Aumentare l’ipoteca: ecco come aumentare l’ipoteca in essere
Si vuole ristrutturare casa oppure acquistare un’abitazione secondaria? Per il finanziamento è possibile aumentare l’ipoteca in essere. Comparis spiega in quali casi conviene e quali sono i presupposti.
25.08.2025
iStock / takasuu
1. Quando posso aumentare un’ipoteca?
Investimenti importanti come la ristrutturazione di una casa o di una seconda abitazione sono costosi. Tuttavia, molti proprietari di case investono spesso gran parte del loro patrimonio in un immobile. Se i mezzi finanziari non sono sufficienti per un investimento importante, si può aumentare l’ipoteca a determinate condizioni.
2. Per cosa posso aumentare un’ipoteca?
Nei seguenti casi si ha la possibilità di aumentare l’ipoteca:
Si sta pianificando una ristrutturazione, un risanamento energetico o la costruzione di una piscina? In questo caso si ha la possibilità di aumentare l’ipoteca.
La prima cosa da fare è chiarire i costi per i lavori di ristrutturazione. Con una stima realistica dei costi è più facile aumentare l’ipoteca dell’importo necessario. Inoltre, per interventi edilizi volti a ridurre il consumo energetico sono previsti in alcuni casi anche degli incentivi.
A seconda del tipo di ristrutturazione, si applicano regole speciali:
Interventi volti a preservare il valore: il totale dell’ipoteca aumentata non è superiore ai due terzi del valore venale dell’immobile. Tra questi rientrano, ad esempio, il risanamento del tetto, la sostituzione del riscaldamento, la ristrutturazione della facciata.
Interventi volti ad aumentare il valore: gli istituti ipotecari consentono di regola un aumento dell’ipoteca fino a circa l’80% del valore di mercato. Tra questi rientrano, ad esempio, la costruzione di un garage, l’ampliamento del giardino d’inverno e l’ampliamento del sottotetto.
Il nostro consiglio: unire i progetti e risparmiare
Si pianificano diversi progetti per il proprio immobile a breve distanza l’uno dall’altro? Allora conviene raggruppare i progetti e aumentare l’ipoteca una sola volta (ad es. un aumento di 70’000 franchi invece di due aumenti di 35’000 franchi ciascuno).
In questo modo si risparmiano tempo e denaro. Basta presentare la documentazione necessaria in una volta sola. Inoltre, anche la tassa amministrativa, obbligatoria per le modifiche contrattuali, dovrà essere pagata una sola volta.
Chi vuole acquistare un’abitazione secondaria può aumentare l’ipoteca in essere dell’abitazione principale per ottenere capitale proprio. Questo a condizione di avere ancora un certo margine di manovra nel grado di anticipo.
Attenzione a:
Le spese totali per il domicilio principale e quello secondario non possono poi superare circa il 33% del reddito disponibile nel nucleo familiare.
Solitamente, per acquistare una casa vacanzeè necessario un capitale proprio più elevato che, a seconda dell’istituto, dev’essere tra il 25 e il 50% del valore venale.
Buono a sapersi
Per l’acquisto di un’abitazione secondaria non è possibile prelevare anticipatamente denaro dalla previdenza per la vecchiaia (cassa pensione o pilastro 3a). Questo è possibile solo per l’acquisto di un’abitazione di proprietà a uso proprio presso il domicilio principale.
Si vuole aumentare l’ipoteca per acquistare un’auto o finanziare una formazione continua? Molti istituti finanziari approvano un aumento dell’ipoteca per scopi privati, anche se non si utilizza il denaro per finanziare un immobile.
In passato si sono sempre rispettati i propri obblighi finanziari? Inoltre, si è versato più capitale proprio del dovuto? Allora si hanno buone probabilità di disporre liberamente dei fondi ipotecari. Anche in questo caso bisogna garantire la sostenibilità dell’ipoteca
Buono a sapersi
Il limite di un aumento dell’ipoteca per scopi privati (chiamata anche ipoteca per scopi diversi) è di solito del 66% del valore venale dell’immobile.
Quali sono i requisiti per aumentare un’ipoteca?
