Divorzio con immobile: conseguenze per casa e ipoteca
A seconda della forma di proprietà, il divorzio ha conseguenze diverse per la casa e l’ipoteca. Comparis spiega come procedere con l’immobile dopo la separazione.
10.05.2022
iStock / AndreyPopov
1. Cosa succede all’abitazione di proprietà in caso di divorzio?
In caso di divorzio, il patrimonio viene diviso, tra cui anche l’immobile in comune. Chi riceve cosa dipende dai rapporti di proprietà e da un eventuale contratto matrimoniale.
Spesso la coppia divorziata decide di vendere l’immobile. In questo caso si disdice l’ipoteca o la si trasferisce alla nuova proprietà.
2. Come si divide il patrimonio in caso di divorzio?
In caso di liquidazione del regime dei beni sono determinanti i rapporti di proprietà e il regime patrimoniale.
Rapporti di proprietà
È importante sapere chi ha contribuito all’acquisto dell’immobile.
Proprietà esclusiva: un coniuge acquista la casa o l’appartamento da solo (beni propri). In caso di divorzio, il partner non ha alcun diritto alla divisione del patrimonio.
Comproprietà: i coniugi acquistano l’immobile insieme. Entrambi i coniugi sono comproprietari e possono disporre liberamente della loro quota. Gli esatti rapporti di comproproprietà sono iscritti nel registro fondiario.
Proprietà comune: anche in questo caso i coniugi acquistano insieme la casa o l’appartamento. Tuttavia, a differenza della comproprietà, i coniugi possono disporre della casa solo all’unanimità. L’immobile appartiene per metà a entrambi i coniugi – non è possibile optare per una regolamentazione diversa.
Regime dei beni in Svizzera
In un matrimonio, il regime dei beni disciplina la ripartizione dei beni e del patrimonio in caso di divorzio. In Svizzera, ci sono 3 regimi matrimoniali secondo il Codice civile:
Salvo diverso accordo, la partecipazione agli acquisti si applica a tutti i coniugi. I beni propri si riferiscono ai valori patrimoniali che appartenevano a un coniuge già prima del matrimonio. Fanno parte dei beni propri anche un’eredità o una donazione ricevuta durante il matrimonio. I beni acquisiti durante il matrimonio sono considerati acquisti. Gli acquisti vengono valutati in caso di separazione. Di norma, entrambi i partner ricevono metà degli acquisti.
Un esempio: in caso di divorzio, una casa acquistata insieme durante il matrimonio deve essere divisa per metà al valore venale. Se, ad esempio, la moglie porta in matrimonio un immobile, in caso di separazione rimane di proprietà esclusiva della moglie.
Ciò vale anche per i valori patrimoniali. Se si utilizza un’eredità per acquistare un immobile, si ha diritto all’importo corrispondente in caso di vendita dopo il divorzio.
La comunione dei beni comprende i beni e i proventi dei coniugi in parti uguali. Nel contratto matrimoniale le coppie possono stabilire quali beni (ad es. un immobile) intendono escludere da questa regolamentazione. Anche questi oggetti personali, le pretese di riparazione morale e le donazioni di terzi sono considerati beni propri. Se l’immobile rientra nei beni comuni, i coniugi possono disporne solo congiuntamente.
Nel regime della separazione dei beni non vi è una proprietà comune. I coniugi rimangono proprietari dei propri beni. In linea di principio, il divorzio non modifica i rapporti di proprietà. Maggiori informazioni si trovano nell’articolo sulla separazione dei beni (disponibile solo in tedesco).
3. Come si procede con l’abitazione di proprietà in caso di divorzio?
Dopo un divorzio, è possibile ipotizzare diversi scenari per l’immobile: uno dei due può tenersi l’immobile, oppure entrambi possono venderlo o affittarlo.
