Di questo, almeno il 10% deve provenire dai cosiddetti «fondi propri», come i depositi bancari o i risparmi. Anche i fondi prelevati anticipatamente dal pilastro 3a sono considerati fondi propri duri.
Promozione della proprietà d’abitazioni (PPA)
La Promozione della proprietà d’abitazioni (PPA) aiuta a finanziare il capitale proprio: per il restante 10% del capitale proprio, si possono utilizzare i fondi della cassa pensione (2º pilastro) per l’acquisto di un immobile di proprietà. In generale, ci sono due possibilità:
un prelievo anticipato per aumentare i fondi propri
una Costituzione in pegno per la copertura del finanziamento esterno
2. Prelievo anticipato della cassa pensione per abitazione di proprietà in Svizzera: requisiti
Per ottenere un prelievo anticipato dalla cassa pensione per il finanziamento di un immobile, è necessario soddisfare le seguenti condizioni:
Un prelievo anticipato è possibile solo finché non è insorto alcun caso previdenziale. Non appena si percepisce una rendita di vecchiaia o di invalidità, il prelievo anticipato è escluso.
In relazione alla proprietà abitativa, si possono utilizzare i fondi della cassa pensione nei seguenti casi:
Per il preacquisto di un’abitazione di proprietà a uso proprio a titolo permanente.
Per la costruzione di un’abitazione di proprietà a uso proprio a titolo permanente.
Per investimenti volti a incrementare il valore nell’abitazione di proprietà a uso proprio.
Per l'ammortamento di ipoteche su un’abitazione di proprietà a uso proprio.
Per quote di una cooperativa di costruzione di abitazioni o partecipazioni simili.
Importante: Con il capitale della cassa pensione non si può finanziare un’abitazione secondaria.
Non è possibile prelevare qualsivoglia importo dalla vostra cassa pensioni. Valgono le condizioni seguenti:
Importo minimo
Il prelievo di capitale di previdenza deve ammontare ad almeno 20’000 franchi. Ciò significa che dovete aver accumulato questo importo o una somma superiore nella vostra cassa pensioni.
Importo massimo
Fino al 50° anno di età potete prelevare l’intero avere della vostra cassa pensioni. A partire dai 50 anni avete le seguenti possibilità:
Prelievo dell’avere risparmiato fino all’età di 50 anni
oppure la metà dell’avere attuale
In linea di principio si riceve l’importo più elevato tra i due. Per un prelievo anticipato rivolgersi direttamente alla propria cassa pensioni. Essa metterà a disposizione il modulo di richiesta.
In linea di massima è possibile effettuare un prelievo una volta ogni cinque anni. Di norma, l’ultimo momento utile per un prelievo anticipato dalla cassa pensioni è tre anni prima del pensionamento ordinario.
Se vendete la vostra abitazione di proprietà, dovete restituire i fondi della cassa pensione prelevati nell’ambito dell’incentivazione all’acquisto dell’abitazione di proprietà (IAP). In casi eccezionali non sussiste alcun obbligo di rimborso:
Entro due anni, si utilizza il denaro ottenuto dalla vendita per un nuovo investimento in un’abitazione di proprietà a uso proprio.
Non è possibile utilizzare la propria abitazione di proprietà involontariamente o temporaneamente (ad esempio per motivi di salute o a causa di un trasferimento per motivi di lavoro).
Non appena si andrà in pensione, non si dovranno più rimborsare i fondi prelevati dalla cassa pensione. Ciò vale anche in caso di invalidità o decesso.
Ogni rimborso deve ammontare ad almeno 10’000 franchi . Se la differenza è inferiore, si deve pagare l’intero importo in un’unica soluzione. Si possono anche effettuare rimborsi volontari .
3. Prelievo anticipato dell’avere di cassa pensione per l’acquisto di un’abitazione di proprietà: pro e contro
La tabella offre una panoramica dei vantaggi e svantaggi di un prelievo anticipato dei fondi della cassa pensione per l’acquisto di una proprietà abitativa.
| Vantaggi | Svantaggi |
|---|---|
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Sfruttare i vantaggi di un prelievo anticipato dalla cassa pensione
Il Servizio Ipoteche Comparis vi aiuta a sfruttare al meglio i vantaggi di un prelievo anticipato dalla cassa pensione per il finanziamento della vostra abitazione di proprietà.
4. Prelievo anticipato degli averi del pilastro 3a per un’abitazione di proprietà in Svizzera: ecco quali sono le condizioni
In caso di prelievo anticipato dal pilastro 3a per il finanziamento immobiliare si applicano le seguenti condizioni:
I prelievi del pilastro 3a per il finanziamento immobiliare (a differenza dei prelievi delle casse pensione) sono considerati come «capitale proprio reale».
Proprio come per il prelievo anticipato dalla cassa pensione, potete utilizzare il capitale esclusivamente per una proprietà abitativa a uso proprio.
Oltre che per l’acquisto di un’abitazione di proprietà, si può optare per un prelievo anticipato anche per il rimborso di un debito ipotecario.
