Comprare una casa vacanze in Svizzera: a cosa fare attenzione?
Per il finanziamento di una casa o appartamento vacanze si applicano direttive particolari. Comparis spiega i cinque punti più importanti.
19.04.2022
iStock / Marcus Lindstrom
1. Come funziona l’ipoteca per le case vacanze in Svizzera?
Solitamente è possibile finanziare un appartamento o una casa vacanze con ipoteche fino a un massimo del 50-70%. Ciò significa che occorre il 30-50% di capitale proprio. Per quanto riguarda l’appartamento o la casa vacanze, quindi, per l’ipoteca si applicano disposizioni più severe rispetto al finanziamento di una proprietà abitativa a uso proprio.
2. Come funziona l’ammortamento?
Per gli immobili vacanze si applicano anche direttive di ammortamento più severe rispetto alla proprietà abitativa a uso proprio.A seconda dell’offerente, è necessario ammortizzare almeno il 35-50% dell’ipoteca per una casa vacanze entro 15 anni o entro il raggiungimento dell’età ordinaria di pensionamento.
3. È possibile utilizzare il capitale previdenziale per l’acquisto di una piccola casa vacanze?
Per il proprio domicilio permanente è possibile utilizzare il capitale previdenziale per l’acquisto di una proprietà abitativa a uso proprio. Per l’acquisto di una casa o di un appartamento vacanze, invece, non è consentito il prelievo anticipato di tale capitale.
4. Cosa bisogna tenere presente quando si costruisce una casa o un appartamento vacanze?
Nel 2012 il popolo e i cantoni hanno accolto l’iniziativa «Basta con la costruzione sfrenata di abitazioni secondarie!». Ora la Costituzione federale prevede quindi che la quota di abitazioni secondarie nei singoli comuni non deve superare il 20% del totale delle abitazioni esistenti. L’ordinanza del Consiglio federale è entrata in vigore nel 2013.
Prima di costruire un appartamento o casa vacanze, bisogna rispondere alle seguenti domande:
L’appartamento vacanze che si intende costruire è, per definizione, un’abitazione secondaria?
Le abitazioni secondarie sono abitazioni non utilizzate in modo permanente, non utilizzate per scopi professionali o di formazione e che non hanno uno scopo di gestione turistica.
Il comune in cui deve essere costruita l’abitazione secondaria è soggetto all’Ordinanza sulle abitazioni secondarie del 22 agosto 2012?
Ulteriori informazioni si possono ottenere presso i comuni, l’Ufficio federale dello sviluppo territoriale (ARE) o presso le istanze giuridiche.
5. A quanto ammontano i costi di manutenzione di una casa o un appartamento vacanze?
Oltre agli interessi ipotecari, la manutenzione di un immobile vacanze comporta anche altri costi. Le seguenti informazioni si basano su questo esempio:
Appartamento di 3,5 locali a 7165 Brigels (GR)
Nuova costruzione
Prezzo di vendita: CHF 900’000
Ecco nel dettaglio i singoli costi di un immobile vacanze:
Fondi per le ristrutturazioni
Nel caso di un appartamento vacanze, ogni inquilino (come di consueto nel caso della proprietà per piani) versa un importo annuo fisso in un fondo di rinnovamento, che viene usato per la ristrutturazione generale dell’edificio (ad es. risanamento del tetto).
In linea generale, ogni anno deve essere versato complessivamente circa lo 0,5% del valore dell’assicurazione stabili. Con un valore assicurativo dello stabile di 4,2 milioni di franchi e una suddivisione dell’edificio in 6 inquilini con una quota di valore simile, ciò si traduce in un costo annuo per parte di circa CHF 3’500.
Spese accessorie comuni
Per le spese accessorie comuni (ad es. custode, ascensore ecc.), il condominio di solito gestisce un altro fondo o un conto (fondo di manutenzione). Anche in questo caso, l’importo dei contributi dei singoli inquilini dipende dalla rispettiva quota di valore. A tale scopo bisogna calcolare circa lo 0,3% del prezzo di acquisto, che nel nostro esempio corrisponde a CHF 2’700.
Per la gestione congiunta dell’edificio e la messa a disposizione del conto annuale viene in genere incaricata una società fiduciaria. A tal fine bisogna calcolare un ulteriore 0,2% del prezzo di acquisto, ossia circa 1’800 franchi.
Manutenzione al di fuori della comunione dei comproprietari
Oltre ai costi menzionati, è anche necessario effettuare accantonamenti per ristrutturazioni all’interno dei propri locali.
In linea generale, bisogna preventivare anche in questo caso circa lo 0,3% di spese accessorie all’anno (calcolate sul prezzo di acquisto). Con un prezzo di acquisto ipotizzato di CHF 900’000, ciò equivale a circa CHF 2’700 all’anno.
Imposte per casa o appartamento vacanze
Nel cantone della località di vacanza si è soggetti all’imposta sul valore locativo. Nel Cantone dei Grigioni, l'Ufficio per le valutazioni immobiliari si occupa del calcolo del valore locativo proprio. Da questo importo si possono detrarre i costi per il mantenimento e gli interessi ipotecari.
Tuttavia, di solito rimane un importo residuo che viene poi tassato alle aliquote cantonali e locali. Per il calcolo dell’imposta ci si basa sul reddito che determina l’aliquota e si applica l’aliquota della residenza principale.
Molti comuni turistici del Cantone dei Grigioni applicano una tassa di soggiorno. Chi non vuole condividere con altri la propria casa vacanze di norma deve pagare una tassa di soggiorno forfettaria in base alle dimensioni dell’abitazione e un forfait turistico per i pernottamenti. Questi possono ammontare complessivamente a oltre 1’000 franchi per una casa vacanze di medie dimensioni, a seconda della località.
Panoramica di altri costi
Per l’appartamento vacanze dell’esempio, i costi annui (in CHF) sono i seguenti:
| Fondi per le ristrutturazioni | 3’500 |
|---|---|
| Spese accessorie comuni incl. gestione | 4’500 |
| Manutenzione dei propri locali | 2’700 |
| Imposte* (cantonali/locali) più imposta aggiuntiva per valore locativo (detratti gli interessi ipotecari) e tasse | 1’300 |
| Totale | 12’000 |
* Stima approssimativa, in quanto fortemente dipendente dal debito, dalla residenza e dal reddito complessivo.
In totale, per l’esempio i costi ammontano a CHF 12’000 franchi all’anno.
Sono stati presi in considerazione tutti gli aspetti e ora si desidera acquistare un immobile vacanze in Svizzera? Per il finanziamento, è importante confrontare i tassi d’interesse ipotecari per risparmiare.
Articolo pubblicato per la prima volta in data 21.06.2012