Affinché l’istituto finanziario accetti un aumento dell’ipoteca, è necessario soddisfare i seguenti requisiti:
Grado di anticipo massimo: di solito l’ipoteca può ammontare al massimo all’80% del valore venale dell’immobile esistente.
Sostenibilità: per aumentare un’ipoteca, l’istituto finanziario verifica nuovamente la situazione finanziaria. Di norma, i costi annuali (interessi, ammortamento e spese accessorie) non devono superare il 33% del reddito lordo.
Consiglio: con il calcolatore ipotecario di Comparis è possibile determinare facilmente solvibilità e grado di anticipo.
Aumentare i prestiti ipotecari: quali sono i rischi?
L’aumento di un’ipoteca può implicare anche dei rischi. Ciò vale soprattutto nelle situazioni seguenti:
L’immobile ha perso valore
In caso di aumento dell’ipoteca, l’istituto finanziario verifica il valore attuale dell’immobile. Di norma, i prezzi degli immobili aumentano nel tempo. Tuttavia, la casa potrebbe anche aver perso valore.
Se il prezzo è sceso, diminuisce anche il grado di anticipo massimo. In questo caso, l’istituto finanziario può rifiutare l’aumento o richiedere un ammortamento
Si guadagna di meno
Quando si richiede un aumento dell’ipoteca, l’istituto finanziario verifica anche il reddito attuale. Se non è sufficiente, la banca potrebbe esigere ulteriori garanzie o persino un ammortamento straordinario dell’ipoteca.
Si hanno sottovalutato i costi
Una ristrutturazione può diventare più costosa del previsto. Nel peggiore dei casi, durante i lavori di costruzione è necessario richiedere un ulteriore aumento, perché i soldi non sono più sufficienti. Pertanto, è importante calcolare i costi del progetto nel modo più preciso possibile. Se necessario, conviene richiedere una consulenza professionale.
Aumentare l’ipoteca prima della pensione?
Aumentare l’ipoteca a ridosso del pensionamento può essere insidioso: prima di andare in pensione, infatti, l’ipoteca va ammortizzata fino a due terzi del valore venale dell’immobile. Le rate annuali possono quindi aumentare in maniera significativa.
In più, anche dopo il pensionamento bisogna garantire la sostenibilità dell’ipoteca aumentata. Determinante per il calcolo è il reddito dopo il pensionamento. Una soluzione possibile è un prestito vitalizio ipotecario.
Non si è sicuri se aumentare l’ipoteca? HypoPlus, il partner ipotecario di Comparis, offre una consulenza completa.
Esempio di calcolo: aumentare l’ipoteca
La seguente tabella mostra il costo totale annuo di un’ipoteca dopo un aumento di 100’000 franchi. L’esempio mostra che dopo l’aumento dell’ipoteca, i costi totali annui aumentano di 9’333 franchi. I calcoli sono stati fatti usando il calcolatore ipotecario di Comparis.
| Situazione alla stipula dell’ipoteca originaria | Situazione al momento dell’aumento | |
|---|---|---|
| Valore venale | CHF 1’000’000 | CHF 1’100’000 |
| Capitale proprio | CHF 300’000 | CHF 300’000 |
| Ipoteca | CHF 700’000 | CHF 800’000 |
| Grado di anticipo | 70% | 73% |
| Reddito annuo lordo | CHF 142’000 | CHF 170’000 |
| Interessi passivi calcolati 5% | CHF 35’000 | CHF 40’000 |
| Ammortamento annuale fino a due terzi del valore venale, tempo fino al pensionamento 15 anni (al momento dell’aumento dell’ipoteca) | CHF 2’224 | CHF 5’556 |
| Spese accessorie e di manutenzione | CHF 10’000 | CHF 11’000 |
| Costi complessivi all’anno | CHF 47’223 | CHF 56’556 |
* L’onere degli interessi calcolato del 5% è un tasso d’interesse fittizio che gli istituti finanziari utilizzano per calcolare la sostenibilità di un finanziamento immobiliare in Svizzera.
Articolo pubblicato per la prima volta in data 11.06.2021
