Imposta sugli utili da sostanza immobiliare a Zurigo: tariffe e consigli
Quando si vende un immobile, l’utile è tassato. Le disposizioni per questa imposta sugli utili immobiliari variano da un cantone all’altro. Vediamo come funziona nel Canton Zurigo.
08.11.2022
iStock / Rafael_Wiedenmeier
1. A chi si applica l’imposta sugli utili da sostanza immobiliare?
Chi realizza un utile dalla vendita di un immobile deve pagare l’imposta sugli utili da sostanza immobiliare. Nel contratto di compravendita le parti contraenti possono stabilire l’assunzione dell’imposta da parte dell’acquirente. Nella pratica, tuttavia, ciò avviene raramente.
Solitamente sono i cantoni a determinare l’aliquota e a riscuotere l’imposta. In alcuni casi, è di competenza dei comuni. L’importo dell’imposta sugli utili da sostanza immobiliare dipende in linea di principio da:
tipo di utilizzo
durata di possesso
importo dell’utile
Nel Canton Zurigo tutti gli utili derivanti dalla vendita di fondi sono soggetti all’imposta sugli utili da sostanza immobiliare come imposta speciale, indipendentemente dal fatto che si tratti della vendita di beni privati o aziendali.
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2. A quanto ammonta l’imposta sugli utili da sostanza immobiliare nel Canton Zurigo?
Nel Canton Zurigo l’aliquota d’imposta è progressiva ed è compresa tra il 10% e il 40%. L’aliquota aumenta all’aumentare dell’utile. Per gli utili da vendita superiori a 100’000 franchi si applica l’aliquota d’imposta massima del 40%.
Maggiore è la durata di possesso, minore sarà l’imposta sugli utili da sostanza immobiliare
A Zurigo, oltre a questa tariffa di base, anche la durata del possesso è determinante per l’ammontare dell’imposta sugli utili. Il Canton Zurigo prevede un aumento del 50% per le vendite effettuate dopo meno di un anno. Per le vendite effettuate dopo meno di due anni, la maggiorazione è del 25%.
Dopo cinque anni il Canton Zurigo concede una riduzione del 5%, dopo dieci anni del 20% e a partire dai 20 anni del 50%. Vengono conteggiati solo gli anni interi. Gli utili immobiliari inferiori a 5’000 franchi non sono imponibili.
Che cos’è l’utile imponibile?
La base per il calcolo dell’imposta sugli utili da sostanza immobiliare è l’utile fondiario imponibile tenendo conto della durata di possesso. Gli utili da sostanza immobiliare soggetti a tassazione corrispondono alla differenza tra il prezzo di vendita e le spese di investimento.
I costi di investimento comprendono:
il prezzo di acquisto tenendo conto dei costi associati (imposta sul trasferimento immobiliare, spese notarili e per il registro fondiario)
le spese per i miglioramenti che aumentano il valore dell’immobile (costi per nuove costruzioni e ristrutturazioni)
la normale provvigione d’intermediazione e, nel caso di immobili aziendali, gli interessi sui crediti di costruzione
Imposta sugli utili da sostanza immobiliare nel Canton Zurigo: tabella
Tariffa per il calcolo dell’imposta (§ 225 della legge fiscale) *
| Aliquota | Soglia |
|---|---|
| 10% | Sui primi CHF 4’000 |
| 15% | Sui successivi CHF 6’000 |
| 20% | Sui successivi CHF 8’000 |
| 25% | Sui successivi CHF 12’000 |
| 30% | Sui successivi CHF 20’000 |
| 35% | Sui successivi CHF 50’000 |
| 40% | Per le parti di utile che superano i CHF 100’000 |
*Fonte: Canton Zurigo (disponibile in tedesco)
Riduzione in base alla durata di possesso (§ 225, comma 1 della legge fiscale)
| Riduzione del | Durata di possesso computabile (anni interi) |
|---|---|
| 5% | 5 anni |
| 8% | 6 anni |
| 11% | 7 anni |
| 14% | 8 anni |
| 17% | 9 anni |
| 20% | 10 anni |
| 23% | 11 anni |
| 26% | 12 anni |
| 29% | 13 anni |
| 32% | 14 anni |
| 35% | 15 anni |
| 38% | 16 anni |
| 41% | 17 anni |
| 44% | 18 anni |
| 47% | 19 anni |
| 50% | 20 anni o più |
Esempio di calcolo dell’imposta sugli utili da sostanza immobiliare nel Canton Zurigo
In caso di vendita di un immobile, il venditore realizza un utile imponibile di 75’000 franchi (differenza tra prezzo di acquisto e ricavo della vendita). L’imposta sugli utili da pagare è la seguente:
Sui primi CHF 4’000 10% = CHF 400 (10% di CHF 4’000)
Sui successivi CHF 6’000 15% = CHF 900 (15% di CHF 6’000)
Sui successivi CHF 8’000 20% = CHF 1’600 (20% di CHF 8’000)
Sui successivi CHF 12’000 25% = CHF 3’000 (25% di CHF 12’000)
Sui successivi CHF 20’000 30% = CHF 6’000 (30% di CHF 20’000)
Sui successivi CHF 50’000 35% = CHF 8’750 (35 % di CHF 25’000)
Quote superiori a CHF 100’000 40% = CHF 0
Imposta sugli utili da sostanza immobiliare CHF 20’650
Se, ad esempio, il venditore ha posseduto l’immobile per otto anni, riceve uno sconto del 14%.