Uno dei due si tiene l’immobile
Se un ex coniuge vuole tenersi la casa tutta per se deve pagare all’altro la sua quota di proprietà. La base per il calcolo della quota è costituita dai rapporti di proprietà, dal regime dei beni dei coniugi e dall’attuale valore venale dell’immobile. Quest’ultimo include eventuali aumenti di valore e investimenti che accrescono il valore, se effettuati congiuntamente.
Nell’esempio bisognerebbe versare 600’000 franchi all’ex partner dopo il divorzio.
| Valore venale della casa al momento dell’acquisto | Quota moglie | Quota marito | Valore venale della casa al momento della vendita | Quota di proprietà di entrambe le parti |
|---|---|---|---|---|
| CHF 750’000 | 50% | 50% | CHF 1’200’000 | CHF 600’000 |
Vendere l’immobile
Spesso i coniugi vendono l’immobile perché nessuno dei due vuole o può permettersi l’ipoteca da solo. Vendere semplifica la ripartizione dei beni. Visto che una procedura di divorzio è già faticosa, in determinate circostanze conviene affidare la vendita dell’appartamento a un agente immobiliare professionista.
Affittare un immobile
Dopo un divorzio, l’ex coppia può anche decidere di tenere la casa e affittarla. In questo caso bisogna preparare e pubblicare l’annuncio.
Oltre alle spese amministrative, entrambi devono essere finanziariamente in grado di continuare a pagare gli interessi ipotecari, l’ammortamento e i costi di manutenzione. Devono inoltre sostenere i costi per la loro nuova situazione abitativa. Soprattutto se si hanno figli, il costo della vita dopo un divorzio può aumentare notevolmente.
4. Cosa succede all’ipoteca comune in caso di divorzio?
Il momento della vendita dovrebbe essere adattato alla scadenza delle ipoteche. La disdetta anticipata dell’ipoteca comporta di norma un indennizzo per rimborso anticipato. L’importo può ammontare anche a diverse decine di migliaia di franchi. Soprattutto in caso di divorzio, però, non sempre è possibile mettersi d’accordo. Ci sono altre possibilità:
Trasferire l’ipoteca al nuovo proprietario
In alcuni casi, l’acquirente è disposto ad accettare l’ipoteca alle stesse condizioni dopo il divorzio. Per questo è necessario il consenso del creditore.
Trasferire l’ipoteca al un nuovo immobile
Se uno degli ex partner acquista un nuovo immobile, dopo la separazione può farsi carico dell’ipoteca comune per la nuova abitazione di proprietà. In questo caso, l’istituto finanziario chiarisce la sostenibilità e il grado di anticipo.
Che ipoteca ci si può permettere dopo il divorzio? Il calcolatore ipotecario di Comparis aiuta a calcolare l’importo.
5. Come faccio a evitare eventuali controversie?
Le controversie si possono ridurre al minimo prima di una separazione:
Mettere per iscritto a chi deve essere assegnata la casa in caso di separazione. Chiarire questo punto richiede un piano di risparmio, in modo una parte sia in grado di sostenere finanziariamente la casa.
Documentare per iscritto chi ha investito quanti mezzi propri nell’acquisto dell’immobile ed eventuali successivi lavori o ristrutturazioni che ne hanno aumentato il valore. In caso di divorzio è quindi più facile capire chi può far valere quali pretese.
Raramente un divorzio fila liscio come l’olio. Senza un accordo, in casi estremi si rischia la vendita forzata della casa. Di solito, questo porta con sé grandi perdite finanziarie. Le agenzie di divorzio aiutano con le formalità e di solito hanno anche dei mediatori.
A seconda dell’andamento dei tassi è possibile scegliere un modello ipotecario più flessibile. Nel caso di ipoteche a tasso fisso di durata inferiore o di un’ipoteca Saron, in determinate circostanze è meglio evitare una vendita forzata o un indennizzo per rimborso anticipato.
Articolo pubblicato per la prima volta in data 05.11.2020