Un prelievo parziale del capitale del pilastro 3a è possibile solo fino a cinque anni prima del raggiungimento dell’età pensionabile ordinaria. Successivamente si può prelevare solo l’intera somma del rispettivo conto. Per questo motivo conviene più conti del pilastro 3a gestire più conti del pilastro 3a.
Un importo minimo non è previsto, a differenza del prelievo anticipato dalla cassa pensione.
5. Costituzione in pegno della cassa pensione e del pilastro 3a per l’immobile di proprietà
A differenza del prelievo anticipato, la costituzione in pegno della cassa pensione o del pilastro 3a non comporta nessun aumento del capitale proprio ma serve unicamente come garanzia per l’aumento dell’ipoteca.
La somma in pegno può essere utilizzata dall’istituto di credito solo in caso di gravi e definitive difficoltà di pagamento. In questo modo il denaro resta nella previdenza e può continuare a fruttare senza essere imponibile fiscalmente. Ciò significa che il denaro può continuare ad aumentare grazie agli interessi e ai guadagni in conto capitale.
La tabella fornisce una panoramica dei pro e dei contro della costituzione in pegno della cassa pensione o del pilastro 3a per un’abitazione di proprietà:
| Vantaggi | Svantaggi |
|---|---|
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Sia il prelievo anticipato sia la costituzione in pegno della cassa pensioni o del pilastro 3a presentano vantaggi e rischi. Il fattore decisivo è la situazione individuale. Il Servizio Ipoteche di Comparis sostiene nella ricerca della soluzione di finanziamento più adatta per l’abitazione di proprietà.
6. Prelievo anticipato della rendita AVS per l’acquisto di una proprietà abitativa: è possibile?
In Svizzera un prelievo anticipato della rendita AVS per l’acquisto di una proprietà abitativa a uso proprio non è possibile. L’ AVS serve esclusivamente come rendita di vecchiaia, per i superstiti e per l’invalidità prevista dalla legge. A differenza della cassa pensioni o del pilastro 3a, nell’ambito dell’incentivazione alla proprietà d’abitazioni non è possibile prelevarne il capitale per un finanziamento immobiliare.
7. Prelievo anticipato dalla cassa pensione per un’abitazione di proprietà: domande frequenti
L’ ultimo termine utile per un prelievo anticipato dalla cassa pensioni è di norma tre anni prima del pensionamento ordinario. Tuttavia, alcune casse pensioni hanno regole meno rigide per quanto riguarda questo termine.
Un prelievo parziale del capitale del pilastro 3a è possibile solo fino a cinque anni prima del raggiungimento dell’età di pensionamento AVS ordinaria. Successivamente si può prelevare solo l’intero importo del rispettivo conto.
Sì, è possibile rimborsare volontariamente un prelievo anticipato PPA restituendo volontariamente il capitale alla cassa pensioni. In determinati casi (per esempio in caso di vendita dell’immobile) si è persino obbligati a rimborsare i fondi prelevati anticipatamente.
Il vantaggio di un rimborso: in questo modo si migliorano le prestazioni di previdenza per la vecchiaia. Inoltre, si ottiene il rimborso dell’imposta pagata al momento del prelievo anticipato, ma senza interessi. La richiesta va presentata entro tre anni dal rimborso all’amministrazione fiscale che ha riscosso l’imposta.
Il prelievo anticipato dal 2º pilastro si può rimborsare fino al pensionamento, fino all’insorgenza di un altro caso di previdenza (invalidità, decesso) o fino al versamento in contanti della prestazione d’uscita.
Importante: Se si vende la propria abitazione di proprietà più di tre anni prima del raggiungimento dell’età pensionabile ordinaria, occorre rimborsare il prelievo anticipato.
Richiedere il rimborso direttamente alla propria cassa pensione. In genere, è previsto un modulo ufficiale o una lettera da compilare.
In caso di divorzio, il prelievo anticipato dalla cassa pensione viene considerato come prestazione di libero passaggio e viene preso in considerazione nella ripartizione dell’avere previdenziale.
Il tribunale lo suddivide in una parte accumulata prima del matrimonio e una parte accumulata durante il matrimonio. Di norma, viene presa in considerazione anche la perdita d’interessi a seguito del prelievo anticipato, che viene ripartita proporzionalmente tra entrambi i coniugi.
In caso di prelievo anticipato dalla cassa pensione per la proprietà abitativa si applica un’ imposta sul capitale Questa è nettamente più conveniente rispetto all’imposta sul reddito. L’importo effettivo varia a seconda del luogo di domicilio e dell’importo del prelievo. Calcola qui L’imposta individuale sul prelievo di capitale.
Acquisto di un immobile: tutti i passi in sintesi
Questa guida fa parte del secondo passo «Finanziamento». Nella panoramica, Comparis illustra tutti i passaggi, dalla domanda se conviene o meno acquistare un immobile fino al momento del trasloco. State vendendo contemporaneamente la precedente abitazione di proprietà? Allora sarà utile la panoramica Vendere e acquistare un nuovo immobile.
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Articolo pubblicato per la prima volta in data 06.03.2018
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