Imposta sugli utili da sostanza immobiliare CHF 20’650
Riduzione (14%) CHF 2’891
Imposta netta sugli utili da sostanza immobiliare CHF 17’759
3. Come posso ridurre l’imposta sugli utili da sostanza immobiliare nel Canton Zurigo?
Non è possibile evitare l’imposta derivante dalla vendita del vostro immobile, ma è possibile ridurla. Avete le seguenti possibilità:
Richiedere tutte le detrazioni
L’imposta diminuisce all’aumentare della durata di possesso. Richiedete tutte le detrazioni possibili, ad esempio gli investimenti di valorizzazione come le ristrutturazioni, la commissione per l’agente immobiliare, le spese per la pubblicazione dell’annuncio, le imposte sul trasferimento immobiliare, gli onorari notarili, ed eventualmente l’indennizzo per scadenza anticipata per la banca.
Il consiglio di Comparis
Conviene creare già al momento dell’acquisto di un immobile un elenco di prezzi di acquisto/investimento/manutenzione in cui inserire tutte le spese relative alla proprietà con la data e l’importo. In questo modo potete verificare prima di una vendita quali detrazioni potete richiedere. Una consulenza fiscale professionale può aiutarvi nell’impresa sulla base dei documenti completi.
Rimandare il pagamento dell’imposta sugli utili da sostanza
A determinate condizioni è possibile rimandare il pagamento dell’imposta sugli utili da sostanza nel Canton Zurigo, ad esempio in caso di passaggi di proprietà. Secondo la legge fiscale del Canton Zurigo, i passaggi di proprietà che comportano la sospensione dell’imposta sono:
eredità, divisione ereditaria e testamento
anticipi ereditari e donazioni
trasferimenti di proprietà tra coniugi per il risarcimento di diritti legali
trasferimenti di terreni (eccezione per determinate operazioni di scambio)
ristrutturazioni (fusioni, scissioni, trasformazioni)
alienazione totale o parziale di un fondo appartenente alle immobilizzazioni necessarie all’esercizio con acquisizione sostitutiva
vendita di un terreno agricolo o forestale con approvvigionamento sostitutivo
alienazione di un immobile ad uso abitativo permanente ed esclusivamente ad uso proprio (casa unifamiliare o appartamento di proprietà), a condizione che il ricavato sia utilizzato entro un termine ragionevole per l’acquisto o la costruzione in Svizzera di un immobile sostitutivo ad uso uguale.
Ricordate che per rimandare il pagamento dell’imposta la vendita dell’immobile e la sostituzione devono essere effettuate dalla stessa persona. Per avere un effetto sospensivo, in linea di principio è possibile effettuare l’acquisto sostitutivo al massimo due anni dopo la vendita.
Maggiori informazioni sull’imposta sugli utili da sostanza immobiliare nel Canton Zurigo, moduli e promemoria sono disponibili sulla pagina del Cantone (in tedesco).
Articolo pubblicato per la prima volta in data 08.11.2022