Imposta sugli utili da sostanza immobiliare a San Gallo: tariffe ed esempi
Quando si vende un immobile, l’utile è tassato. Le disposizioni per questa imposta sugli utili immobiliari variano da un cantone all’altro. Ecco le regole del Canton San Gallo.
08.11.2022
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1. A chi si applica l’imposta sugli utili da sostanza immobiliare?
Di solito chi realizza un utile dalla vendita di un fondo privato deve pagare l’imposta sugli utili da sostanza immobiliare. È possibile che l’acquirente si assuma i costi, ma nella pratica accade raramente.
Nella maggior parte dei casi sono i cantoni a determinare e riscuotere l’aliquota di imposta sugli utili da sostanza. In alcuni casi, il compito spetta ai comuni. L’imposta sugli utili da sostanza immobiliare dipende dal tipo di utilizzo, dalla durata di possesso e dall’importo dell’utile.
2. A quanto ammonta l’imposta sugli utili da sostanza immobiliare nel Canton San Gallo?
Calcolo progressivo dell’imposta
Nel Canton San Gallo la tariffa fiscale è progressiva. L’importo approssimativo dell’imposta può essere calcolato utilizzando il calcolatore sul sito web del Canton San Gallo o utilizzando la tabella sottostante.
L’utile determina l’importo dell’imposta
Per il calcolo dell’imposta sugli utili da sostanza immobiliare è determinante il prezzo di vendita effettivo o l’utile ottenuto con la vendita.
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Imposta sugli utili da sostanza immobiliare nel Canton San Gallo: tabella
Tariffa per il calcolo dell’imposta (§ 140 della legge fiscale)*
| Percentuale | Soglia |
|---|---|
| 0% | per i primi CHF 2’200 |
| 0,5% | per i successivi CHF 2’800 |
| 1% | per i successivi CHF 2’700 |
| 2% | per i successivi CHF 2’100 |
| 3% | per i successivi CHF 2’100 |
| 4% | per i successivi CHF 2’600 |
| 5% | per i successivi CHF 3’700 |
| 6% | per i successivi CHF 6’900 |
| 7% | per i successivi CHF 9’600 |
| 8% | per i successivi CHF 16’000 |
| 9% | per i successivi CHF 21’100 |
| 10% | per i successivi CHF 176’200 |
Per gli utili superiori a 248’000 franchi l’imposta semplice ammonta a
| 10,5% | per i successivi CHF 208’000 |
|---|---|
| 11% | per i successivi CHF 144’000 |
Per gli utili superiori a 600’000 franchi, l’imposta semplice per l’intero utile ammonta uniformemente al 10%.
Durata della proprietà
Se il fondo è di proprietà del venditore da meno di cinque anni, per il quinto anno e ogni altro anno intero l’importo dell’imposta viene aumentato dell’1%. Se un immobile è di proprietà del venditore da più di 15 anni, l’importo dell’imposta viene ridotto per ogni ulteriore anno intero.
*Fonte: Canton San Gallo
Tipo di utilizzo
Per gli utili derivanti dalla vendita di beni privati o aziendali, nel Canton San Gallo non è necessario pagare l’imposta sugli utili da sostanza immobiliare – bisogna solo pagare l’imposta sul reddito o sull’utile.
Esempio di calcolo dell’imposta sugli utili da sostanza immobiliare nel Canton San Gallo
Il calcolo dell’imposta nel Canton San Gallo si basa sugli artt. 140 ss. e artt. 6 ss. della legge fiscale. L’importo dell’imposta dovuta risulta dall’imposta sugli utili da sostanza immobiliare semplice secondo la tabella di cui sopra, moltiplicata per la base imponibile, tenendo conto di eventuali supplementi o riduzioni.
La base imponibile (a base imponibile statale incl. supplementi) ammonta nel 2022 al 330% dell’imposta semplice.
Il calcolo si basa sull’acquisto dell’immobile in data 1.11.2012 e sulla vendita in data 1.11.2022. L’immobile è stato quindi di proprietà del venditore per dieci anni.
| Prezzo di acquisto dell’immobile | CHF 900’000 |
|---|---|
| Investimenti volti a incrementare il valore | CHF 0 |
| Prezzo di vendita raggiunto | CHF 1’000’000 |
| Profitto ottenuto dalla vendita | CHF 100’000 |
| Meno l’onorario dell’agente immobiliare (2,5% del prezzo di vendita) | CHF 25’000 |
| Utile imponibile | CHF 75’000 |
| Imposta semplice al 100% secondo la tabella o il calcolatore | CHF 5’020 |
| Imposta sugli utili da sostanza immobiliare (aliquota del 330%) | CHF 16’565 |
3. Come posso ridurre l’imposta sugli utili da sostanza immobiliare nel Canton San Gallo?
Non potete eludere l’imposta dovuta per la vendita del vostro immobile, ma potete ridurla. Avete le seguenti possibilità:
Richiedete tutte le deduzioni
L’imposta diminuisce all’aumentare della durata di possesso dell’immobile. Quindi può valere la pena aspettare ancora un po’ prima di vendere. Ricordatevi di rispettare le scadenze vigenti.
Pensate anche alle detrazioni: tra queste rientrano gli investimenti di valorizzazione come le ristrutturazioni, la commissione per l’agente immobiliare, le spese per la pubblicazione dell’annuncio, le imposte sul trasferimento immobiliare, gli onorari notarili, ed eventualmente l’indennizzo per scadenza anticipata per la banca.
Il consiglio di Comparis
Conviene creare già al momento dell’acquisto di un immobile un elenco di prezzi di acquisto/investimento/manutenzione in cui inserire tutte le spese relative alla proprietà con la data e l’importo. In questo modo potete verificare prima di una vendita quali detrazioni potete richiedere. Una consulenza fiscale può aiutarvi nell’impresa sulla base dei documenti completi.
Rinviare l’imposta sugli utili da sostanza
A determinate condizioni è possibile rimandare il pagamento dell’imposta sugli utili da sostanza nel Canton San Gallo, ad esempio in caso di passaggi di proprietà. I passaggi di proprietà che comportano la sospensione dell’imposta sono:
eredità, divisione ereditaria e testamento
anticipi ereditari e donazioni
trasferimenti di proprietà tra coniugi per il risarcimento di diritti legali
trasferimenti di terreni, raggruppamento di beni, pianificazione del quartiere, bonifica dei confini, completamento di abitazioni agricole
vendita di un terreno agricolo o forestale con approvvigionamento sostitutivo
alienazione di un immobile ad uso abitativo permanente ed esclusivamente ad uso proprio (casa unifamiliare o appartamento di proprietà), a condizione che il ricavato sia utilizzato entro un termine ragionevole per l’acquisto o la costruzione in Svizzera di un immobile sostitutivo ad uso uguale.
Per avere un effetto sospensivo, è possibile effettuare l’acquisto sostitutivo al massimo tre anni dopo la vendita e un anno prima della vendita. Maggiori informazioni sull’imposta sugli utili da sostanza immobiliare nel Canton San Gallo, moduli e promemoria sono disponibili sul sito del Cantone.
Articolo pubblicato per la prima volta in data 08.11.2022
